Екатерина Ованова - Все секреты покупки квартиры в новостройке. Опыт успешного собственника

92 × 5 300 + 122 × 3 600 + 153 × 3 000 =

487 600 + 439 200 + 459 000 = 1 385 800 рублей.

Мы получили больше на 134 700 рублей.

Пора радоваться? Вопрос решен? «Двушка» выгоднее? Конечно, нет.

Ведь мы заплатили за «однушку» на 800 000 рублей меньше. Еще ремонт нам обошелся дешевле на 700 000 рублей.

Итак, 2 200 000 + 1 800 000 = 4 000 000 рублей. Она окупится при такой сдаче в аренду примерно за 3 года.

Невыгодно.

Если мы изменим планировку «двушки» и сделаем из нее две студии, тогда картина изменится. Посмотрим, как. Оборудование еще одной кухни и санузла обойдется нам примерно в 150 000 рублей. Плюс еще две входные двери за 30 000 рублей. То есть к ремонту в 1 800 000 рублей мы добавим еще 180 000 рублей.

Сдавать мы будем каждую студию в сезон по 3 500 рублей. Итого, три месяца по 3 500, четыре месяца по 2 300, пять месяцев по 1 300:

2 × (92 × 3 500 + 122 × 2 300 + 153 × 1 300) =

2 × (322 000 + 280 600 + 198 900) = 1 603 000 рублей.

Теперь «двушка» окупается примерно за 2 года 7 месяцев.

Уже лучше.

Выводы сделайте сами. Я только замечу, что можно, конечно, найти более агрессивные способы сдачи в аренду, но не надо забывать, что и износ помещения тоже при этом возрастет.

Все зависит от того, какую цель вы ставите при покупке новостройки. Если ваша цель:

• получить готовое жилье и сдать его подешевле;

• быстро въехать в новую квартиру, вы считаете месяцы, дни, часы, когда же это произойдет, потому что у вас остро стоит жилищный вопрос, то, конечно, выгоднее покупать квартиру в новостройке с отделкой от застройщика.

Отделка от застройщика включает в себя готовый ремонт – завозите мебель и живите. Есть вся сантехника, естественно, очень дешевая, мойка с тумбой и плита на кухне. Полностью проведены электромонтажные работы. Есть входная дверь, поставлены окна, естественно. То есть вам остается только повесить светильники, карнизы, шторы, завезти мебель. И жить-поживать, добра наживать. Можно, конечно, и без этого обойтись (без мебели, штор, кухни). Но это уже экстрим.

Это минимальный набор для проживания. Конечно, хочется дополнить мойку и плиту хотя бы кухонным уголком, но мы же с вами понимаем, что по сравнению с ремонтом в квартире со свободной планировкой эти затраты можно считать крошечными.

Такой ремонт от застройщика обычно делают в домах классов эконом и стандарт. Либо это ремонт от застройщика жилья более высокого класса, но тогда он входит в стоимость квартиры и обычно ее сильно повышает.

Такой ремонт делается по двум-трем типам, двум-трем шаблонам, которые застройщик объявляет и публикует, как правило, на своем сайте. Это может быть стиль «Прованс», скандинавский и английский, например. Вы можете выбрать из них тот, который больше понравится.

Если в одном строящемся ЖК взять одинаковые по планировке квартиры, часть из которых застройщик предлагает в свободной планировке и с готовым ремонтом в определенном стиле в качестве какой-либо акции, мы можем посчитать стоимость этого ремонта. Вот такие вот хитрости! И эта разница достаточно внушительна. То есть за вас уже посчитали, уже в цену заложили стоимость ремонта. С одной стороны, это неплохо: уже можно быть спокойным, что «все включено» и больше денег не потребуется.

Но в любом случае надо контролировать процесс, поскольку весьма может быть, что вместо заложенных в смету материалов будут использованы материалы в три раза дешевле, а потом придется все переделывать. Так что это «кот в мешке» для инвестора, но вполне подходит для обычного человека, который не «заморачивается» особенно по поводу внутреннего содержания ремонта.

Этот вариант особенный, поскольку речь все-таки идет о ремонте выше стандартного.

Вернемся к бюджетному варианту, когда мы остаемся на кухне наедине с плитой и мойкой. Мы можем ограничиться минимальными доделками и быть вполне счастливы, въехав в такую квартиру. А можем начать все переделывать. Это определяется нашим желанием, потребностями и возможностями.

Вот я не люблю линолеум, поэтому его точно поменяла бы на ламинат и плитку. Под линолеум пол должен быть выровнен тщательно, а этого обычно не бывает – видны перепады и неровности, поэтому вид ужасный! Все нормативы я изложила в главе «Как грамотно принять новостройку у застройщика».

Потом, как я уже писала, при ремонте от застройщика не видно, какие материалы были использованы. Это важно. Я отмечала в главе «На чем можно сэкономить во время ремонта, а на чем – категорически нет», что есть важные вещи, которые после ремонта я проверить не могу, а надо. Могу спросить у ремонтников, но где гарантия, что мне ответят правду? Ее нет!

Мне нравятся свободные планировки и квартиры без ремонта. Еще раз подчеркну, что квартира с ремонтом хороша, если вы хотите побыстрее въехать, и бюджет на ремонт несколько ограничен или вообще отсутствует. Хорошо бы в этом случае сразу рассчитать, на сколько лет хватит ремонта от застройщика, и когда понадобится делать следующий.

Если вы планируете сдавать эту квартиру, то, как минимум, должны в ней обеспечить все, что нужно для клиента. А как максимум – предложить что-то большее. Вы минимальными средствами можете привести ее в привлекательное, уютное состояние и успешно сдавать.

Минус свободной планировки в том, что все нужно делать с нуля. Могут возникнуть сложности – это вопрос качественной кладки самих стен, штукатурки, шпаклевки, отделочных, сантехнических и электромонтажных работ. Все это должно быть сделано качественно, с соблюдением правильных технологий. Найти мастеров, которые смогут это воплотить в жизнь, не просто. Но возможно.

Плюсы свободной планировки в том, что можно реализовать ваши смелые дизайнерские решения. Сделать такую планировку, которая в большей степени реализует ваши мечты. Либо для своей жизни, либо для жизни ваших клиентов.

Еще один момент, которого хотелось бы коснуться, задавшись вопросом: «Что выгоднее покупать – новостройку с ремонтом от застройщика или квартиру без ремонта?». Надо понимать, что там, где вы приняли ремонт от застройщика в экономклассе или классе стандарт, обычно он невысокого качества. И квартира быстрее придет в такое состояние, когда снова потребуется ремонт.

Если вы сделали качественный ремонт сами, то его хватит на более продолжительное время. Вы вложились в материалы, в работу мастеров и знаете, что совершенно спокойно можете 5–7, а может быть, и 10 лет наслаждаться результатами. Заботясь о квартире, правильно поддерживая чистоту и порядок, делая систематические текущие и генеральные уборки, вы сохраните ремонт на более длительное время.

Важно еще делать его так, чтобы он оставался модным, был в тренде последних дизайнерских идей и находок на протяжении нескольких лет, улавливая современные тенденции и немножечко заглядывая вперед.