Роберт Кийосаки - Инвестиции в недвижимость

В результате у многих девелоперов на руках оказались новые, с иголочки здания в условиях экономического спада, когда инвесторы проявляют осторожность, банки ведут себя сдержанно, а жильцы не спешат въезжать в квартиры. Все прогнозы двухлетней давности строились на факторах, которые в данной обстановке попросту отсутствовали. Из-за того, что девелоперы изначально не намеревались управлять своей недвижимостью, они оказались в обстановке, близкой к финансовому краху.

Нам с Кеном удалось избежать такого сценария, потому что в наши планы входило владение и управление построенными зданиями, а все наши действия соответствовали инвестиционным целям. Как следствие, мы смогли вовремя подстроиться под рыночные изменения и не понесли потерь даже в условиях экономического спада, потому что рассчитывали на длительную перспективу.

Возьмите на заметку

Я не верю, что можно с абсолютной точностью предугадать циклы рынка недвижимости. Если у вас это получилось, считайте, что вам повезло. Извлечение прибыли из недвижимости на длительную перспективу требует знаний и опыта. Кроме того, в процессе управления недвижимостью от вас потребуется острый глаз для отслеживания динамики рынка и открытый ум для внесения соответствующих корректив.

Определение рыночной ниши, которую будет занимать ваша жилая или другая недвижимость, необходимо вам точно так же, как и конкретная цель строительства. Вот основные аспекты, которые я рассматриваю, занимаясь этим вопросом:

• Какова демографическая ситуация в данном районе?

• Каков средний заработок населения?

• Имеются ли высшие учебные заведения, студенты которых будут искать себе съемное жилье за пределами студенческого городка, и подходит ли моя недвижимость для их заселения?

• Где в данном районе расположены основные центры занятости?

• Создаются ли здесь новые предприятия и фирмы?

• Какие другие жилые районы здесь расположены и принадлежат ли они к той категории жилья, которую я планирую строить (для зажиточных слоев общества, среднего класса или лиц, живущих на социальные пособия)?

• Что я могу здесь построить и на какой уровень квартплаты можно рассчитывать?

• Доставит ли мне удовольствие владение и управление данной недвижимостью?

В 1999 году мы начали строительство жилого комплекса на восемьдесят квартир в городе, где значительную долю населения составляли пенсионеры. За год было построено двадцать четыре квартиры, но лишь для двух из них удалось найти жильцов. Повторно проанализировав наш проект, мы обнаружили совершенно очевидную причину неудачи. В каждой квартире были предусмотрены две спальни и отдельно расположенный гараж. Приезжая домой, жильцы ставили машину, а потом вынуждены были идти около сотни метров до своего подъезда. Посмотрев, какое еще жилье предлагается поблизости, мы увидели, что во всех домах были подземные гаражи, которые позволяли жильцам, поставив машину, подняться всего на несколько ступенек и оказаться у себя дома. Естественно, пожилым квартиросъемщикам больше нравился такой вариант.

Заново пересмотрев свой проект, мы произвели обратный выкуп двух домов, полностью переделали все квартиры и предложили их внаем уже не пенсионерам, а работающим людям. В течение шести месяцев все квартиры были заняты и начали приносить доход. Мы управляли этой недвижимостью в течение четырех лет, а потом продали ее с прибылью. Вот что значит найти свою нишу и в соответствии с этим строить свои планы. Проектировщик, работавший над первым вариантом застройки, очевидно, не задумывался о нише и не понимал, для кого предназначены эти дома.

Самый лучший проект может оказаться нерентабельным, если здания построены не в том месте. Пусть даже вы мечтаете о строительстве жилья класса люкс, но если такой дом будет построен в районе, населенном преимущественно рабочими, то вам трудно будет найти для него жильцов, а если даже и удастся, то уровень квартплаты будет ниже, и у вас не сойдутся концы с концами в экономическом плане. Для успеха очень важно, чтобы нужды населения совпадали с целями разрабатываемого вами проекта. Прежде чем начинать работу, ознакомьтесь с демографическими данными. Только тщательные исследования позволят увидеть направление, в котором вам предстоит сделать следующий шаг.

Вам, вероятно, уже приходилось слышать, что важнейшим фактором стоимости недвижимости является место ее расположения. Стоя на пыльном и заросшем бурьяном пустыре, на котором годами скапливались груды мусора и находили себе пристанище бездомные бродяги, вы уже должны ясно представлять себе, куда будет выходить подъезд дома и с какой стороны к нему можно будет добраться. Оглянитесь вокруг. Что вы видите? Если на другой стороне дороги расположен индустриальный комплекс, свалка или запущенные ветхие строения, то не стоит сразу списывать проект со счетов. Конечно, такое окружение, как правило, означает, что вам трудно будет найти жильцов, каким бы красивым ни был ваш дом. С другой стороны, иногда подобные негативные факторы могут быть сведены к минимуму.

Однажды мы задумали строить жилой дом на участке, в полумиле от которого находился завод по переработке пищевых продуктов. Вонь от завода стояла на всю округу. В то же время участок очень удачно располагался неподалеку от престижного колледжа. Решающим фактором стало получение информации о том, что на заводе в ближайшее время вводятся строжайшие нормы по охране окружающей среды. В результате нам удалось построить на этом, казалось бы, не самом лучшем участке красивое и доступное жилье с полной уверенностью в успехе. Подготовительная работа себя окупила.

Если из окон вашего дома не открывается панорама горной местности или морского побережья (а этого может и не требоваться в соответствии с вашими планами), постарайтесь все же представить себе, что увидят жильцы, возвращаясь к себе домой. Доставит ли им этот вид удовольствие? Будут ли они чувствовать себя комфортно в вашем доме? Захочется ли им возвращаться туда после напряженного трудового дня?

Стиль жизни и комфорт

• Расположен ли дом поблизости от оживленных городских улиц? Интенсивное движение транспорта может оказаться как привлекательным, так и отталкивающим фактором для потенциальных жильцов. Не следует, однако, забывать, что даже самый привлекательный дом в городе при самой активной рекламе может испытывать трудности с заселением, если он расположен в глухом переулке, которого никто не может найти.