Марианна Власова - Защита прав владельцев 6 соток и другой загородной недвижимости

В частности, при наличии излишних земель у СНТ очень важное значение имеет то, какие это категории земель (если, конечно, они не изъяты из оборота). Часто бывает, что СНТ, земли которого относятся к сельскохозяйственным, самостоятельно «захватывает» смежные участки, имеющие иное целевое использование или даже иное назначение. В случае иного целевого использования решение о предоставлении земли могут принять органы местного самоуправления. А вот в случае изменения категории земель (ее назначения) или превышения размеров приватизируемых земель свыше определенного лимита (как, например, в Московской области — в среднем 3 га) органы местного самоуправления не вправе принимать решения о предоставлении земель. В таком случае заинтересованные лица (граждане-садоводы или СНТ в целом) должны подать заявление в органы государственной власти субъектов Российской Федерации (в Московской области это Министерство имущественных отношений и губернатор Московской области).

Вся недвижимость России должна пройти перепись к 2007 году, что подтверждается созданием в 2004 году Федерального агентства кадастра объектов недвижимости (ФАКОН), в ведении которого находятся как земельный кадастр, так и остальные реестры недвижимости. Теперь зарегистрировать землю без строений уже не получится в силу того, что комитеты по землеустройству и БТИ как отдельные структуры существуют непосредственно под руководством ФАКОНа.

Исходя из этого, садоводческим и дачным объединениям одновременно придется регистрировать права на все объекты инфраструктуры: электросетевое хозяйство, водокачку и водопровод, дороги, общий забор, сторожку и другие объекты недвижимости, не считая домов и сооружений на личных участках граждан. Но нельзя забывать, что регистрируются не все объекты на участках, а только те, что признаются по закону недвижимостью, т. е. строения и сооружения, имеющие прочную связь с землей. Хотя нередко на практике встречаются случаи, когда землемеры вносят в план и опись участков сараи и садовые домики, не имеющие фундамента.

Недвижимостью считаются (регистрируются):

— капитальные дома (установленные на фундамент);

— бани, сараи, гаражи и другие строения хозяйственно-бытового назначения (установленные на фундамент);

— колодцы;

— стационарные теплицы (установленные на фундамент);

— электрические столбы и ТП (имущественный комплекс);

— водонапорная башня (имущественный комплекс);

и т. п.

Не считаются недвижимостью (не регистрируются):

— садовый домик, поставленный на шины;

— садовый домик, [6] Под садовым домиком здесь понимается готовый товарный объект бытового назначения, который можно купить на любой строительной базе, именуемый в народе «бытовкой», которая зачастую создает относительно комфортные условия для пребывания небольшой семьи садоводов на 1–2 дня. который можно перенести на другое место без ущерба его функциональному назначению, даже если он поставлен на бетонные блоки, свободно лежащие на земле (или аналогичное основание);

— переносные парники и теплицы;

— летний душ;

и т. п.

Право на переоформление земли у землепользователей в СНТ возникает именно в силу факта пользования землей, а не в силу наличия строений на земельных участках, так как в СНТ присутствует главный положительный аспект целевого использования — садоводство, т. е. садоводы оформляют права на землевладение, а не на землю под строениями (домовладение). Однако при перерегистрации прав на свои 6 соток садоводы могут одновременно в упрощенном порядке в соответствии с новым Федеральным законом «О внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации по вопросу оформления в упрощенном порядке прав граждан на отдельные объекты недвижимого имущества» зарегистрировать и права на строения на своих участках.

Та же самая ситуация — и с общим имуществом СНТ, если общее собрание членов СНТ решит, то можно совместить приватизацию земель и оформление прав собственности на общее имущество (помимо земли). При этом необходимо помнить, что все объекты недвижимости на территории СНТ строились на целевые взносы членов СНТ и поэтому составляют общую собственность граждан.

До начала процедуры приватизации СНТ следует выяснить, в чьей собственности находятся земли, на которых расположено садоводческое товарищество. Это может быть как муниципальная, так и государственная собственность. В зависимости от результата подается заявление о предоставлении земли либо в исполнительный орган государственной власти субъекта Российской Федерации (в Московской области это Министерство имущественных отношений Московской области), если земля государственная, либо в органы местного самоуправления, если земля муниципальная.

Ну а если вы намерены изменить категорию земель, то с таким заявлением можно обращаться исключительно в Министерство имущественных отношений субъекта Федерации.

Затем СНТ следует определиться с процедурой сдачи документов на переоформление — распределить, кто и за что отвечает, а также порядок проведения согласования границ участков. Правление (или комиссия по приватизации, избранная общим собранием) перед собранием должно подготовить реестр граждан, имеющих участки на территории СНТ, и сведения (член/нечлен), право пользования/собственности, номер и размер участка по генеральному плану, другие известные сведения. Решением общего собрания может быть предусмотрен централизованный порядок изготовления нотариально заверенных копий и установлен определенный день (дни) сдачи документов, для чего будет целесообразно обеспечить копировальный аппарат на этот день (дни) и пригласить нотариуса для заверения копий, а также оформления доверенностей на ведение дел представителем. Садоводы должны будут централизованно, в оговоренный собранием срок сдать документы для регистрации их прав.

Практика показала, что в целях соблюдения требований законодательства и при наличии отказников (тех, кто по каким-либо причинам отказался от участия в приватизации) на общем собрании садоводов требуется принять следующие дополнительные решения.

1. Все граждане, не подавшие документы на приватизацию в установленный срок, считаются исключенными из членов товарищества на основании подпунктов 4 и 10 п. 2 ст. 19 Федерального закона «О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан». Правлению поручается во исполнение решений данного общего собрания членов СНТ разослать всем не предоставившим в установленный срок документы на приватизацию письмо-уведомление об исключении из членов товарищества и обеспечить ознакомление исключенных с протоколом общего собрания членов СНТ.