Марианна Власова - Защита прав владельцев 6 соток и другой загородной недвижимости

NB!Гражданский кодекс Российской Федерации (ГК РФ) четко закрепляет понятие «частная собственность». А такие применявшиеся ранее в отношении земельных участков неопределенные формулировки, как находящийся «в пользовании», «выделенный», сегодня не имеют четкого юридического толкования и поэтому могли быть не приняты во внимание в суде.

Благодаря новому Закону отпала необходимость решения проблемы оформления земли через суд, к чему вынуждены были прибегать многие собственники, по той или иной причине получая отказ от регистрационных органов. До сих пор установить факт владения недвижимостью, имеющий юридическое значение, многие граждане имели шанс только в суде.

Теперь по Закону признаются любые документы — решения, справки, выписки, — подтверждающие факт предоставления гражданину земельного участка, наравне с такими правоустанавливающими документами, как справка БТИ, договор купли-продажи или дарения, свидетельство о праве собственности. Кроме того, до 1 января 2010 года не требуется получать разрешение на ввод в эксплуатацию объекта индивидуального жилищного строительства, а также представлять это разрешение для инвентаризации объекта, в том числе для выдачи технического паспорта.

Если в решении о выделении земли, выданном до введения в действие Земельного кодекса, не указан вид права, то такой участок считается предоставленным гражданину на праве собственности.

При расхождении сведений о границах и площади участка в правоустанавливающих и кадастровых документах предлагается вносить в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним сведения, указанные в кадастровых документах и полученные по результатам межевания. При этом допускается превышение фактически используемой площади участка над площадью, которая указана в документах, устанавливающих право на землю.

Процедура оформления зависит от того, что именно гражданин регистрирует в собственность. Если речь идет только о земельном участке, нужна процедура межевания. Закон требует от региональных властей установления предельно низких расценок на услугу межевания.

Юридическое оформление участка в частную собственность заканчивается тогда, когда сведения об участке как о земельном объекте вносятся в земельный кадастр с указанием имени собственника.

Определение государственного земельного кадастра как системы необходимых сведений и документов о правовом режиме земель появилось в современной России с началом земельной реформы и было закреплено в постановлении Правительства Российской Федерации от 25 августа 1992 г. № 622 «О совершенствовании ведения государственного земельного кадастра в Российской Федерации». Цель ведения государственного земельного кадастра — защита прав собственников земли, в связи с этим в упомянутом выше документе обозначены такие понятия, как предоставление земельно-кадастровой информации заинтересованным лицам, ведение государственного земельного кадастра по единой методике, сопоставимость его сведений, обязательное применение сведений государственного земельного кадастра при изъятии и предоставлении земельных участков, а также при проведении землеустройства. Объекты государственного земельного кадастра в своей совокупности представляют собой всю территорию Российской Федерации.

Изменения, произошедшие в России в течение последних пятнадцати лет, естественно, затронули и законодательство, регулирующее ведение государственного земельного кадастра. Земельные реформы связаны прежде всего с изменением государственного устройства, разгосударствлением собственности на землю (закреплением в Конституции Российской Федерации 1993 года института частной собственности на землю, а также провозглашением равенства всех форм собственности — частной, государственной, муниципальной и др.).

В настоящее время земля перестала быть исключительно собственностью государства. Значительная ее часть перешла в собственность граждан и юридических лиц, а та, которая остается государственной, разграничивается на собственность Российской Федерации, собственность субъектов Российской Федерации и собственность муниципальных образований. Возникает закономерная ситуация, при которой собственники становятся самыми заинтересованными лицами в создании и ведении земельного кадастра, ведь его основу составляют не сведения о площадях, а сведения о границах участков.

Для лучшего понимания приведем простой пример. Допустим, без участия органов власти кто-то продал часть участка, и новый собственник присоединил его к своему. Соответственно, земельный участок покупателя стал больше, соседа (продавца) — меньше. Как через несколько десятков лет наследникам обеих сторон разрешить вопрос: где конкретно проходит граница между земельными участками? Что представить им в суде в качестве доказательства? Кого пригласить в качестве свидетелей? Ведь сделка состоялась без присутствия третьих лиц, а «бумаги» давно потеряны. Занесение информации об изменении границ земельных участков в земельный кадастр позволит избежать подобных проблем. Во всех странах, где есть частная собственность на землю, государство, заботясь о своих гражданах, «принимает на хранение» сведения о том, где проходят границы между земельными участками. И в случае возникновения земельных споров в суд могут быть представлены данные, достоверность которых гарантируется государством.

Так что земельный кадастр сегодня — это не столько система, составляющая часть механизма государственного планирования, сколько государственная система хранения сведений о границах всех земельных участков. Собственники должны помнить, что при разрешении конфликтов и споров по земле государство (в лице соответствующих компетентных органов), выступая как защитник их законных прав, четко регламентирует границы земельных участков.

Но прав без обязанностей не бывает. И одна из главных обязанностей собственников земли — это уплата налога. Следовательно, в государственном земельном кадастре обязательно должны отражаться сведения о налоговой базе. Это позволяет государству, с одной стороны, обеспечивать своевременность и полноту сбора налога, а с другой — разрешать конфликты между собственником и налоговыми органами (сведения о налоговой базе направляются из государственного земельного кадастра не только налоговым органам, но и собственникам земельных участков).

Начиная с 2000 года ведение государственного земельного кадастра в Российской Федерации регламентируется системой взаимосвязанных нормативно-правовых и нормативно-технических актов. В их число помимо Федерального закона «О государственном земельном кадастре» входят постановления Правительства Российской Федерации, регламентирующие: