Роберт Кийосаки - Инвестиции в недвижимость

• Насколько удалены от дома основные городские магистрали и как быстро можно до них добраться? Имеет ли этот фактор значение для недвижимости, которую вы собираетесь строить?

• Удобно ли будет жильцам добираться до работы, школы, магазинов, кинотеатров и т. д.?

• Где находятся ближайшие учебные заведения? Каковы их репутация и рейтинг? Какие имеются транспортные возможности, чтобы доехать до них?

• Высока ли степень занятости в данном районе? Каким транспортом жильцы будут добираться до работы?

• Удобно ли транспортное сообщение с центром города?

Социальные условия

• Имеются ли в приемлемой близости от дома парки, кинотеатры, театры, развлекательные центры, спортивные сооружения?

• Какова репутация района, в котором вы собираетесь осуществлять строительство?

• Насколько впишется ваша недвижимость в общий социальный климат района?

Ближайшее окружение

• Имеется ли поблизости возможность для совершения покупок?

• Как далеко расположен продуктовый магазин? Каков режим его работы?

Вы уже, очевидно, поняли, что участок для застройки надо выбирать, руководствуясь данными демографических исследований. А теперь взгляните на этот же участок с точки зрения проектировщика. Насколько легко будет здесь осуществлять строительство, начиная буквально с фундамента? Пожалуй, это самый важный анализ, который вам предстоит проделать, так как он оказывает громадное влияние на стоимость строительства. Одно дело, когда участок довольно ровный и требует минимума подготовительных работ, и совсем другое, когда он имеет какие-то особенности рельефа, хотя и придающие ему определенную изюминку, но затрудняющие строительство.

Ровные участки хороши тем, что обычно позволяют добиваться максимальной плотности застройки, то есть сооружать больше зданий на единицу площади. Самой большой проблемой здесь становится дренаж, так как вода не стекает с таких участков без принятия дополнительных мер. С другой стороны, очень интересные проекты могут возникнуть на красивых холмистых участках. Правда, здесь редко можно добиться большой плотности застройки, а неровный рельеф местности может резко повысить стоимость строительства зданий и коммуникаций. Сооружение усиливающих конструкций типа подпорных стен может в мгновение ока съесть львиную долю вашего бюджета. Короче говоря, любой участок имеет свои преимущества и недостатки. Вы должны понимать, как все эти факторы повлияют на количество возводимых зданий и их стоимость.

При выборе участка необходимо также заблаговременно проконсультироваться с местными властями по поводу особых требований к застройщику. Департамент строительства при местной администрации поможет вам получить все необходимые разрешения для реализации проекта. Однако будьте бдительны. Встречаются городские власти, которые рассматривают любого нового застройщика как дойную корову и постоянно ищут возможность решить свои бюджетные проблемы за его счет. Они могут, например, увязывать выдачу разрешения на строительство с какими-нибудь уступками с вашей стороны в пользу города. Вы должны хорошо разбираться в законах и постановлениях, чтобы четко понимать, какие требования городские власти могут выдвигать на законных основаниях, а на что они не имеют права. Не воспринимайте их требования как истину в последней инстанции. Постоянно все проверяйте и будьте готовы вступить в бой по любому вопросу.

Если вы мне не верите, сошлюсь на собственный опыт. Как-то раз, согласовывая один строительный проект, городская администрация потребовала, чтобы мы построили разделительную полосу на главной шестиполосной магистрали города, ссылаясь на то, что это обеспечит безопасный подъезд к нашему жилому району. Подобные работы обходятся недешево. Нам предстояло вложить в них несколько сотен тысяч долларов дополнительных средств, что ставило под угрозу осуществление всего проекта. Тем не менее после нескольких бессонных ночей, проведенных в раздумьях, и консультаций со своими специалистами мы смогли прийти к выводу, что обеспечить безопасный подъезд можно за счет небольшой переделки проекта и нанесения новой дорожной разметки, что обошлось нам всего в 3 тысячи долларов.

Установление хороших контактов с компаниями, обеспечивающими подвод коммуникаций, не менее важно, чем с городскими властями. С каждой из них вы должны оговорить возможность оказания услуг, а также расходы на проектирование, подключение и ежемесячную оплату. Мне не раз приходилось встречаться с новичками, для которых многое в таком сотрудничестве становилось неприятным сюрпризом. Еще одна деталь, которой часто уделяют недостаточно внимания, – это возможность развития инфраструктуры участка в будущем. К примеру, если ваш земельный участок находится вблизи двухполосной дороги с интенсивным движением транспорта, то не исключено, что городские власти когда-нибудь решат расширить ее до четырех или шести полос, и вам придется пойти на расходы для проведения этих работ, а кроме того, вы лишитесь части своего участка. Будьте готовы к подобному развитию событий и соответственно планируйте свои действия.

Не забывайте и о том, что ваш участок может вдруг приобрести статус археологической или природоохранной зоны (в некоторых странах это случается не так уж редко). Заранее, еще до покупки земли, узнайте, какие законы и правила вам придется в этом случае учитывать. Помните: если вдруг окажется, что ваш земельный участок является ареалом обитания каких-нибудь исключительно редких карликовых полевых утконосов или местом обнаружения очередного Мачу-Пикчу, то это может полностью похоронить ваш проект или отложит его реализацию на неопределенный срок, пока эксперты не закончат свои дорогостоящие изыскания и не выработают меры по спасению природных или исторических ценностей.

Еще один совет, который должен учитывать в работе каждый девелопер, касается изучения свойств грунта и глубины залегания подпочвенных вод, а также возможностей затопления земельного участка и устройства дренажных систем. Вы ведь не хотите, чтобы ваш красивый жилой район в один прекрасный день превратился в болото после летних проливных дождей? И вам, конечно же, не понравится, если ваши здания начнут медленно (а может быть, и быстро) проседать из-за особенностей строения грунтов. При оценке участка необходимо учитывать все эти факторы. Конечно, их очень много, и у каждого земельного участка есть свои особенности. Собираясь строить недвижимость, вы должны быть готовы раскошелиться на необходимые исследования, в противном случае вас могут ожидать куда большие расходы.