Елена Зубова - Все о приобретении и продаже жилой недвижимости. Советы специалиста

Риэлторы опасались, что набирающая обороты ипотека разрушит рынок аренды: клиент сможет выбирать из двух вариантов: платить аренду и жить на съемной квартире или платить проценты по кредиту и жить в собственном доме, но так не произошло, и спрос на аренду квартир продолжает расти.

Конкуренция на рынке заметна только летом и только в секторе краткосрочной (посуточной) аренды. Она намного выгоднее долгосрочной, хотя доставляет больше хлопот хозяевам в виде ежедневной уборки и частой стирки (стоимость – от 30 долл. в сутки). В этом секторе все успешнее действуют мини-отели, которые предлагают более дорогой и качественный сервис.

Ежемесячно погашая ипотечный кредит или оплачивая съемную квартиру, человек расстается примерно с одинаковой (и немалой) суммой. Что для него выгоднее и удобнее, каждый может решить сам, все зависит от жизненных обстоятельств.

Цены на недвижимость растут неравномерно: от 20 % в год до 120 %, как это было в прошлом (2006) году. Арендные ставки растут примерно на 25 % в год (с пиком в августе – сентябре), но рост зависит не от увеличения цен на жилье, а от платежеспособности населения: люди платят за съемную квартиру столько, сколько могут себе позволить.

Сегодня ежемесячные выплаты по ипотечному кредиту превышают ставки аренды (речь идет о типовом жилье).

Например, стоимость двухкомнатной квартиры составляет 140 тыс. долл. Средний кредитный вариант – это срок в 20 лет при 20-процентном первом взносе. Ежемесячные платежи выливаются в 1000 долл. За съемную квартиру аналогичного качества сегодня надо платить 700–800 долл./мес. На первый взгляд это на 200–300 долл. меньше, однако нужно учитывать ситуацию, которая может сложиться на рынке недвижимости в будущем. Арендные ставки уже концу года могут достичь планки в 1000 долл./мес, а заработная плата (если верить статистике) растет на 12 % в год. Таким образом, за арендованную квартиру с каждым годом приходится отдавать все большую часть дохода. Платежи по ипотечному кредиту не увеличиваются, кроме того, существует возможность рефинансирования на более выгодных условиях и досрочное погашение кредита.

Аренда – это регулярные платежи, которые служат доходом совершенно другим людям, арендодателям. Для арендатора – это потерянные деньги, хотя и с некоторой пользой: арендованная квартира никогда не окажется в собственности съемщика.

Жилье дорожает быстрее, чем растет заработная плата. Те, кто пытается накопить денег на новую квартиру, через пару лет понимают, что это – несбыточная мечта. Выход один – купить квартиру в кредит.

Ипотечный кредит – банковская ссуда в достаточно крупных размерах. Поскольку у банков нет оснований верить клиенту на слово, они оставляют в залог недвижимость клиента (в основном квартиры). В странах с развитой экономикой недвижимость чаще всего закладывают, чтобы получить свободные средства на развитие собственного бизнеса. В России основная масса ипотечных займов используется для улучшения жилищных условий или покупки новой квартиры, без продажи имеющегося жилья.

Ипотека в России существует уже 12 лет, но большинство принятых сегодня на рынке ипотечного кредитования схем можно отнести к псевдоипотечным или квазиипотечным.

Классическая ипотека – кредитование под залог объекта недвижимости вторичного рынка или земли. Банк, который выдает ипотечные кредиты частным лицам, продает долги клиентов специализированной организации. Та, в свою очередь, выпускает ценные бумаги, обеспеченные этими долгами, и продает их на фондовом рынке. У нас пока не выстроена эта цепочка – не заработал вторичный рынок. Зато развиваются ипотечные схемы, о которых слыхом не слыхивали в Европе – кредитование покупателей квартир в строящихся домах.

Хотя большинство кредитов выдается под залог квартир вторичного рынка, все популярнее становятся предложения по кредитованию под залог строящегося жилья. Как правило, купить квартиру по такой схеме можно только у определенного застройщика, на определенном объекте, расплатившись кредитными деньгами из определенного банка. Банки заключают договоры с застройщиками, предварительно проверив их финансовые возможности, поскольку в период строительства дома именно застройщик должен гарантировать банку, что дольщики будут расплачиваться по графику. Строго говоря, ипотекой назвать такую схему нельзя, потому что в период строительства в залог попадает бумага – право требования на квартиру, которой еще не существует. Может так случиться, что у застройщика не хватит средств довести проект до конца (подорожают строительные материалы или другие составляющие строительного процесса), могут возникнуть форс-мажорные обстоятельства (стихийное бедствие или политический кризис). Любые события отражаются на рынке недвижимости, если не сразу, то через несколько месяцев. Недостроенный дом на первичном рынке или развалившаяся цепочка на вторичном – риски, которые банк учитывает, кредитуя клиента под залог его недвижимости. Весь период до завершения строительства считается для банка периодом повышенного риска.

Чем больше риски банков, тем выше проценты по кредиту. Поскольку банки сильно рискуют, давая деньги под залог еще не существующей квартиры (во время строительства), проценты по кредиту выше – 14–16 % в рублях и 12–13 % в валюте. Позднее они могут быть снижены до минимума, поскольку квартира в новостройке по потребительским качествам считается лучше старого жилья (более ликвидной). Для уменьшения рисков банки требуют внесения предоплаты (собственных средств), которая может достигать 30 % от стоимости объекта недвижимости (страховка банка от ненадежных заемщиков и возможного изменения ликвидности объекта).

Деньги должны работать, это знает каждый. Именно в банках они и работают. Банки сами привлекают средства – берут займы в крупных иностранных банках, размещают свои акции или облигации и т. д. (то есть банки сами берут в долг), а в этом случае они неизбежно должны платить проценты по займу. Привлеченные извне средства банк может дать в долг частным лицам – в виде кредитов (под залог недвижимости в том числе). Как правило, ипотечное кредитование подразумевает довольно крупные суммы, до нескольких сотен тысяч евро, причем на долгий срок. Надолго расставаясь с крупными суммами, банк хочет обеспечить свою безопасность. Отсюда – целый перечень требований к заемщику. Каждый банк в рамках своих программ выставляет разные условия. Не в последнюю очередь они зависят от предмета залога.

На первичном рынке до завершения строительства и регистрации права собственности предметом залога является право требования на квартиру. На вторичном рынке в залог отдается существующая квартира. Не всякое жилье устроит банк: квартиры располагаются в разных домах, в разных районах, различаются по уровню комфорта и площади. Квартира должна быть ликвидной, иначе банк не сможет ее продать, если вдруг заемщик окажется неплатежеспособен. Банки всегда обращают внимание на качество жилья и сразу объявляют, какие типы домов или квартир они не берут в залог.