Екатерина Ованова - Все секреты покупки квартиры в новостройке. Опыт успешного собственника

Еще о бюджетном ремонте. Простая плитка, хорошо выложенная в ванной, будет смотреться гораздо лучше, чем пластиковые панели, которые вроде бы стоят так же, но их наличие даст вам такие проблемы…

Во-первых, это ненадолго.

Во-вторых, это рождает ощущение внутри помещения не очень комфортное. Как будто трудно дышать. Это побочные действия: скрип, кальциевые образования в швах, дополнительные звуки, деформация. И необходимость ремонтировать заново через два-три года. Даже раньше.

В главе «На чем можно сэкономить во время ремонта, а на чем – категорически нет» я всего этого касалась, загляните в нее. Поэтому в ванной – плитка, пол в комнатах – ламинат или пластины, похожие на ламинат, из которых можно прекрасно составить определенный рисунок или просто заполнить пространство пола. Стоимость такая же, а вид даже лучше, чем у ламината.

Старайтесь выбрать такие материалы, которые будут служить вам годами, сделают вашу новостройку дороже в два-три раза. Будите ваш вкус, воспитывайте его, развивайте, и он вам подскажет выбор!

Не идите на поводу у псевдоэкономии, которая потом обернется вам большими расходами. Придется чаще делать ремонт, заменять недолговечные материалы, переделывать отдельное помещение в уже готовой квартире. Это всегда очень сложно. Например, делать отдельно ремонт санузла в квартире. Это пыль, грязь и дискомфорт.

Достаточно интересная и актуальная тема сейчас, когда множество людей купили квартиры для сдачи в аренду. Самим сдать не удается, а что делать с недвижимостью, не знают.

Начнем с истории.

У меня есть замечательная знакомая из города N, которая очень успешно уже почти двадцать лет занимается предоставлением услуг гостеприимства. У нее без малого тридцать квартир, которые она предлагает в аренду жителям и гостям города. Часть из них является ее собственностью, часть взята в субаренду, часть из них находится в доверительном управлении.

В доверительное управление квартиры попадают к ней по-разному. Есть такие ситуации: при покупке квартиры, чаще всего новостройки, собственник уже на этапе ремонта, как только принял ее у застройщика, заключает договор доверительного управления с этой женщиной. Уже и сам ремонт этой квартиры, и контроль ремонта, и дальнейшую эксплуатацию в плане сдачи в аренду берет на себя фирма этой моей знакомой.

Доверительное управление от субаренды отличается тем, что собственнику отходит процент с аренды квартиры, а не фиксированная сумма. Собственнику это выгодно в том случае, если он заключает договор с профессионалом, который знает свое дело, и квартира простаивать не будет. Если он заключает договор с новичком, то субаренда выгоднее, так как свою месячную ставку он получит в любом случае.

Поэтому прежде чем заключать договор доверительного управления или договор субаренды, вы должны понять, как работает ваш партнер, какой у него опыт, какой стиль работы с клиентами, если вы собственник. Есть ли у него клиентская база, есть ли поток заявок на аренду, с каким контингентом привык работать ваш партнер, какие квартиры или помещения у него уже есть в работе для предоставления услуг гостеприимства.

Если у вас квартира бизнес– или премиум-класса, важно, чтобы она сдавалась соответственно статусу, а не использовалась как общежитие, лишь бы «отбить» цену.

Кажется, что данная тема не относится к покупке квартиры в новостройке. Если вы приобретаете жилье для себя, то это так. Если же вы планируете сдавать приобретаемую квартиру, то этот вопрос отнюдь не праздный.

Давайте рассуждать вместе.

Возьмем две квартиры: «однушку» и «двушку» на черноморском побережье. То есть, говоря правильным языком, однокомнатную квартиру общей площадью 40 кв. м стоимостью в свободной планировке 1 600 000 рублей и двухкомнатную квартиру общей площадью 53 кв. м в свободной планировке стоимостью 2 200 000 рублей. В однокомнатной ремонт собственнику обошелся в 1 100 000 рублей. А в «двушке» – в 1 800 000 рублей.

Сразу отмечу, что для этого региона характерна сезонность. Внешние характеристики этих квартир будем считать одинаковыми: удаленность от моря – 10 минут спокойным шагом в тени реликтовых сосен, красивый вид из окна, регулярное водоснабжение и электрообеспечение (это больная тема на нашем побережье), одинаковые классы домов.

Какие есть варианты сдачи таких квартир в аренду без всяких преобразований?

Предположим, вы купили две новостройки и думаете, как в них сделать ремонт, чтобы сдавать наиболее выгодно. Такие квартиры всегда пользуются спросом, особенно в сезон. Не в сезон их тоже можно успешно сдавать, важно определиться, как. Важно понять, что выгоднее, и какие вообще есть варианты.

«Однушка» изначально дешевле, она меньше по площади, ремонт в ней обойдется в 1,5 раза дешевле, чем в «двушке». Стоит ли вкладываться в «двушку»? Это основной вопрос.

Проведем сравнительный анализ.

«Однушку» вы планируете сделать студией с разделением на функциональные зоны, продумав все до мелочей, чтобы гостям и вам самим было удобно. Планировка квартиры такова, что выгодно сделать раздельный санузел. В ванной комнате ванна, раковина, стиральная машина. В туалетной комнате – унитаз, раковина, гигиенический душ.

Кухня выделена в отдельную зону. Есть варочная панель, холодильник, кран с питьевой водой, вся необходимая посуда для приготовления пищи и сервировки стола.

Кабинет включает в себя письменный стол и стулья, раскладывающийся диван, вентилятор в помощь кондиционеру.

В гостиной есть телевизор с плоским экраном с подключенными цифровыми каналами, Wi-Fi, удобные мягкие кресла.

В спальне стоит широкая двуспальная кровать с хорошим матрасом. Есть шкафчики для одежды.

В коридоре стоит вешалка на колесах, легко вмещающая одежду трех-четырех человек. При входе висит ростовое зеркало в красивой оправе.

Есть утюг, гладильная доска, достаточное количество вешалок на человека, оптимальное число розеток и удобное расположение освещения в целом.

Такая квартира в сезон сдается в сутки в среднем за 4800 рублей.

Итак, три месяца в сезон по 4 800, четыре месяца по 3 500, пять месяцев по 2 500:

92 × 4 800 + 122 × 3 500 + 153 × 2 500 =

441 600 + 427 000 + 382 500 = 1 251 100 рублей.

Стоимость квартиры плюс ремонт = 1 600 000 + 1 100 000 = 2 700 000 рублей. «Однушка» окупается примерно за 2 года 2 месяца.

Сейчас мы рассчитываем идеальный доход. Понятно, что бывают промежутки, в которые доход будет чуть меньше. Нам сейчас важно понять порядок чисел.

Теперь «двушка». Она классическая. Разбита на две комнаты и кухню. Оснащена так же, как и «однушка». Как мы можем ее сдать? Ее можно сдать целиком. За 5 300 рублей в сезон три месяца, четыре месяца по 3 600, пять месяцев по 3 000 (в лучшем случае):