Валерий Долятовский - Качество жилых зданий

Основой конкурентоспособности является качество продукции. Американский ученый В. Е. Деминг утверждает [35], что непрерывное улучшение качества изделий вызывает положительную цепную реакцию: уменьшаются потери на брак, а значит, снижаются производственные затраты и растет производительность труда, а благодаря лучшему качеству и низкой цене увеличивается доля продукции предприятия на рынках сбыта и, как следствие, – упрочивается позиция предприятия.

Эффективная система качества может оказывать чрезвычайно важное влияние на рентабельность организации, особенно за счет совершенствования хозяйственной деятельности, что приводит не только к снижению брака и затрат на изготовление продукции, но и к сокращению затрат, связанных с использованием и эксплуатацией продукции. Поэтому большой интерес как для предприятия, так и для инвестора или кредитора представляют методики, призванные оценить перспективы прибыльности инвестируемых средств.

Качество продукции (услуги), ее потребительские свойства во многом определяют как себестоимость, так и рыночную цену. Повышение качества продукции (услуги) требует дополнительных затрат (издержек производства), что приводит к росту себестоимости. С ростом требований, предъявляемых потребителями к качеству продукции, неизбежно растет цена выпускаемой продукции и ее себестоимость. Повышенный спрос на продукцию (услугу) высокого качества приводит также к росту рыночных цен. Однако увеличение себестоимости и цены с повышением качества происходит по-разному (рис. 1.2).

Рис. 1.2.Зависимость цены и себестоимости от качества продукции

Повышение качества продукции означает появление у нее новых или улучшенных свойств, которые удовлетворяли бы все большее число потребностей. В этом процессе повышения качества продукции с позиции экономических показателей можно выделить характерный цикл, заключенный между кривыми себестоимости и цены изделия и ограниченный точками их пересечения. Разница между кривыми «цена» и «себестоимость» отражает величину прибыли, а точка Q optхарактеризует получение наибольшей прибыли, т. е. отвечает оптимальному значению качества. Для повышения рентабельности производства (увеличения прибыли) необходимо улучшать качество продукции, чтобы создать повышенный спрос. Однако наличие на рынке сбыта конкурирующих изделий иногда заставляет предприятие менять тактику: либо остановиться на качестве продукции Q 2, производя изделия высокого класса и жертвуя некоторой долей собственной прибыли, либо решиться принять качество Q 1с низкой себестоимостью. Все это – вопросы маркетинговой стратегии и тактики предприятия.

К экономическим показателям качества продукции относят затраты: на разработку, на изготовление и испытание опытных образцов, на расходные материалы при эксплуатации. При оценке экономического эффекта от повышения качества продукции производят всесторонний учет экономических показателей на всех этапах жизненного цикла продукции (изделия).

Таким образом, конкурентоспособность продукции определяется ее качеством и рыночной ценой, а целесообразность изготовления продукции для производителя обусловлено ее функциональной и экономической эффективностью. Качество определяется действием многих случайных, местных и субъективных факторов. Для предупреждения влияния этих факторов на уровень качества необходима система управления качеством. При этом нужны не отдельные разрозненные и эпизодические усилия, а совокупность мер постоянного воздействия на процесс создания продукта с целью поддержания соответствующего уровня качества.

Архитектурная продукция (здание) обладает существенно большим количеством разноплановых свойств, чем обычная промышленная продукция. Однако принципы управления конкурентоспособностью архитектурной продукции остаются такими же – непрерывное повышение качества продукции.

В современных условиях высокого уровня конкуренции на первичном рынке жилой недвижимости и осведомленности потребителя о существующих предложениях, лучшим и единственным способом достижения цели максимизации прибыли является ориентация на нужды и потребности (ценности) покупателя. Поэтому при планировании структуры жилищного строительства необходимо ориентироваться на структуру рыночного спроса, иначе возникает проблема непродаваемого жилья [36; 38].

Максимизация прибыли возможна тогда, когда разница между планируемой структурой жилищного строительства и структурой покупательских предпочтений минимальна. Использование в стратегии девелоперской компании адаптивного подхода может получить большую экономическую выгоду по сравнению с существующей на рынке структурой строительства, не учитывающей потребности покупателя (рис. 1.3).

Рис. 1.3.Структура жилищного строительства

Здесь нужна новая концепция маркетинга – это ориентация на нужды и потребности клиентов, подкрепленная комплексными усилиями маркетинга, нацеленными на создание потребительской удовлетворенности в качестве основы для достижения целей организации.

При этом удовлетворение потребностей покупателей становится главной целью фирмы не из альтруистических побуждений, а по той причине, что для фирмы это лучший способ достичь собственной цели – максимизации прибыли.

Базовый рынок жилой недвижимости, представленный в виде совокупности покупательских сегментов, включающий потребителей со схожими потребностями, поведенческими и мотивационными характеристиками. Фирма может оценить привлекательность каждого сегмента, собственную конкурентоспособность и определить выбор целевого сегмента, а также оптимизировать для компании соотношение этих факторов.

Основным фактором, обусловливающим разнообразие потребностей покупателей, является их платежеспособность. Применяя концепцию «ценности» Дж. Шета, Б. Ньюмена и Б. Гросса [56] к покупательскому поведению на рынке жилищного строительства, можно описать рыночный выбор как многомерное явление, в котором задействованы следующие ценности:

1. Функциональная ценность – воспринимаемая полезность, присущая товару вследствие его способности служить функциональному, утилитарному или физическому предназначению.

2. Эмоциональная ценность – воспринимаемая полезность, присущая товару вследствие его способности вызывать чувства или аффективные состояния.