Роберт Кийосаки - Инвестиции в недвижимость

3. Найдите подходящую компанию.На рынке присутствует множество управляющих компаний с самой разной специализацией. Одни занимаются преимущественно коммерческой недвижимостью, а другие жилой. Одним легче работать с крупными объектами, другие предпочитают мелкие. Даже хорошая и надежная управляющая компания далеко не всегда будет соответствовать вашим потребностям. Зачем сотрудничать с компанией, специализирующейся на многоквартирных домах, если у вас особняк на две семьи? Ваш дом потеряется в общем объеме сделок. Он слишком мал, чтобы ему уделяли должное внимание. А небольшая фирма вполне справится с этой задачей и окажет вам услуги, полностью соответствующие персональным нуждам.

4. Что заплатите, то и получите.Очень часто люди пытаются сэкономить на оплате услуг управляющих компаний. Не делайте этого. Размер оплаты зависит от рынка, от величины и категории недвижимости. Но если услуги стоят слишком дешево, то, скорее всего, они не будут качественными. При инвестициях во взаимные фонды или акции оплата работы менеджера (порой весьма существенная) носит скрытый характер, а менеджеров вполне устраивает ваша некомпетентность. На рынке недвижимости оплата услуг совершенно прозрачна, и ее размер оговаривается заранее. Если вы найдете хорошую компанию, то все расходы окупятся. Даже мои простые (и очень распространенные) примеры демонстрируют, насколько может подняться стоимость недвижимости при грамотном управлении.

5. Внимательно относитесь к деньгам.Там, где речь идет об управлении недвижимостью, правильно налаженный бухгалтерский учет является абсолютной необходимостью. Вам нужна компания, которая хорошо разбирается не только в управленческих операциях, но и в финансах. Кроме того, добейтесь, чтобы все деньги, имеющие отношение к вашей недвижимости, находились на отдельном счете.

Ничто так не способствует успеху инвестиций в недвижимость, как хороший и грамотный менеджмент. От него часто зависит, добьетесь вы поставленных целей или понесете убытки. Независимо от того, управляете вы недвижимостью самостоятельно или поручаете кому-то другому, не пытайтесь сэкономить. Такой подход всегда ведет к потерям.

Если управление недвижимостью было налажено плохо, то немедленно решите эту проблему. Ключ к повышению стоимости имущества находится в ваших руках. Смелее беритесь за дело. Вы не разочаруетесь.

Кен Макэлрой, соучредитель «MC Companies», более двадцати лет управляет жилой недвижимостью, насчитывающей свыше 20 тысяч квартир. Он участвует в разработке проектов строительства, анализе инвестиций, а также поиске объектов для покупки. На радио Кен ведет еженедельную передачу, беседуя с экспертами в области недвижимости, финансов и хозяйственного права. Его с удовольствием приглашают в качестве лектора на конференции и семинары. Он автор книг «Азбука инвестирования в недвижимость» и «Полное руководство по инвестированию в недвижимость».

Налоги составляют самую большую статью наших расходов. Сегодня каждый человек выплачивает в среднем более 50 процентов от своих доходов в виде явных и скрытых налогов. Одно из преимуществ вложения денег в недвижимость состоит в том, что, в отличие от инвестиций в акции и паи инвестиционных фондов, здесь существует легальная возможность полного ухода от налогов. Насколько мне известно, это самая большая и выгодная из оставшихся налоговых лазеек в законодательстве. Именно поэтому Гэри Горман принадлежит к числу моих друзей и консультантов. Он не только сэкономил нам с Ким кучу денег, но и дал возможность заработать еще больше.

Налоговые льготы позволили многим инвесторам в недвижимость сэкономить большие деньги, однако они же часто становятся причиной серьезных финансовых потерь. Зачастую люди теряют деньги, когда продают недвижимость и полагают, будто это дает им право уйти от налогов, но при этом забывают запланировать очередное приобретение. В этом случае у них остается на выбор только две возможности: заплатить налог на увеличение рыночной стоимости капитала или второпях купить совершенно негодную недвижимость, чтобы уйти от налогов. А второй вариант зачастую имеет куда более серьезные негативные последствия, чем уплата налога.

Поэтому сегодня, прежде чем продавать или покупать недвижимость, я звоню Гэри Горману и прошу у него совета. Заметьте, я делаю это еще до того, как позвонить брокеру по недвижимости.

Владение недвижимостью представляет собой одно из самых надежных налоговых убежищ в США. Однако очень важно знать, как облагается налогом ее продажа. Существует четыре основных цели приобретения недвижимости: для модернизации, для краткосрочного владения (менее одного года), для личного проживания и для инвестиционных целей (что предусматривает длительный период владения – больше одного года). В каждом случае налогообложение осуществляется по-разному.

Владелец, который приобрел недвижимость для модернизации, облагается подоходным налогом и так называемым налогом на самозанятость на общих основаниях. Если недвижимость приобретается на короткий срок, то прибыль от ее продажи облагается налогом как краткосрочный прирост капитала, то есть, как правило, по тем же ставкам, что и ваша зарплата и другие традиционные источники дохода. Налог на самозанятость при этом не взимается. К недвижимости для личного проживания подход бывает разным. Она дает право на налоговые вычеты, но их величина зависит от того, находитесь ли вы в браке. Таким образом, остается только недвижимость, приобретаемая как объект инвестиций на срок больше года. Именно на нее и распространяются основные налоговые льготы.

1. Недвижимость, приобретаемая для модернизации – облагается налогом как обычный доход.

2. Недвижимость, приобретаемая на короткий срок – облагается налогом как краткосрочный прирост капитала.

3. Личное жилье – дает право на налоговые вычеты в зависимости от семейного положения.

4. Недвижимость как объект инвестиций – истинное налоговое убежище.

Правительство хочет, чтобы вы вкладывали деньги в недвижимость на долгосрочной основе. Чтобы поощрить такой тип инвестиций, оно предлагает вам ряд налоговых льгот. Во-первых, в течение определенного срока вы имеете право вычитать из налогооблагаемой суммы стоимость недвижимости в размере ежегодной амортизации . Эти налоговые вычеты могут распространяться и на другие источники дохода.