Екатерина Шестакова - Как открыть розничный магазин?

4. При выборе помещения можно провести независимое маркетинговое исследование, посмотреть, сколько покупателей в соседних магазинах, если поблизости нет магазина, то можно понаблюдать за посетителями парикмахерских, кафе и ресторанов. Если вы открываете магазин «шаговой доступности», то необходимо обратить внимание на то, что магазин будет посещать 60–70 % жильцов из ближней зоны, из средней – около 20 %, а из дальней – всего 15 %. В отношении же супермаркетов ситуация меняется с точностью до наоборот.

5. Не открывайте бутики в промышленных зонах, жилых кварталах. Для таких магазинов лучше подходит центр города.

6. Даже если на первый взгляд всё благополучно, обязательно поинтересуйтесь причиной, по которой прежний владелец магазина желает с ним расстаться. Если

он разорился – это дурной знак. А если и все предыдущие владельцы магазина вынуждены были закрыть дело, то стоит серьезно задуматься, насколько вам нужно именно это помещение. Лучше всего, если предыдущий владелец продает магазин, поскольку расширяется и приобретает большее помещение. После того, как место выбрано, необходимо заключить договор.

Заключать договор аренды или же приобретать собственное помещение под магазин – это выбор собственника. Всё зависит от финансовых возможностей.

Еще один важный вопрос: приобрести ли готовый бизнес или начать его с нуля? Конечно, проще работать в уже работающем магазине, продолжить тот бизнес, который приносит доход. Другой вопрос, что часто продают не успешный готовый бизнес, а тот бизнес, который не приносит ничего кроме убытков.

Стоит обратить внимание еще на одну особенность. В случае аренды магазина, затраты на его открытие будут меньше, чем при покупке собственного помещения. Однако представим себе ситуацию, что вы сделали дорогой ремонт, а впоследствии арендатор отказал в продлении договора аренды. Это тоже своего рода риск. Собственное же помещение вы можете впоследствии сдать в аренду. Сдача арендованного же помещения в субаренду возможна только в случае согласия собственника помещения.

Если у вас нет средств заключить договор покупки нежилого помещения, то рекомендуется остановиться на договоре аренды.

Заключая договор аренды, необходимо обратить внимание на следующие особенности.

1. Договор аренды на срок более года, а если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо, независимо от срока, должен быть заключен в письменной форме (ст. 609 ГК РФ).

2. Если в договоре не указаны основные права и обязанности сторон, предусмотренные ст. 606 ГК РФ, а именно: из него не следует, что имущество передается во временное владение и (или) пользование за плату, договор может быть квалифицирован как договор другого вида (а не договор аренды).

3. В соответствии со ст. 608 ГК РФ сдать вещь в аренду может либо ее собственник, либо тот, кто наделен соответствующими полномочиями законом или собственником.

4. Арендодатель наделен следующими обязанностями и правами:

♦ обязанность передать имущество арендатору во временное владение и пользование или временное пользование;

♦ право получать от арендатора плату за пользование арендованным имуществом;

♦ право арендодателя требовать от арендатора получения своего имущества обратно после окончания срока пользования.

Обязанности и права есть и у арендатора:

♦ обязанность оплачивать временное пользование имуществом;

♦ обязанность возвратить имущество арендодателю после окончания срока аренды;

♦ право требовать от арендодателя предоставления имущества во временное владение и пользование или во временное пользование;

♦ право временно владеть и пользоваться или временно пользоваться имуществом.

5. В договоре аренды необходимо предусмотреть существенные условия договора аренды:

♦ данные, позволяющие определить передаваемое в аренду недвижимое имущество (п. 3 ст. 607 ГК РФ);

♦ размер арендной платы (п. 1 ст. 654 ГК РФ, п. 4 ст. 22, п. 3 ст. 65 ЗК РФ).

Согласно п. 3 ст. 607 ГК РФ в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды.

6. В случае если вы планируете сдавать часть магазина в субаренду, например, какой-то отдел, установить банкомат, автоматы для покупки газировки и т. д., то в договоре аренды необходимо указать право на сдачу помещения в субаренду.

7. В договоре в обязательном порядке пропишите порядок проведения ремонта. По общему правилу арендодатель обязан осуществлять капитальный ремонт арендованного имущества, а арендатор – поддерживать имущество в исправном состоянии и производить текущий ремонт (ст. 616 ГК РФ). Иной порядок может быть предусмотрен в договоре.

8. Описание индивидуальных характеристик (индивидуализация) объекта аренды позволяет выделить вещь из других вещей того же рода по присущим только ей характеристикам. В этой связи очень важно в договоре аренды помещения под магазин указать:

♦ техническое состояние помещения;

♦ недостатки помещения;

♦ оборудование, находящееся в помещении;

♦ коммуникации, их состояние.

9. Помимо данных, позволяющих определенно установить (индивидуализировать) имущество, подлежащее передаче арендатору, договором могут быть согласованы иные условия об объекте аренды:

♦ условия пользования объектом аренды (п.1 ст. 615 ГК РФ);

♦ условие о составе принадлежностей, передаваемых

вместе с объектом аренды (п. 2 ст. 611 ГК РФ);

♦ условие о недостатках объекта аренды (ст. 612 ГК РФ);

♦ условие о состоянии объекта аренды (п. 1 ст. 611 ГК РФ).

10. Для магазина очень важно определить порядок охраны помещения, так как в случае кражи товара возможны значительные убытки. Поэтому важно определить, будет ли магазин охраняться той системой сигнализации, которая была установлена собственником помещения, или же арендатор предусмотрит свою собственную систему.

11. Немаловажным вопросом является реклама. В некоторых случаях арендодатели запрещают вешать вывески, размещать билборды, что может негативно отразиться на посещаемости магазина.

12. Установите в договоре возможность его перезаключения в случае окончания срока договора аренды.

Кроме того, стоит помнить, что договор может быть расторгнут по требованию одной из сторон.

По требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор:

1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями;

2) существенно ухудшает имущество;

3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;