Ирина Зайцева - Недвижимость, которая вас разоряет

Следует отметить, что такая система является взаимовыгодной для обеих сторон, поскольку при таких условиях плательщик ренты приобретает квартиру по цене ниже рыночной, а рентополучатель получает денежные средства, уход и заботу. В случае неплатежеспособности плательщика ренты рентополучатель имеет право потребовать, чтобы плательщик досрочно исполнил договор (выплатил ренту). Для этого цена выкупа указывается в договоре, поскольку в противном случае плательщику придется выплачивать годовую сумму ренты. Именно поэтому во избежание возможных рисков при заключении договора ренты необходимо указать максимальное количество деталей.

По сути договор ренты является сделкой, осуществляемой с целью отчуждения имущества. Наиболее близкими к договору ренты являются договор дарения и договор мены (купли-продажи). Однако здесь есть существенные отличия. В отличие от договора дарения, договор ренты предусматривает возможность предъявления лицом, осуществившим отчуждение имущества, требований о предоставлении встречного удовлетворения (рентного подхода). Что касается договора купли-продажи, договор ренты отличается характером встречного удовлетворения. В данном случае объем причитающихся получателю рентных платежей является неопределенным. По этой причине договор ренты считается достаточно рискованной сделкой. Риск в данном случае заключается в том, что оба участника сделки принимают вероятность того, что кто-либо из них получит встречное удовлетворение меньшего объема, чем то, которое будет предоставлено им другой стороне.

Следует отметить, что, несмотря на основное назначение договора ренты – обеспечение постоянного дохода для получателя ренты, – в большинстве случаев он используется для обеспечения перехода права собственности на жилье. Дело в том, что такой подход позволяет не проходить более длительную процедуру наследования и сократить сроки получения права собственности. Мы уже говорили о том, что при наследовании (как по закону, так и по завещанию) минимальный срок, который должен пройти с момента смерти наследодателя до вступления наследника в права собственности – шесть месяцев, в то время как по договору ренты право собственности на недвижимое имущество переходит к плательщику ренты в момент регистрации договора. В момент смерти рентополучателя с недвижимости снимаются все ограничения, касающиеся проживания и использования имущества.

Помимо этого, договор ренты позволяет сэкономить деньги, так как переход права собственности на недвижимость по договору ренты не облагается налогом, который необходимо заплатить при вступлении в права наследования (это касается и договора дарения). Оформление договора ренты сопровождается только нотариальной пошлиной, а при наследовании квартиры к пошлине добавляется еще и налог. Следует учитывать, что договор ренты представляет собой прижизненное распоряжение имуществом и, соответственно, позволяет избежать выделения обязательной доли.

Объекты недвижимости, в частности квартиры, являются очень дорогим товаром. Наряду с этим ежедневно совершается множество сделок по покупке, продаже и аренде недвижимости, а также ипотеке и др. Неудивительно, что такой развитый рынок привлекает внимание мошенников.

Несмотря на предусмотренные законом нормы, существуют тысячи способов лишить недвижимости ее законного владельца. Невзирая на то что система регистрации постоянно совершенствуется с целью предотвращения возникновения подобных ситуаций, аферисты находят новые методы обмана.

В этом разделе мы расскажем вам об основных способах мошенничества на рынке недвижимости. Разумеется, это делается не с целью отговорить вас от сделок с недвижимостью. Данная информация необходима любому потенциальному продавцу и покупателю, поскольку, зная о возможных рисках, вы сможете быть уверены, что сделка завершится наилучшим образом.

Следует учитывать, что все действия аферистов основаны на знании человеческой психологии. Вследствие недостатка времени и денег большинство наших граждан стремится к быстрому и легкому совершению сделок, в результате чего и попадает в руки мошенников. Избежать подобных неприятностей можно, обратившись в проверенное агентство с хорошей репутацией на рынке недвижимости. Не жалейте времени для того, чтобы узнать больше об организации, которой вы доверяете немалые деньги, и никогда не принимайте предложений от неизвестных агентств, обещающих быстро и выгодно решить ваш вопрос. Сделки с недвижимостью – долгий и хлопотный процесс, сопровождающийся подписанием множества документов, который никак не может пройти быстро.

Признаками надежности выбранного вами агентства недвижимости являются максимальная информация, предоставляемая риелтором, и профессиональный подход, признаками риска – заниженная цена объекта недвижимости и торопливость действий риелтора.

Итак, поговорим подробнее о способах мошенничества и борьбы с ними.

При использовании этого метода аферист выдает себя за владельца квартиры, в то время как настоящий ее владелец находится в полном неведении. Например, мошенник снимает квартиру, совершает кражу или подделку оригиналов правоустанавливающих документов, после чего выставляет объект на продажу, выдавая себя за его собственника.

Еще одной разновидностью такого рода афер является фиктивная смерть владельца квартиры. На сегодняшний день часто встречаются случаи, когда в отсутствие хозяина квартиры мошенники заявляют о его смерти, опознают якобы его тело и продают квартиру. Что самое удивительное, нередко такими «доброжелателями» оказываются знакомые и родственники владельца недвижимости. Итогом таких махинаций является то, что владелец квартиры в течение нескольких месяцев доказывает в суде не только свои права на недвижимость, но и факт того, что он жив.

В этом случае мошенники, как правило, договариваются с владельцами квартиры и продают ее сразу нескольким покупателям, собирая со всех деньги (аванс или полную сумму). Для этого они подделывают паспорта и используют дубликаты правоустанавливающих документов. Следует отметить, что такие махинации возможны как на первичном, так и на вторичном рынке жилья.

Данным видом мошенничества промышляют преступные группировки. Как правило, они имеют связи в органах регистрации прав на недвижимость и паспортных столах. При помощи своих знакомых они выявляют квартиры, владельцами которых являются одинокие и нуждающиеся в деньгах люди (пенсионеры, алкоголики, наркоманы), вынуждают последних отказаться от своей собственности и затем продают недвижимость ничего не подозревающим клиентам.