Елена Зубова - Все о приобретении и продаже жилой недвижимости. Советы специалиста

Прежде чем участок попадет на аукцион, его необходимо сформировать, установить границы, определить функциональное назначение, технические условия подключения к сетям. Это – забота администрации. Стартовая цена должна быть подсчитана независимым оценщиком. Затем в газете публикуется объявление о предполагаемом конкурсе (за 30 дней до его проведения).

Как правило, для участия в торгах необходимо внести задаток, размер которого определяет продавец – МО. Подача заявки не стоит ничего, а стоимость подготовки документов, как правило, оплачивает победитель торгов – несколько тысяч рублей.

Затем проводится открытый аукцион, в ходе которого выявляется победитель. По результатам составляется протокол, на основе которого надо заключить договор аренды между МО и частным застройщиком. Этот договор необходимо зарегистрировать. По примерным подсчетам, после подачи заявки может пройти две недели, в течение которых МО принимает решение и публикует объявление о торгах, затем – еще 30 дней до проведения торгов и еще недели две для оформления документов победителя. Потом можно начинать проектирование и получать разрешение на строительство.

Если гражданин получил участок под строительство, но не строит, государство может его наказать (в договоре аренды обязательно указаны условия, в том числе – срок строительства). Если срок нарушен, за невыполнение условий либо расторгают договор с арендатором, либо повышают арендные ставки. Избежать штрафа можно, если есть убедительная причина, по которой строительство не могло произойти. Штрафные санкции могут быть применены и при нарушении сроков строительства на участках, приобретенных в собственность (считается, что земля используется не по целевому назначению).

Построенный дом попадает в состав жилого фонда, в частный сектор.

Земли разделяют на категории в зависимости от целевого назначения:

1. Земли сельскохозяйственного назначения – земли за чертой поселений, предоставленные для ведения сельского хозяйства. К ним относят не только сельскохозяйственные угодья, но также участки, занятые дорогами, лесополосами и хозяйственными постройками. Пашни, сенокосы, пастбища, залежи, земли, занятые многолетними насаждениями, подлежат особой охране. Под строительство обычно выделяют непригодные для сельхозиспользования земли или земли самого худшего качества.

2. Земли поселений – территории, предназначенные под строительство (города, поселки). Внутри поселений могут быть не только жилые зоны, но, например, промышленные или транспортные.

3. Вокруг городов обязательно есть земли пригородные. Это могут быть зоны отдыха, резервные территории города, зоны сельхозпроизводства и т. д.

4. Земли промышленного и иного специального назначения делятся на категории в зависимости от производства, которое там размещается: земли транспорта, энергетики, связи и т. д.

5. Если земли признаны особо ценными в эстетическом, историко-культурном или, например, природном аспекте, их относят к категории земель особо охраняемых территорий и объектов. Они полностью или частично изымаются из хозяйственного оборота.

6. Лес и участки, где еще только предполагается его выращивать, относятся к землям лесного фонда.

7. Водные объекты и водоохранные зоны вокруг них – земли водного фонда.

8. Земли запаса – пустые территории в государственной или муниципальной собственности. Чтобы их использовать, необходимо сначала перевести их в какую-нибудь другую категорию.

Главное отличие российского рынка аренды от европейского – отсутствие какого бы то ни было законодательного регулирования. Например, в Германии ежегодно устанавливаются максимально допустимые арендные ставки, в Чехии договоры аренды заключаются на столь долгий срок, что предметом сделки купли-продажи может выступать право долгосрочной аренды. И, конечно, повсеместно доходы от аренды облагаются налогом. В России ничего подобного нет: ни законов, ни доходных домов (до октябрьской революции их владельцами были частные лица и целые организации, включая Церковь).

На рынке аренды есть сезон ажиотажного спроса и период затишья. Спрос активизируется в августе и стихает в сентябре, каждый год в это время стоимость аренды подрастает на 10–20 % и остается таковой до следующего года. «Мертвый» сезон приходится на весну.

В этом сегменте цены регулируют арендаторы: если арендодатели, оглядываясь на рост цен по рынку недвижимости, пытаются повысить цены, у них не получается.

Главное в недвижимости – местоположение, и рынок аренды – не исключение. Самые дорогие квартиры расположены в историческом центре, далее идет Московский район с добротными «сталинскими» домами. Замыкают группу лидеров спальные районы – Выборгский и Приморский – с недавно построенными домами улучшенной планировки и новыми инженерными системами.

Второй важный критерий – транспортная доступность, точнее, удаленность от метро. Разница в стоимости аренды двух абсолютно одинаковых квартир, одна из которых расположена около метро, а другая – в 10 минутах езды от него, может достигать 50 долл. (если посчитать, дополнительные транспортные расходы арендатора могут оказаться еще больше).

Метраж квартиры вообще не имеет значения. Количество комнат – относительное, разница в стоимости аренды однокомнатной и двухкомнатной квартир может составлять 50–60 долл./мес.

Сдается квартира с мебелью или без мебели – цена одна, хотя несколько лет назад меблированная квартира стоила на 20 % дороже.

Следующие позиции – качество квартиры и ее оборудования: насколько хорош ремонт, какой бытовой техникой оснащено жилье, какой мебелью обставлена и т. д. Если в квартире недавно сделан приличный ремонт, она будет сдаваться на 50–70 долл. дороже.

На рост арендной платы влияет стоимость коммунальных услуг: повышение тарифов автоматически увеличивает арендные ставки.

Комнаты составляют примерно треть общей базы объектов. Вариантов здесь два: отдельная квартира, в которой хозяева живут сами и одну из комнат сдают, или комната в коммунальной квартире. Снять комнату дешевле, чем квартиру, но проблем с таким жильем может быть очень много. Стоимость найма комнаты дешевле, чем квартиры, примерно в два раза. В центре города – в полтора. Кроме того, арендаторы самостоятельно должны оплачивать коммунальные услуги и долю квартплаты, а также жить по правилам конкретной квартиры, например, делать уборку мест общего пользования.