Роберт Кийосаки - Инвестиции в недвижимость

Единственное, чего не разрешается делать в рамках применения статьи 1031 – это обменивать недвижимость, которая изначально приобреталась с целью перепродажи. Однако налоговое ведомство не дает определения недвижимости, приобретаемой с целью инвестирования и с целью перепродажи . Критерий, по которому проводится различие, сложился в ходе ряда судебных процессов, которые позволяют довольно четко разграничить эти два понятия. Думаю, что со временем суды дадут более подробное разъяснение по этому вопросу, но на данный момент недвижимость считается приобретенной с целью инвестирования, если она находится у вас во владении, как минимум, один год плюс один день. Если же вы пытаетесь продать недвижимость менее чем через год с момента покупки, то она, как правило, считается приобретенной для перепродажи. Названные сроки нигде официально не оговариваются, однако большинство профессионалов в области недвижимости придерживаются их, так как один год – это как раз то время, при превышении которого доход от продажи недвижимости (если вы решили не обменивать ее) переходит в категорию долгосрочного прироста капитала.

Классическим примером недвижимости, покупаемой с целью перепродажи, являются запущенные дома, которые после приобретения ремонтируются и тут же выставляются на продажу. Здесь налицо явное спекулятивное намерение владельца, и на такую недвижимость льготы статьи 1031 не распространяются, даже если продажа дома затянулась на длительный срок из-за невозможности найти покупателя. Значит ли это, что покупать такие здания не имеет смысла? Нет. Вы просто должны доказать свои инвестиционные намерения. Каким образом это сделать? Лучше всего выждать год плюс один день между датой покупки и выставлением на продажу.

Возьмите на заметку

Между датой покупки недвижимости и выставлением ее на продажу должно пройти не менее одного года.

В прошлом я и сам покупал такую недвижимость, но при этом всегда держал ее в своем владении не менее одного года. Я мог, например, отремонтировать дом, а потом сдать его внаем на год или, наоборот, заселить в него жильцов на год, а затем отремонтировать. Только после этого дом выставлялся на рынок недвижимости. Независимо от последовательности действий дом оставался в моей собственности как минимум один год.

И еще одно обстоятельство, о котором следует поговорить, прежде чем переходить к правилу № 2: если ваша прежняя собственность относилась к категории недвижимости, то в качестве замены надо тоже приобретать недвижимость. К ней, в частности, относится земля, а также все, что является ее неотъемлемой частью. Лесные и водные угодья, права на месторождения полезных ископаемых тоже считаются недвижимостью. Несколько лет назад я продал одно здание и взамен приобрел другое с использованием статьи 1031, но в результате этой операции у меня осталось порядка 100 тысяч долларов (с которых мне не хотелось платить налоги), и я вложил их в покупку доли в месторождении нефти и газа. Каждый месяц это дает мне неплохой стабильный денежный поток и одновременно избавляет от необходимости управлять недвижимостью.

С момента продажи старой недвижимости у вас есть ровно сорок пять календарных дней, чтобы представить список объектов, которые вы намерены приобрести взамен. Если в этом перечне содержится от одного до трех объектов, то никаких ограничений на их стоимость не предусматривается. Например, если вы продали недвижимость за 100 тысяч долларов, то можете включить в список три новых объекта стоимостью по 10 миллионов каждый, то есть в общей сложности на 30 миллионов. Возможно, этот пример вам покажется чересчур надуманным, но у меня действительно несколько лет назад был клиент, разыгравший именно такой сценарий. Он собирался купить торговый центр и рассматривал на выбор три подходящих варианта. Однако прежде чем эта сделка состоялась, ему позвонил один покупатель и выразил желание приобрести его квартиру. Поскольку вопрос о покупке торгового центра был уже практически решен, мой клиент решил совместить приятное с полезным и обставил сделку как обмен с использованием статьи 1031, чтобы не платить налогов. Оба события очень удачно совпали по времени, и в результате доход от продажи квартиры был выведен из налогооблагаемой суммы, хотя стоимость квартиры была ничтожно малой по сравнению с приобретаемой недвижимостью.

В перечень приобретаемой недвижимости можно включить и более трех объектов, но в этом случае налоговое ведомство вводит дополнительное ограничение. Общая цена приобретаемой недвижимости в этом списке должна превышать цену продаваемой не более чем в два раза. Это называется правилом 200 процентов. Если воспользоваться приведенным выше примером (где цена проданного дома составляет 100 тысяч долларов), то это будет означать, что общая стоимость приобретаемой недвижимости в вашем перечне должна составлять не более 200 тысяч. Другими словами, если в перечне всего три объекта, то их стоимость может составлять хоть 30 миллионов или даже больше, но если наименований больше трех, то их общая стоимость ограничивается суммой в 200 тысяч (то есть в два раза больше цены продажи). Поэтому я рекомендую включать в этот перечень не более трех наименований недвижимости.

Возьмите на заметку

Не усложняйте себе жизнь – для подачи перечня приобретаемой недвижимости выдерживайте срок в сорок пять дней.

Как уже было сказано, речь идет о сорока пяти календарных днях с момента продажи. Это значит, что если сорок пятый день приходится на субботу, воскресенье или праздник, список должен быть представлен до этой даты, а не на следующий рабочий день. Никаких продлений указанного срока не допускается.

Составляя список, вы должны четко и ясно обозначить в нем объекты недвижимости, чтобы агент налоговой службы мог найти и осмотреть их. Другими словами, это должен быть полный адрес, например: «Мейн-стрит, 123, Финикс, штат Аризона». Не допускаются описания типа: «Жилой дом с тремя спальнями и двумя ванными на Мейн-стрит в Финиксе».

Список должен быть представлен независимому посреднику, о котором пойдет речь при обсуждении четвертого правила.

Опять-таки, начиная с даты продажи у вас имеется ровно 180 календарных дней, в течение которых вы должны приобрести себе новую недвижимость. Независимо от того, сколько объектов вы приобретете, они должны содержаться в перечне, который вы подготовили в течение первых сорока пяти дней. Вы можете купить один, два или, если хотите, все три объекта, но только из этого перечня и не позднее чем через 180 дней.