Роберт Кийосаки - Инвестиции в недвижимость

«Большие проблемы означают большие возможности».

«Если у тебя нет серьезных проблем, то ты, скорее всего, ничем серьезным не занимаешься».

«Неприятности – неотъемлемая часть жизни. Признав это, ты будешь готов к ним».

«Бизнес, будь то недвижимость или что-то другое, – это искусство. Именно так к нему и надо относиться, упорно и со страстью оттачивая свое мастерство».

«Моему отцу принадлежит четырехступенчатая формула, которую я постоянно использую, потому что она доказала свою эффективность: “приди, сделай, сделай как следует, уйди”».

«Столкнувшись с проблемой, задайте себе вопрос: “Это досадная мелочь или катастрофа?” Он позволит настроить ваши мысли в нужном направлении».

«Жатва и посевная находятся в прямой связи друг с другом, но надо всегда помнить, что чему предшествует».

«Гибкость – необходимое качество выживания. Учитесь приспосабливаться».

«Недвижимость представляет собой саморегулирующийся механизм. В ней всегда присутствуют подъемы и спады. И это норма, а не отклонение».

«Нельзя ни на кого полагаться, строя свою финансовую безопасность».

Первым делом меня заинтересовали заброшенные сортировочные железнодорожные станции площадью около ста акров в районе 34‑й и 60‑й улиц на берегу Гудзона. Я всеми силами пытался убедить городские власти, что комплекс для проведения конференций (ныне известный как Центр Джекоба Джевитса) необходимо строить именно здесь, в западной части 34‑й улицы, а не в Бэттери-Парке, как планировалось изначально. Вспоминая эту битву 1977 года, я писал в своей первой книге «Искусство сделки» («The Art of the Deal»), изданной в 1987 году: «Мы не сдавались, мы взяли всех измором…». В 1978 году городская администрация, в конце концов, приняла решение строить центр на 34‑й улице, и это стало моей победой.

И все же, когда я попытался взять на себя общее руководство этим проектом, руководство города и штата отклонило мою кандидатуру. В результате бюджет строительства был превышен почти на 700 миллионов долларов. Куча денег была потрачена впустую, и сегодня мы видим, как быстро этот центр приходит в упадок. Но в то время я уже занялся новым проектом на 60‑й улице, где решил построить жилой комплекс с видом на Гудзон. Я знал, что здесь будет масса разногласий между департаментом планирования и жильцами прилегающих районов и мне придется преодолевать серьезное сопротивление со стороны города, переживавшего финансовый кризис. В 1979 году этот проект был отклонен, но я был уверен, что однажды еще вернусь к этой сортировочной станции на 60‑й улице. Так и произошло. Сегодня здесь раскинулась площадь Трампа, и спустя тридцать лет строительство все еще продолжается. Но это уже другая история.

Пока тянулась эпопея с железнодорожными станциями, я искал в Манхэттене и другие возможности. В частности, на глаза мне попался старый отель «Commodore», находившийся неподалеку от вокзала Гранд Сентрал. Отель, да и весь район в целом переживали не лучшие времена. В то время люди старались не заходить туда без особой надобности.

Я решил купить отель и реконструировать его. Моя идея вновь была встречена без энтузиазма. Даже мой отец сказал: «Покупать “Commodore” в то время, как обанкротилось здание “Крайслера” – это то же самое, что сражаться за место на “Титанике”». Он прекрасно осознавал степень риска.

Я тоже понимал, на что иду, но считал, что это будет шагом к возрождению города, который прозябал в нищете. Весь район находился в полном запустении, и строительство отеля могло вдохнуть в него новую жизнь, создав хотя бы некоторое количество рабочих мест. На любую ситуацию можно взглянуть по-разному, но ваши взгляды должны быть достаточно обоснованными, чтобы противостоять оппозиции.

Пока я вел переговоры относительно отеля, его задолженность по одним только налогам составила 6 миллионов долларов. Незадолго до того там был проведен ремонт, который обошелся в 2 миллиона (что было явно недостаточно). Владельцы отеля были настроены выйти из игры. Чтобы купить его за 10 миллионов долларов, мне требовалось добиться отсрочки по уплате налогов, получить финансирование и заручиться поддержкой опытной управляющей компании. Кроме того, нужно было еще заинтересовать в этой сделке партнеров, что было, мягко говоря, совсем нелегко. Переговоры тянулись несколько лет.

Первым делом я занялся поисками дизайнера, который бы понимал, что мне требуется, и испытывал такой же энтузиазм по отношению к проекту, как и я. Мне удалось найти молодого архитектора Дера Скатта, который прекрасно подходил на эту должность. Он понял мой замысел – одеть все здание в стекло, в котором отражались бы соседние дома. Кое-кто может посчитать, что я поспешил с архитектором, так как сама судьба сделки была еще под большим вопросом, но я был уверен, что добьюсь своего. Теперь у меня был союзник, разделявший мои взгляды и веривший в них точно так же, как и я.

Мне еще нужно было найти опытную компанию, которая взяла бы на себя управление отелем. Я знал, что в Нью-Йорке действует множество компаний, владеющих крупными сетями отелей, но среди них не было той, которая нравилась мне больше других – «Hyatt». Я позвонил туда и выяснил, что эта фирма проявляет интерес к моему предложению. Соглашение было заключено довольно быстро, и в мае 1975 года мы проинформировали об этом прессу. Итак, теперь у меня был еще один партнер.

Но оставались главные нерешенные задачи – финансирование и отсрочка налогов. Я решил нанять пожилого и опытного брокера по недвижимости. Мне было двадцать семь лет, и, на мой взгляд, наличие такого брокера в команде должно было произвести впечатление на городские власти. Имея команду, укомплектованную архитектором, управляющей компанией и опытным брокером, я готов был начать борьбу.

Очень скоро мы уперлись лбом в стену. Пока у нас не было финансирования, городская администрация даже не хотела обсуждать вопрос о налоговой отсрочке, а без нее банки не торопились давать финансирование. Обсуждая эту проблему, мы неизменно упирали на то, что наш проект поможет городу, находящемуся в кризисной ситуации, и надеялись, что у банкиров, препятствующих нашим конструктивным намерениям, заговорит совесть. К сожалению, эта тактика не сработала. Но мы не сдавались и в конце концов нашли банк, который вроде бы проявил интерес к нашему проекту.

Однако после того, как мы потратили много времени и сил на переговоры с ним, один из руководителей банка внезапно поменял свое мнение. Он выдвигал смехотворные и мелочные аргументы, явно стараясь утопить сделку. Мы делали все, что могли, но он уперся, и переубедить его не было никакой возможности.