Елена Зубова - Все о приобретении и продаже жилой недвижимости. Советы специалиста

• Факт оплаты суммы сделки всегда можно подтвердить документально, демонстрируя банковские документы.

• Аккредитивный счет можно использовать как обычный накопительный – переводить деньги в другие банки, на другие счета, а также снимать часть суммы и т. д.

• Экономится время, необходимое для пересчета и проверки банкнот при расчетах наличными.

• Получается экономия, поскольку не надо платить за обналичивание средств (0,3–3 % от суммы кредита) и платить комиссию за выдачу кредита.

В Петербурге несколько десятков банков предлагают ипотечные программы. Со всеми нюансами (разные сроки – разные ставки и т. п.) выходит по нескольку десятков программ на каждый банк. Даже поверхностное ознакомление с этим объемом информации займет очень много времени. После предварительного выбора придется сделать некоторое количество телефонных звонков, затем – провести ряд личных встреч. Сколько на это уйдет времени, даже подумать страшно. Мучениям потенциального заемщика могут помочь ипотечные брокеры. Обратившись к ним, удастся сэкономить время и значительные средства.

Брокерские агентства бывают нескольких типов – в зависимости от «порта приписки». Брокерская компания может работать при конкретном банке. Она может иметь соглашения со множеством риэлторских фирм, которые будут участвовать в подборе квартиры, однако выбор кредитных программ для клиента будет ограничен. Такие агентства могут эффективно работать, если на рынке действует всего несколько банков, то есть количество кредитных продуктов ограничено.

Брокерская фирма может существовать как самостоятельное юридическое лицо. В этом случае ее задача ограничивается подбором кредита и его одобрением в банке. Купить квартиру такое агентство не поможет. Оно или перепоручит клиента риэлторской фирме, или вовсе оставит подбор недвижимости на усмотрение клиента (правда, с согласием банка выдать кредит).

В Петербурге брокерские фирмы совмещают услуги ипотечного брокера и риэлтора (см. схему ипотечной сделки в приложении). Один человек не может параллельно решать несколько задач, поэтому подбором квартиры и подготовкой сделки занимается риэлтор, а вопросами взаимодействия с банками, страховыми и оценочными компаниями – ипотечный брокер, освоивший тонкости сделок с применением кредитных средств. Таким образом, клиент имеет дело с двумя сотрудниками брокерской компании, которые дополняют знания и умения друг друга.

Ипотечный брокер выполняет целый комплекс работ. Прежде всего, – делает черновую работу для банков, оценивая платежеспособность потенциального заемщика: в процессе первой консультации (она может происходить по телефону) брокер информирует клиента о принципиальной возможности получения кредита.

Затем происходит подбор конкретного банка и оптимальной программы в соответствии с обстоятельствами клиента. Брокер учитывает, может ли заемщик подтвердить доходы, на какой размер первого взноса ориентируется, собирается ли досрочно гасить кредит, что выступит предметом залога, какая схема расчетов с банком будет наиболее приемлема и т. д. Параллельно делается расчет платежей по предложенной банком схеме.

Когда банк выбран, брокер помогает подготовить пакет документов для банка – каждый банк выдвигает свои требования по составу кредитного пакета. Следующий шаг – подача кредитной заявки. Дальнейшие действия брокеры, если у них заключены соглашения с банками, выполняют без участия клиента. Необходимость появиться в банке возникнет только при подписании кредитного договора.

Таким образом, обратившись в брокерскую компанию, можно рассчитывать на полный комплекс услуг – от расчетов банковских платежей по кредиту до приведения сделки к государственной регистрации прав собственности и передачи квартиры новому владельцу.

Квалифицированный подбор ипотечной программы позволяет сэкономить 2–3 % от суммы кредита. Существуют специально разработанные варианты для клиентов риэлторских компаний (бизнес-партнеров банков): снижение базовых процентных ставок, льготные условия в страховых и оценочных компаниях, бесплатное рассмотрение заявки на получение кредита, фиксированная комиссия за выдачу кредита, бесплатное обналичивание кредитных средств, использование простой письменной формы договора купли-продажи.

Стоимость услуг брокеров бывает разной. Наиболее распространенная цена за комплекс услуг по одобрению кредита и подбору квартиры – 4 % от стоимости квартиры. Но в целом размер комиссионных зависит от сложности и объема работы. При этом большинство компаний не берет денег с клиента, если получить кредит не удалось.

Пока в России нет закона, который бы регламентировал деятельность ипотечных брокеров – во всяком случае, получить лицензию на этот вид деятельности невозможно. Петербургский институт недвижимости, Ассоциация банков Северо-Запада и московская Международная академия ипотеки и недвижимости проводят обучение и выдают удостоверения ипотечного брокера.

Совершенно отдельный ипотечный продукт – кредитование объектов загородного рынка.

Доля кредитов под залог загородной недвижимости в ипотечных портфелях банков пока невелика. Примерно 20 банков имеют специальные ипотечные программы для загородного рынка или объявили о кредитовании индивидуальных домов в рамках стандартных программ. По экспертным оценкам, в 2006 году около 15 % всех выданных ипотечных кредитов были использованы для покупки загородной недвижимости. По мнению аналитиков, в 2007 году эта доля может достичь 20–25 %.

В отличие от программ кредитования городской недвижимости, охватывающих практически все объекты недвижимости на рынке, программы кредитования загородной недвижимости закрывают лишь небольшой сегмент предложений и рассчитаны на заемщиков с приличным доходом.

Банки берут в залог готовые индивидуальные дома, иногда – незавершенные объекты с высокой степенью готовности, реже – земельные участки.

Если банк все-таки соглашается кредитовать клиентов, условия будут очень жесткими, хотя по городским программам они становятся все мягче. Срок кредитования, как правило, составляет 15 лет. Первый взнос чаще всего составляет 15–20 %, но бывает и больше. Процент по кредиту более высокий, чем по стандартным программам.

Основной проблемой является земля. Банки готовы рассматривать землю в категории использования ИЖС. Существующие дачные участки не подходят под требования банков, а при возведении новых малоэтажных поселков застройщики не стремятся перевести земельные участки в категории земель, пригодные для кредитования.