Елена Зубова - Все о приобретении и продаже жилой недвижимости. Советы специалиста

Кредитные программы с отсроченными взносами появились в то время, когда ипотека начала тормозить из-за слишком стремительного роста цен. Для заемщика они имеют и плюсы, и минусы.

К минусам можно отнести дополнительные расходы, например, необходимость проводить оценку недвижимости дважды – и для старой, и для новой квартиры. Соответственно, страховки тоже будет две.

Приобрести квартиру заемщик может только на вторичном рынке. В отложенном первом взносе банки усматривают повышенные риски и не хотят усугублять их, кредитуя объекты первичного рынка. Пока нет готового жилья, нет и твердой гарантии.

Рост цен на рынке недвижимости предоставляет заемщику дополнительные преимущества. Заемщик собирается купить квартиру за 150 тыс. долл, и аккредитованный при банке оценщик оценил старое жилье в 100 тыс. долл. В счет первого взноса идет 90 тыс., а «чистый» кредит составит 60 тыс. долл. По данным специалистов, рост цен на рынке недвижимости в 2007 году составил примерно 20–25 %. То есть за полгода старая квартира может подорожать на 10–12 %, и после ее продажи заемщик получит на руки 110 тыс. долл., «вернув» себе часть кредитной суммы. При росте цен, который наблюдался на рынке летом 2006 года, некоторые заемщики после продажи квартиры остались в плюсе!

Кредит с нулевым первым взносом (его нередко путают с кредитом с отложенным первым взносом) интересен молодым людям, которые еще не накопили значительных средств на первый взнос, но имеют перспективы карьерного роста. Поскольку риск для банков при нулевом первом взносе выше, цена такого кредита увеличивается. Например, если сравнить 10-летние кредиты с нулевым и 25-процентным взносом, то размер ежемесячного платежа в первом случае будет на 1/3 больше (увеличение платежа в основном связано с увеличением необходимой суммы кредита). Эта существенная разница в цене с точки зрения семейного бюджета в долгосрочной перспективе позволяет получить кредит сразу на 100 % стоимости жилья.

Все чаще расчеты при купле-продаже недвижимости с участием ипотечного кредита происходят без использования наличных средств. Схема аккредитивных расчетов позволяет экономить время и деньги. Безналичный расчет предполагает несколько форм оплаты: через платежные поручения, банковские карты, чеки или аккредитивы. На сегодня самым дешевым способом признан расчет через аккредитив.

При оформлении безналичного расчета не надо никаких дополнительных документов – собирается такой же пакет, как при любой сделке купли-продажи с применением ипотечного кредита.

Покупатель квартиры приходит в агентство недвижимости, где с ним работает кредитный брокер: проводится первичная консультация для проверки соответствия заемщика требованиям банка и подбор кредитного продукта, оптимально подходящего для конкретной ситуации. Далее кредитный брокер составляет перечень документов, необходимых для формирования кредитного досье, и консультирует заемщика по вопросам оформления документов. После формирования пакета документов готовое кредитное досье брокер передает в банк и контролирует прохождение документов и получение уведомления заемщиком о готовности банка выдать кредит. Затем осуществляется поиск квартиры, которая должна соответствовать требованиям банка. После того как квартира выбрана, проходит полторы недели до подписания договора купли-продажи: два-три дня собираются необходимые документы на квартиру, происходит ее оценка, затем на составление отчета понадобятся один-два дня и 3000–4000 рублей. Затем пакет документов передается в банк, который рассматривает кредитную заявку. На это требуется два-четыре дня. Параллельно пакет документов передается в страховую компанию, которая оценивает возможность страхования рисков, связанных с недвижимостью и заемщиком. Если банк одобрил кредитную заявку, а страховая компания дала согласие на страхование, назначается день сделки.

За день до совершения сделки покупатель открывает специальный счет, на который кладет собственные средства (столько, сколько необходимо по условиям кредитования). Между банком и покупателем заключается кредитный договор. Затем банк выдает покупателю расчетный листок, после чего продавец и покупатель подписывают договор купли-продажи.

Документы подаются на регистрацию. Стандартный срок – месяц. Как только в банк поступает извещение о регистрации, деньги со счета покупателя переводятся на счет продавца.

Схема расчетов в этой ситуации почти такая же, как при расчетах через банковскую ячейку. Однако в последнем случае после подписания кредитного договора все участники процесса дружно направляются в кассу, где заемщик получает кредит наличными. Деньги надо пересчитать, и в этом процессе хотят поучаствовать все присутствующие. Потом деньги закладывают в ячейку. Все это проделывают, по крайней мере, три человека, а если сделка – цепочка, то гораздо больше. Потеряно минимум полдня.

Процесс подсчета денег пока остается и в аккредитивной схеме. Кредит, как известно, дается не на полную стоимость квартиры: покупатель должен иметь некоторый процент собственных средств. Как правило, эту часть платежа продавец хочет видеть глазами и пересчитать. Поэтому провести ВСЮ сделку по безналичному расчету пока не удается.

Слухи о том, что банк при безналичных расчетах требует от продавца какие-то дополнительные документы, не подтверждаются. Продавец может иметь счет в любом банке, куда деньги будут перечислены на любой указанный им счет. Однако если продавец имеет счет в банке, через который проводится сделка, снять наличные со счета он может бесплатно.

Всего несколько банков проявили инициативу, предложив участникам рынка безналичные расчеты при ипотечном кредитовании.

МИНУСЫ безналичных расчетов

• В договоре необходимо указать полную стоимость квартиры. По крайней мере в 30 % случаев продавцы не хотят этого – если они продают недавно приобретенную квартиру, повышается налог.

• Если банк окажется в процессе банкротства, счета будут арестованы. Впрочем, аналогичная проблема может возникнуть при любой схеме расчетов.

• Если возникают проблемы с регистрацией права собственности нового владельца, деньги оказываются замороженными в банке. Снять их не может ни продавец, ни покупатель. Хотя вероятность возникновения такой ситуации мала, процесс может затянуться на два месяца.

ПЛЮСЫ безналичных расчетов

• При участии в «цепочке» сделок платежи проводятся быстрее, и получается экономия на аренде сейфов. (Оплата ячейки может составлять до 50 долл.) Участники сделки также избавлены от сложностей, которые периодически возникают у пользователей сейфа, – например, при потере ключа.