Ольга Шефель - Первая полная энциклопедия ЖКХ

Ст. 47 ЖК РФ закрепляет важнейшее право собственников помещений в многоквартирном доме – право на проведение общего собрания этих собственников без их присутствия. Определяет особенности общего собрания в форме заочного голосования.

В соответствии с п. 1 указанной статьи решение общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме может быть принято без проведения собрания путем проведения заочного голосования. При этом собрание толкуется как совместное присутствие собственников помещений в данном доме для обсуждения вопросов, поставленных на голосование, а проведение заочного голосования – как передача в письменной форме решений собственников по вопросам, поставленным на голосование. При этом законодатель не устанавливает, какое именно собрание – первоначальное, очередное или внеочередное – может быть проведено в очной форме, а какое в форме заочного голосования. Из смысла закона вытекает, что форма заочного голосования применима к любому виду общего собрания.

Ст. 45 ЖК РФ обязывает собственников помещений в многоквартирном доме ежегодно проводить общие собрания собственников и устанавливается порядок их проведения. Из нормы усматривается, что для проведения заочного голосования (так же как и для проведения очного собрания) необходимо в первую очередь направить каждому собственнику помещений в многоквартирном доме сообщение о проведении заочного голосования, повестку дня, схему распределения долей, бюллетень для голосования и другие материалы (проект устава) под расписку либо заказным письмом. Необходимо отметить, что точное соблюдение требований, предъявляемых ч. 4, 5 ст. 45 ЖК РФ к сообщению о проведении общего собрания, является необходимым условием правомочности данного собрания. В случае их несоблюдения решения общего собрания могут быть оспорены в судебном порядке (ст. 46 ч. «б» ЖК РФ).

В ч. 3 ст. 47 ЖК РФ установлены обязательные требования, предъявляемые к решению собственника. Соблюдение этих требований имеет большое значение, поскольку противное может привлечь за собой признание решения общего собрания недействительным:

• решение должно быть в обязательном порядке в письменной форме;

• решение не должно иметь двоякого смысла.

Достаточно строго урегулирован вопрос о месте и сроках передачи решения собственника. Законом четко установлено, что в уведомлении о проведении собрания в форме заочного голосования должны быть указаны место или адрес представления решения, а также конкретный срок, до которого собственники помещений могут направить свои решения.

Для проведения итогов голосования должна быть создана счетная комиссия, этот вопрос выносится на повестку дня общего собрания и утверждается общим собранием. Решения, оформленные с нарушением требований закона, признаются недействительными, и голоса по ним не подсчитываются.

Решение общего собрания оформляется протоколом в порядке, установленном общим собранием собственников помещений в данном доме. Протокол подписывается председателем собрания, секретарем и членами счетной комиссии. Протокол должен быть изготовлен не позднее десяти дней со дня проведения собрания.

Особое внимание необходимо обратить на правомочность общего собрания собственников помещений, оно правомочно (имеет кворум), если в нем приняли участие собственники помещений в данном доме или их представители, обладающие более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов собственников.

Поскольку Жилищный кодекс РФ не содержит норм, закрепляющих строго определенной формы проведения общих собраний, то их проведение возможно и в смешанной форме: очной и заочной. Это будет правомерно при условии одновременного соблюдения всех предусмотренных кодексом правил, предъявляемых к обеим формам проведения собрания.

В целях поддержки инициативы жителей города Москвы для обеспечения улучшения условий содержания жилищного фонда, снижения издержек и повышения качества жилищно-коммунальных услуг, а также защиты законных прав и интересов жителей Москвы 21 сентября 2004 года вышло постановление Правительства Москвы № 651-ПП «О домовых комитетах», утвержден распоряжением Департамента жилищной политики и жилищного фонда города Москвы № 1108 23 декабря 2004 г. порядок взаимодействия территориальных органов исполнительной власти и уполномоченных управляющих организаций с домовыми комитетами.

Что же такое домовый комитет? В чем заключается его деятельность? Как его создать и зарегистрировать?

Домовый комитет – это общественное добровольное объединение граждан (нанимателей, собственников жилья) по месту их жительства в многоквартирном доме, в целях совместного решения социальных проблем в жилищной сфере, осуществления общественного контроля за содержанием, технической эксплуатацией и ремонтом жилых домов, а также содержанием придомовых территорий, объектов благоустройства и озеленения.

Домовый комитет создается по решению жителей дома и считается созданным с момента принятия жителями решений о создании домового комитета, утверждении его устава и формировании руководящих органов домового комитета (совета дома или правления домового комитета) путем голосования на общем собрании или проведения письменного опроса.

Учетную регистрацию домовых комитетов осуществляют управы районов с целью мониторинга и обеспечения контроля за предоставлением льгот членам руководящего органа домового комитета (совета дома или правления домового комитета). Для проведения учетной регистрации председатель домкома обращается в управу района с заявлением, к которому прикалывается протокол общего собрания жителей с листами регистрации или протокол письменного опроса с приложением опросных листов (бюллетеней для голосования) о создании домового комитета, а также устав. Высшим органом является общее собрание жителей дома. Руководящий орган (совет дома, правление домового комитета) подотчетен общему собранию, информирует жителей о своей деятельности, не реже одного раза в год проводит отчетное собрание перед жителями дома.

Деятельность домового комитета заключается в осуществлении общественного контроля за управлением, содержанием, ремонтом и эксплуатацией жилого дома. Осуществление общественного контроля качества и объемов предоставляемых жилищно-коммунальных услуг. Участие в комиссиях по осмотру жилищного фонда, проверке технического состояния дома, инженерного оборудования, по приемке всех видов работ по содержанию, эксплуатации и ремонту дома с правом подписи в акте приема-сдачи работ. Домовый комитет вправе запрашивать и получать от управляющей организации информацию о расходах по эксплуатации и ремонту дома и придомовой территории. Уполномоченные представители руководящего органа домового комитета взаимодействуют с управами районов, ведут книгу жалоб и предложений жителей дома и др.