Роберт Кийосаки - Инвестиции в недвижимость

Если осознаете важность управления недвижимостью и поймете, какими средствами оно достигается, то в ваших руках окажется ключ к успеху в инвестициях.

Итак, что же такое грамотное управление недвижимостью?

Успешные менеджеры выделяют три основные статьи, которые при хорошем управлении способствуют увеличению стоимости недвижимости. Это доходы, расходыи система.

Возьмите на заметку

Успешные менеджеры выделяют три основные статьи, которые при хорошем управлении способствуют увеличению стоимости недвижимости. Это доходы, расходы и система.

Ценность недвижимости основывается на ее финансовой отдаче, а не на стоимости. Основная ошибка, которая может превратить хорошую недвижимость в плохую, заключается в непонимании факта, что недвижимость – это не просто инвестиция, а бизнес. Таким образом, самый главный аспект недвижимости состоит вовсе не в том, как она выглядит, где находится и сколько стоит. Чтобы стать настоящим инвестором, необходимо понимать, что ценность недвижимости, как и любого бизнеса, основывается на производимой ею чистой операционной прибыли , то есть доходов за вычетом расходов:

Если требуется повысить чистую операционную прибыль, то легче всего поддается контролю валовой доход , который дает недвижимость.

При инвестировании в недвижимость валовой доход зависит от ряда факторов, в частности:

• размера квартплаты;

• степени заселенности жилья;

• других возможностей денежных поступлений.

Очевидный признак плохого управления – существенное снижение квартплаты ниже среднерыночного уровня. Мне часто приходится встречаться с этим явлением, когда я рассматриваю возможность покупки очередного объекта. Для инвестора такой дом – это удача.

Чтобы понять, насколько важно правильно установить размер квартплаты, необходимо разобраться в механизме оценки недвижимости.

Возьмите на заметку

Ценность недвижимости основывается на ее финансовой отдаче, а не стоимости.

Самый простой способ установить стоимость недвижимости заключается в использовании нормы капитализации. Ее величину можно узнать у любого брокера. А дальше ориентируйтесь на формулу:

Предположим, вы хотите купить жилой дом на 200 квартир, который дает в год 500 тысяч долларов чистой операционной прибыли. Допустим, рыночная норма капитализации составляет 7 процентов. Это значит, что ориентировочная стоимость дома на данном рынке составит 7 142 857 долларов.

500 000 долл.: 7 % = 7 142 857 долл.

Теперь разберемся, почему так важно следить, чтобы уровень квартплаты соответствовал среднерыночному уровню.

Предположим, средняя квартплата в доме составляет 800 долларов в месяц. Проводя комплекс подготовительных мероприятий перед покупкой, мы установили, что на рынке за аналогичную квартиру платят 900 долларов. Это означает, что нынешний владелец уделяет недостаточно внимания управлению недвижимостью и за счет этого теряет 20 тысяч долларов каждый месяц (200 квартир × 100 долларов), а за год недополучает 240 тысяч. Следовательно, недвижимость может приносить в год не 500, а 740 тысяч долларов чистой операционной прибыли. Посмотрим, как это скажется на ее стоимости:

Цифры впечатляют. Хотя повышение квартплаты на 100 долларов в месяц займет некоторое время, игра стоит свеч, потому что, как показывает пример, недвижимость в этом случае прибавляет в стоимости 3 428 571 доллар. Но самое главное, эта прибавка создается за счет умелого управления уже существующей собственностью и без смены жильцов. Таким образом, бизнес-план основывается на том, что я не только надеюсь на возможное рыночное удорожание недвижимости, но и сам увеличиваю ее стоимость! Вот что значит эффективно управлять недвижимостью. Именно поэтому надо внимательно следить за уровнем квартплаты не только в своем доме, но и на рынке в целом.

Еще один способ добавления стоимости – уменьшение количества пустующих квартир. Помните, что чистая операционная прибыль определяет стоимость недвижимости, поэтому любой источник дохода приобретает особую важность. Главный метод повышения заселенности – создание устоявшегося контингента жильцов, которые содержат квартиры в порядке и не слишком часто переезжают с места на место. Этого можно добиться за счет проверки каждого потенциального квартиросъемщика.

Многие управляющие не проверяют кредитной истории и криминального прошлого каждого жильца, хотя для профессионалов это обычная практика. Не нужно быть семи пядей во лбу, чтобы понять, какие проблемы могут возникнуть, если среди жильцов окажутся люди, которые не в состоянии платить за квартиру или причиняют ей ущерб. Однако многие управляющие в погоне за квартиросъемщиками упускают из виду эту важную задачу.

Проблемные квартиросъемщики не только ухудшают показатели заселенности, но и могут нанести материальный ущерб недвижимости. Они буквально вытесняют из дома добропорядочных и платежеспособных жильцов. Выселение причиняет владельцу дополнительные хлопоты. Кроме того, увеличивается число пустующих квартир. Чем больше площадей пустует, тем выше относительные расходы на содержание дома, рекламу, оплату персонала и услуги поставщиков.

Существует множество других способов, с помощью которых можно повысить процент заселенности квартир. Включите грамотного управляющего в команду, и вы сразу заметите результаты.

Помимо квартплаты есть еще немало возможностей получения дохода от недвижимости. Это может быть и установка стиральных машин, сушильных шкафов, индивидуальных счетчиков расхода электроэнергии, воды и газа, взимание дополнительной платы за домашних животных, надбавка за этаж, пользующийся повышенным спросом, или за окна, выходящие на определенную сторону. Многие даже не знают о существовании таких возможностей, не говоря уж о том, чтобы брать за это деньги.

Недавно мы с партнером Россом купили в Тулсе, штат Оклахома, жилой дом на 288 квартир. Стратегия заключалась в том, чтобы оснастить каждую квартиру стиральной машиной и сушильным шкафом. Электрические сети и водопроводная система позволяли это сделать. Как оказалось, у многих жильцов уже стояли стиральные машины, взятые напрокат за 40–50 долларов в месяц. В первый же год после покупки дома мы приобрели оборудование и установили его. В течение двух следующих лет квартплата должна была увеличиться на 40 долларов. Посмотрим, какой результат дала наша затея.