Роберт Кийосаки - Инвестиции в недвижимость

Разумеется, Мэтт полагал, что никакой проблемы здесь не возникнет, но у нас было другое мнение на этот счет. Если мы хотели всерьез заняться этой недвижимостью, то первым делом надо было пересмотреть условия соглашения.

С другой стороны, здание размещалось в прекрасном месте. В непосредственной близости находился престижный гольф-клуб, рядом проходила оживленная главная улица. Дом был совсем новый, и финансовые показатели на первый взгляд тоже внушали большие надежды. Если судить по цифрам, которые продемонстрировал нам Мэтт, недвижимость могла давать денежный поток в размере примерно 18 процентов.

Возьмите на заметку

Финансовые показатели, которые демонстрируют вам большинство брокеров, представляют собой не действительные, а прогнозируемые цифры. Они отражают лучший из возможных сценариев и приукрашивают истинную картину.

Мэтт провез нас по району, чтобы мы могли составить себе первое впечатление. Здесь вовсю строились новые дома, что являлось хорошим признаком. Мы взяли у Мэтта всю информацию, которой он располагал, и полетели домой в Финикс. В самолете мы обсуждали с Робертом все «за» и «против», основываясь на тех немногих сведениях, которые нам удалось собрать за такой короткий срок. К тому времени, как совершить посадку в Финиксе, мы уже решили, что сделаем владельцам недвижимости предложение о покупке.

На следующий день я позвонила Мэтту и сообщила о нашем решении. Мы вступили в контакт с собственниками и довольно быстро договорились о цене. Начался подготовительный период, в течение которого нам предстояло тщательно изучить недвижимость и убедиться, что мы получаем в собственность именно то, на что рассчитывали. Вот тут-то и начались проблемы.

Уже с первого взгляда было ясно, что с этой недвижимостью возникнут трудности. Во-первых, я живу в Финиксе, а фитнес-клуб находится в Майами. Это около трех тысяч километров – немалое расстояние. Здесь не сядешь за руль и не поедешь, чтобы посмотреть, как там поживает моя недвижимость. Если возникнет проблема, нужно будет садиться в самолет, тратить целый день на поездку, брать в Майами напрокат машину, оставаться ночевать в отеле, а потом еще целый день добираться до дома – долгое и дорогое удовольствие.

Во-вторых, это была моя первая недвижимость, сданная на условиях трижды чистой аренды. До этого в основном я владела жилыми домами. Теперь же мне предстояло иметь дело с чем-то совершенно незнакомым. Я тут же начала твердить себе, что не имею опыта в подобных сделках. И у меня тут же похолодели ноги: «А что, если я потеряю деньги? Вдруг я допущу ошибку? Знаю ли я, во что ввязываюсь?» Сомнения были очень вескими. И тут кто-то предложил: «А почему ты не наймешь юриста, чтобы он проверил соглашение?» «Действительно, – подумала я. – Это решит все мои проблемы». Мне порекомендовали одного юриста в Тусоне, и я наняла его.

Это решение привело к очередной проблеме, которая вскрылась только позже. Нанятый мною юрист специализировался не на недвижимости, а на общих вопросах бизнеса. Он разбирался в контрактах, но ничего не понимал в инвестициях. А это большая разница.

Итак, наш подготовительный период продолжался. Теперь диалог между собой вели юристы обеих сторон, но они никак не могли найти общий язык, поскольку сразу не понравились друг другу. Все, что предлагал мой юрист, сразу же отвергалось только потому, что эта идея принадлежала противоположной стороне. По тем же причинам отметались с порога и все предложения, сделанные нашими партнерами. Мы топтались на месте, а гонорары юристов росли не по дням, а по часам.

Мой юрист из Аризоны дотошно анализировал проблемы, которые не имели никакого значения для недвижимости, находившейся во Флориде. Это напоминало спор о том, какие меры необходимо предпринять, если вдруг снежная буря накроет Гонолулу, что было крайне маловероятно. Он требовал гарантий по абсолютно любой мелочи, которая только могла возникнуть.

Возьмите на заметку

Из всей этой истории я вынесла для себя одно правило, которому неукоснительно следую до сих пор. Не позволяйте юристам вести переговоры от вашего имени. Их работа заключается в том, чтобы выявить возможные проблемы и наметить пути решения, а выводы остаются за вами. Только вы должны вести переговоры по сделке.

Юрист преподал мне серьезный урок. Хождение вокруг да около продолжалось уже три месяца, а у нас еще даже не было соглашения. Единственное, о чем мы смогли договориться, – это цена. И все. Юрист звонил мне каждый день, сообщая о все новых зацепках и шероховатостях. Наконец мы с Робертом не выдержали и решили отправиться в Майами, намереваясь встретиться с владельцами лицом к лицу, чтобы обсудить еще четыре или пять нерешенных проблем.

Прилетев в Майами, мы взяли напрокат машину, поехали к владельцам и приступили к обсуждению спорных пунктов договора. Уже через тридцать минут все вопросы были решены и согласованы. Оказывается, дела могут делаться очень быстро, когда покупатель напрямую общается с продавцом (еще один урок). Владельцы поручили своему юристу подготовить окончательный проект соглашения. Мы с Робертом полетели домой. Я позвонила своему юристу, объяснила, к чему мы пришли, и сообщила, что соглашение поступит со дня на день.

Оно действительно поступило, но все пункты, по которым мы договорились с продавцом в ходе личной беседы, были изложены в нем совершенно иначе. То ли владельцы изменили свою точку зрения, то ли их юрист внес свои коррективы – мне это было неизвестно. Оба юриста вновь сошлись лоб в лоб. Вся эта история уже не просто действовала на нервы, а выматывала душу.

Мы бились над этой недвижимостью три месяца, а соглашения все не было. Стоило нам только подумать, что очередная проблема решена, как тут же возникала новая. Мы делали шаг вперед и два шага назад. Да закончится ли эта сделка хоть когда-нибудь?

Ответ на этот вопрос пришел неожиданно.

В 10 часов вечера в четверг, когда мы с Робертом были за городом, зазвонил телефон. Это был наш брокер Мэтт.

– Сделка не состоится, – заявил он.

– Что? – воскликнула я. – Как это не состоится?

– Владелец пришел к выводу, что все это слишком сложно, и решил не продавать дом, а оставить его в своей собственности. Я была в шоке.

– Но ведь мы потратили несколько месяцев! Как же он может теперь пойти на попятную?

– Таково его решение, – ответил Мэтт. – Я свяжусь с вами, если появится что-нибудь интересное. До свидания.

Повесив трубку, я молча сидела, как мне показалось, целый час, хотя в действительности прошло, пожалуй, не больше пяти минут. «Я знаю, как спасти сделку, – сказала я себе. – Позвоню владельцу и поговорю с ним напрямую». Не обращая внимания на разницу во времени, я набрала номер. Слава Богу, хозяин недвижимости еще не спал, потому что тут же снял трубку. Он любезно поговорил со мной где-то пятнадцать минут, но я поняла, что изменить его решение мне не под силу. Мы попрощались, пожелали друг другу удачи и повесили трубки.