Роберт Кийосаки - Инвестиции в недвижимость

Но на этом работа не заканчивается. Мы рассматриваем и анализируем все аналогичные сделки, чтобы понять их специфику и отыскать факторы, которые будут способствовать нашему успеху. Мы учитываем даже показатели активности сделок с недвижимостью схожего класса, чтобы выявить какие-то тенденции, направленные вверх, вниз или вбок. Мы не останавливаемся, пока не составим полную картину рынка. Все эти детали позволяют установить ценность здания или какого-то отдельного помещения, а это уже дает возможность говорить о цене и прочих условиях аренды, включающих эксплуатационные расходы, допустимость переделок, всевозможные льготы и уступки, условия парковки автомобилей, охрану и т. п. Это солидный объем работы.

Часто можно видеть, как владельцы, пытающиеся самостоятельно сдать недвижимость, устанавливают такие высокие цены, что становятся неконкурентоспособными. Главная причина – они считают свое здание идеальным и уверены, что все остальные придерживаются того же мнения. Этот аргумент не выдерживает критики. Вторая причина – владельцы не выполняют «домашнюю работу» или выполняют ее плохо. Часто они сравнивают свои здания с недвижимостью более высокого класса или качества и устанавливают размер арендной платы, исходя из того, сколько сами вложили денег в строительство или приобретение здания. Но собственные затраты не имеют никакого отношения к размеру арендной платы.

Возьмите на заметку

Самый важный урок, который нам преподносит недвижимость, заключается в том, что размер арендной платы устанавливаем не мы, а рынок.

Далее, как и в случае продажи, запускается механизм рекламы. Мы рассылаем описание недвижимости и другие документы, делаем звонки, руководствуясь списками клиентуры, составленными в ходе многолетней работы, а также подготовленными специально для данного проекта. Порой работа ведется не только в пределах данного города, но и выходит за пределы штата. Мы информируем о наших намерениях фирмы, которые когда-либо выражали желание переселиться. Не забываем и о презентациях для фирм, входящих в нашу целевую группу как по размерам, так и по отрасли.

Мы поддерживаем тесные контакты с коллегами-брокерами. Определив, кто из них специализируется на аналогичной недвижимости, проводим презентацию для них. Помимо этого мы осуществляем рассылку рекламы по электронной и обычной почте, раздаем проспекты на различных собраниях и вечеринках, чтобы как можно большее количество людей имели информацию о недвижимости, которую мы представляем.

Разумеется, не обходим стороной и интернет, так как многие компании используют его возможности для поиска офисных помещений. Наш сайт, на котором содержится масса подробной информации, легко найти и на нем очень удобно ориентироваться, а это тоже плод усовершенствований, проводившихся на протяжении десяти лет. Как видите, мы проводим очень большую работу, цель которой – найти нужных арендаторов и как можно скорее заключить с ними договор найма.

Поняв, как правильно позиционировать недвижимость и каким компаниям ее предлагать, мы разрабатываем стратегию на перспективу, нацеленную на полное заселение здания арендаторами. Этот комплексный план включает ставки арендной платы, условия аренды, максимальный уровень эксплуатационных расходов на один квадратный метр офисной площади, допустимые пределы переделки, выплату комиссионных тем лицам, кто порекомендует новых арендаторов, и другие условия.

Вывесить на здании объявление о сдаче площадей в аренду – самая заметная и не требующая усилий часть кампании. А потом сиди и отвечай на телефонные звонки! Но практика показывает, что успех – это тяжелый труд, основанный на опыте. На пути к нему расставлено множество ловушек, в которые так легко угодить новичку. Я попадал, пожалуй, во все возможные капканы. Это еще один довод в пользу найма агента по сдаче недвижимости в аренду.

Не достаточно просто расписать бизнесмену, как прекрасно подходит для его фирмы данное помещение. Здесь в игру вступает множество других факторов. Их учитывает каждый клиент, прежде чем поставит подпись под договором аренды. Я составил перечень из двадцати самых важных факторов.

1. Размер арендной платы.Каждый клиент прежде всего интересуется стоимостью аренды одного квадратного метра, поскольку у него есть бюджет. Он точно знает, какие расходы фирма может позволить себе на аренду помещения. Я стараюсь оставаться в рамках бюджета клиента, а не пытаться выжать из него по максимуму. В конце концов, все владельцы заинтересованы в том, чтобы клиенты аккуратно вносили плату каждый месяц. Этот пункт перечня является одним из самых важных.

2. Срок аренды.Это тоже важный фактор. Иногда клиенты настаивают на краткосрочных договорах, а иногда хотят продлить срок аренды в обмен на какие-нибудь уступки. Сроки – всегда предмет торга, но самое главное, чтобы достигнутое соглашение полностью отвечало интересам арендатора.

3. Освобождение от арендной платы.Большинство владельцев недвижимости предлагают арендаторам освободить их на какой-то начальный срок от арендной платы. Условия этого пункта обсуждаются в ходе переговоров. При этом уточняется, на какой срок арендатор освобождается от платежей и от каких именно (речь может идти только об арендной плате, о коммунальных платежах, об оплате стоянки и т. п.).

4. Переделка помещений.Во многих договорах оговаривается объем переделок, которые арендатор вправе осуществлять в занимаемом помещении, и сумма, полагающаяся за это владельцу. Она может быть и большой, и маленькой. Хороший брокер знает состояние дел на рынке и всегда подскажет, насколько реальна сумма, которую владелец намерен запросить с арендатора. Неопытный владелец может легко сорвать сделку, запросив слишком много, но может и серьезно продешевить.

5. Планировка.Речь идет о размере, форме и расположении помещений в здании. Иногда квадратные или прямоугольные комнаты являются плюсом, а иногда клиента больше устраивает какая-то необычная форма помещения. Все зависит от характера бизнеса. Опять-таки, зная потребности клиента, можно заранее определить, подойдет ему это здание или нет.

6. Состояние здания.Внешний вид офисного здания играет ничуть не меньшую роль, чем первое впечатление, которое производит на покупателя жилой дом. Он может так же много рассказать о фирме, снимающей здесь площадь, как и жилой дом о своем хозяине. Престижное здание с великолепным экстерьером и ландшафтом говорит о том, что в нем работает преуспевающая компания с хорошей репутацией, она ответственно относится к бизнесу. Обветшалый и обшарпанный офис – яркое свидетельство того, что его хозяином, возможно, является дешевая фирма-однодневка. Говорят, что одежда делает человека. В нашем случае – офис делает компанию.