Екатерина Шестакова - Как открыть розничный магазин?

Уплата коммунальных платежей арендатором напрямую. Избежать судебных споров с налоговым органом также можно, если арендатор будет напрямую уплачивать коммунальные платежи. В таком случае доход у арендодателя просто не появится. В этом случае арендодатель никаких коммунальных платежей от арендатора не получает. Арендатор заключает договоры и оплачивает коммунальные услуги напрямую поставщикам этих услуг – энергоснабжающим и газоснабжающим организациям, организациям водопроводно-канализационного хозяйства и другим (далее – коммунальные службы), заключив с ними соответствующий договор.

Представим реализацию данной схемы:

Риски при реализации данной схемы следующие.

1. Существует риск того, что энергоснабжающие организации откажутся заключать договоры не с собственниками. Для энергоснабжающих организаций неудобно заключать договоры со 100 арендаторами, которые постоянно меняются.

2. Кроме того, имеется риск неуплаты коммунальных платежей арендатором и дальнейшего взыскания коммунальных платежей с собственника помещений. Обратимся к правоприменительной практике (см. Постановление ФАС УО от 17.01.2013 № Ф09-12614/12). Между арендодателем и арендатором был заключен договор аренды, согласно которому арендатор несет возникающие в связи с использованием имущества расходы, в том числе на уплату (возмещение арендодателю) всех платежей (налогов, сборов, штрафов в бюджет, связанных с владением и пользованием имуществом, налога на имущество, коммунальных и иных платежей). Кроме этого, договор предусматривал обязанность арендатора от своего имени и за свой счет заключить договоры с эксплуатационными, энергоснабжающими, иными организациями о надлежащей эксплуатации и содержании имущества. В связи с этим между энергоснабжающей организацией и арендатором (абонентом) был заключен договор на отпуск тепловой энергии в отношении арендуемого им объекта. Перед энергоснабжающей организацией у арендатора возникла задолженность, поэтому поставщик теплоэнергии обратился в арбитражный суд с иском к арендодателю (собственнику помещения) о ее взыскании.

Как указали арбитры, при неисполнении арендатором обязанности по заключению договора энергоснабжения соответствующие расходы должен нести собственник помещения.

Расходы арендатора. Суммы арендной платы арендатор в силу пп. 10 п. 1 ст. 264 НК РФ вправе учесть в прочих расходах, связанных с производством и (или) реализацией, уменьшающих налогооблагаемую прибыль.

В данном случае в договор аренды следует включить положения, в соответствии с которыми арендатор возмещает арендодателю возникающие в связи с использованием имущества расходы, в том числе на уплату всех платежей (налогов, сборов, штрафов в бюджет, связанных с владением и пользованием имуществом, налога на имущество, иных платежей).

Представим реализацию данной схемы:

Риски могут быть следующие. Платеж за коммунальные услуги не может заменить арендную плату, он только увеличивает ее размер. Договор аренды, который устанавливает в качестве арендной платы внесение коммунальных платежей, может быть признан в суде незаключенным (п. 1 ст. 654 ГК РФ, п. 12 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой»). В связи с этим необходимо разделить арендную плату и коммунальные платежи.

В заключение отметим, что в рассматриваемой ситуации компаниям, безусловно, приходится учитывать спорную позицию в отношении учета коммунальных платежей, а также возможные риски, связанные с той или иной схемой оптимизации. При этом от того, какой порядок расчетов за коммунальные услуги согласовали арендатор, арендодатель и поставщики коммунальных услуг, зависит состав их доходов и расходов, а также налоговый и бухгалтерский учет коммунальных платежей [11].

Рекомендации .

1. Без оказания коммунальных услуг договора аренды или купли-продажи помещения под магазин не бывает.

2. В договоре необходимо указать существенные условия, свойственные договору оказания услуг.

3. При оформлении договора оказания услуг необходимо большое внимание уделять вопросам налогообложения.

Для работающего магазина очень важно заключить договор вывоза твердых бытовых отходов.

Однако если ваши отношения с отходами заканчиваются в момент их перемещения в мусорный бак на улице (а именно так и бывает у «офисных» компаний), то вносить плату за размещение отходов вы не должны. Как неоднократно разъяснял ВАС, «размещением отходов» по смыслу природоохранного законодательства может заниматься только специализированная организация, которая владеет предназначенными для размещения отходов объектами (Постановления Президиума ВАС РФ от 17.03.2009 № 14561/08, от 20.07.2010 № 4433/10, от 12.07.2011 № 1752/11) [12].

Однако если магазин по договору аренды должен вывозить бытовые отходы самостоятельно или если помещение находится в собственности и магазин их вывозит сам, то необходимо заключить соответствующий договор на вывоз твердых бытовых отходов.

Выполнение природоохранных требований (внесение платы, сдачу отчетности и т. д.) контролирует Росприроднадзор.

Согласно ст. 8.2 КоАП РФ несоблюдение экологических и санитарно-эпидемиологических требований при сборе, накоплении, использовании, обезвреживании, транспортировании, размещении и ином обращении с отходами производства и потребления, веществами, разрушающими озоновый слой, или иными опасными веществами влечет наложение административного штрафа на граждан в размере от одной тысячи до двух тысяч рублей; на должностных лиц – от десяти тысяч до тридцати тысяч рублей; на лиц, осуществляющих предпринимательскую деятельность без образования юридического лица, – от тридцати тысяч до пятидесяти тысяч рублей или административное приостановление деятельности на срок до девяноста суток; на юридических лиц – от ста тысяч до двухсот пятидесяти тысяч рублей или административное приостановление деятельности на срок до девяноста суток.

Соответственно, чтобы избежать ответственности, необходимо вывозить бытовые отходы.

Для этого нужно заключить договор оказания услуг. В договоре оказания услуг компания или предприниматель должны предусмотреть существенные условия. Существенными условиями являются:

♦ условия, определяющие конкретный вид оказываемой услуги (п. 1 ст. 779 ГК РФ).