Марианна Власова - Защита прав владельцев 6 соток и другой загородной недвижимости

۷ порядок кадастрового деления территории Российской Федерации;

۷ порядок присвоения кадастровых номеров земельным участкам;

۷ порядок предоставления сведений государственного земельного кадастра (ГЗК) заинтересованным лицам.

Кроме того, Росземкадастром изданы акты, регламентирующие:

۷ проведение кадастрового деления территории Российской Федерации;

۷ порядок инвентаризации (систематизации) сведений о земельных участках, учтенных до вступления в силу Федерального закона от 2 января 2000 г. № 28-ФЗ «О государственном земельном кадастре»;

۷ порядок ведения ГЗК;

۷ требования к оформлению кадастрового плана земельного участка;

۷ требования к оформлению документов о межевании, представляемых на государственный кадастровый учет.

Помимо вышеобозначенных актов издаются и иные ведомственные документы, регламентирующие порядок ведения вспомогательных и производных документов ГЗК.

В силу того, что с начала земельной реформы в разные периоды времени порядок ведения земельного кадастра регулировался различными нормативными актами, имеющиеся в кадастре сведения пока недостаточно систематизированы. По экспертной оценке в настоящее время в государственном земельном кадастре содержатся сведения ориентировочно о 33 млн земельных участков, из которых в автоматизированную систему (АС) ГЗК внесены сведения только об 11 млн участков. Безусловно, в ближайший период времени будет проведена систематизация сведений обо всех земельных участках для последующего их внесения в автоматизированные базы. Решение этой задачи позволит выдавать собственникам и иным заинтересованным лицам официальные описания земельных участков, необходимые для совершения сделок и разрешения любых земельных споров, в срок не более пяти дней.

В ближайшем будущем в земельном кадастре как базовой системе кадастра недвижимости (в АС ГЗК) должны будут появиться подсистемы публичных каталогов земельных участков, содержащие общие сведения обо всех земельных участках Российской Федерации. Система публичных каталогов позволит любому желающему без обращения в государственные организации получить сведения о площади, категории, разрешенном использовании и кадастровой стоимости любого земельного участка. Наряду с подсистемой публичных каталогов земельных участков в АС ГЗК будут созданы подсистемы публичных кадастровых карт. Это позволит всем заинтересованным лицам также без обращения в государственные органы получать не только общие сведения, но видеть на карте общую конфигурацию границ любых земельных участков и их взаимное расположение.

Если участок предоставлен для ведения индивидуального садоводства и расположен в границах населенного пункта (деревни или поселка), а не садоводческого товарищества, то его регистрация проводится по правилам, действующим в отношении участков для индивидуального жилищного строительства (ИЖС). Что такое ИЖС?

Индивидуальное жилищное строительство — форма собственности, наиболее популярная на сегодняшний день, поскольку позволяет покупателю недвижимости получить прописку. Если вы решили купить дом, имейте в виду, что статус земли имеет большое значение. Земля под ИЖС делится на две категории. Она находится либо в собственности, либо в аренде. Собственностью считается земля приватизированная. Остальное — это варианты аренды (пожизненное пользование, пожизненное наследование пользования и т. д.).

Согласно Земельному кодексу продажа объекта недвижимости без соответствующего оформления земельного участка не производится. Если вы покупаете дом, а у продавца нет свидетельства о праве собственности на землю, земля не может быть продана вместе со строением, а только передана в аренду. Так что придется заключить с органами местного самоуправления договор аренды, а выкупать землю уже после покупки дома.

Можно действовать в следующей последовательности. Сначала продавец оформляет право собственности, т. е. приватизирует землю, и только потом покупатель приобретает дом вместе с землей. С выходом нового Земельного кодекса продавцы (нынешние владельцы) могут оформлять право собственности на землю с минимальными затратами. Им это обходится в десятки раз дешевле, чем покупателю после совершения сделки. В зависимости от района прежнему собственнику это будет стоить в среднем от 20 до 50 долл. Процедура оформления длится полтора-два месяца.

Покупатель может предложить продавцу пойти другим путем. Оформление осуществляет агент покупателя, а продавец в свою очередь снижает стоимость дома на сумму, соответствующую затратам. Продавец, таким образом, освобождает себя от необходимости собирать справки и стоять в очередях, а покупатель приобретает дом вместе с землей в собственность, избежав проблем в будущем.

Необходимо также выяснить, не являются ли баня, сарай, гараж или летняя кухня самовольно построенными, т. е. не предусмотренными планом застройки участка. Эти объекты должны быть официально оформлены в Бюро технической инвентаризации (БТИ). Если вы купите дом с баней, которой нет в плане, не исключено, что вас могут ее лишить, т. е. сначала вы заплатите штраф, а потом за свой счет будете сносить строение.

Особое внимание на статус земли нужно обращать при покупке домов в области. Такая покупка дает возможность получить областную прописку. Но учтите, что, приобретая землю со статусом ИЖС для временного проживания (использование под дачу), нужно обязательно кого-то прописать в доме. Иначе статус земли может измениться.

Существует очень старая инструкция, но никем не отмененная. Допустим, вы купили дом, но в течение месяца в нем никого не прописали, тогда земля автоматически приобретает статус индивидуального садоводства. В общем-то в этом нет ничего страшного, так как техпаспорт и почтовый адрес за домом сохраняются. Но есть один бюрократический нюанс. Если вы в дальнейшем захотите кого-нибудь прописать в доме, нужно будет менять статус земли. А это обойдется уже в 150–200 долл. (геодезическая съемка, переоформление статуса земли в земельном комитете, перерегистрация в ГБР и т. д.).

Если же на руках уже есть оформленный в соответствии с новым законодательством документ на земельный участок, то нет необходимости проходить все вышеперечисленные процедуры. Достаточно иметь:

● свидетельство о праве собственности на землю (обратите особое внимание на наличие в тексте свидетельства фразы «…предоставленного в собственность…». Любая иная формулировка означает невозможность совершения сделки с данным участком без предварительной его приватизации);