Елена Зубова - Все о приобретении и продаже жилой недвижимости. Советы специалиста

Нередко в коммунальной квартире возникают конфликты. Самый распространенный – протесты соседей, которые не хотят видеть постороннего человека, хотя по закону они не могут запрещать владельцу комнаты распоряжаться своей собственностью. Владельцы квартир нашли выход: они временно регистрируют арендатора в своей комнате, и если соседи вызовут участкового, он ничего не сможет сделать: все законно.

Если комната сдается в квартире, где живет одна семья, может возникнуть психологическая несовместимость, и договор будет расторгнут. Владельцы комнат предпочитают одиноких женщин, реже мужчин, в крайнем случае – семейную пару, снять комнату семье с детьми практически невозможно.

Арендную ставку назначает хозяин квартиры, причем хочет получить как можно больше. Однако, когда арендодатель запрашивает слишком высокую цену, он рискует надолго остаться без жильцов. Показатель завышенной цены – отсутствие звонков в течение недели.

Менеджеры агентств недвижимости приводят жадному квартировладельцу пример простых расчетов: если сдавать по 100, но весь год, – получишь 1200, а если хочешь по 110, но жилье не удается сдать два месяца, получишь только 1100. Достаточно наглядно, не правда ли?

Сегодня арендодатели предпочитают расчеты в рублях, поскольку курс доллара медленно падает, а хозяева желают сохранить уровень дохода да еще с учетом инфляции.

Аренда – на редкость выгодный бизнес. Арендодателю выгодно обратиться в агентство недвижимости: за все заплатит арендатор. Арендодатель фактически получает бесплатную услугу, лишь в последнее время в некоторых агентствах Москвы стали делить комиссионные расходы между арендатором и арендодателем.

Сделка найма квартиры оформляется договором и при желании регистрируется. В договоре необходимо подробно указать, в каком состоянии находится арендуемая квартира, а также сделать опись имущества хозяина – во избежание споров по поводу сломанных вещей, когда срок аренды истечет.

Если одна из сторон расторгает договор раньше, в качестве штрафа выплачивается стоимость месячной аренды (если договор найма расторг арендатор, ему не возвратят залог).

Доход от сдачи в аренду формально облагается налогом, но лишь один владелец из ста уплачивает его. Агентство недвижимости этот вопрос не интересует, поскольку формально его роль как посредника завершилась одновременно с подписанием договора аренды.

Как правило, коммунальные услуги хозяин оплачивает сам. Реже встречается пониженная арендная ставка плюс оплата коммунальных услуг, так бывает, если хозяину необходимо надолго уехать. Но чтобы не оставлять квартиру и арендаторов без присмотра, он может поручить знакомым получать плату с арендатора. Вряд ли этот знакомый добровольно будет отслеживать, оплачены ли коммунальные услуги, поэтому лучше или заплатить «доверенному лицу», или обратиться за подобной услугой в агентство.

Ремонт квартиры – также обязанность хозяина. Арендатор, как правило, платит только за собственные «прегрешения». А вот если лопнула труба, к примеру, ее ремонт должен оплатить собственник квартиры. Если арендатор хочет что-то переделать в квартире, он должен договориться об этом с хозяином. Если они придут к соглашению – хозяин зачтет затраты на ремонт в счет аренды.

Снимая квартиру, арендатор платит сразу три арендные ставки: одну – в оплату жилья за месяц вперед, вторую – в залог, третью – в качестве комиссионного вознаграждения агентству. Первые две получает хозяин квартиры.

Немногие риски, которые получает собственник квартиры, – несвоевременная уплата аренды и порча имущества. Однако на защиту прав арендодателя готово выступить агентство в лице собственной службы безопасности, а от ущерба есть страховка – залог. Раньше нередки были случаи, когда арендатор тихо съезжал с квартиры, оставив разбитую посуду, сломанную мебель, счет за междугородные телефонные разговоры и т. п. Владельцу квартиры приходилось возмещать убытки самостоятельно.

Сейчас мало кто сдает жилье без залога. Залог будет возвращен арендатору, когда действие договора закончится, а в квартире все будет цело. Если арендатор что-то сломал, стоимость вещи можно вычесть из залога. Поэтому когда владелец сдает жилье без залога, риэлторы настораживаются: в случае порчи имущества им будет сложно защитить интересы хозяина.

Снимать или сдавать квартиру, минуя агентство, опасно. Во-первых, на рынке действуют «информационные» агентства, которые ищут и накапливают у себя открытые предложения по аренде и выдают их за собственную информацию. При этом цены они назначают также самостоятельно – как правило, ниже, чем в листингах, а за «пользование» информацией берут небольшие деньги – 1000–2000 рублей. За эти деньги клиент может получить распечатку адресов, звонить можно сколько угодно: либо квартиры уже сданы, либо цена другая.

Интернет-базы – просто приманка, там находятся очень старые адреса. Звонит клиент в такое агентство, ему говорят, что квартиру уже сдали, но готовы помочь найти другую.

Самый опасный вариант – объявления на столбах. В агентствах есть служба безопасности, которая может вмешаться, когда возникнет спорная ситуация. Сотрудники агентства – свидетели подписания договора, поэтому они будут защищать интересы и арендатора, и арендодателя. Из снятой по объявлению квартиры могут попросту выгнать, в любой момент и без объяснения причин (деньги, конечно, не вернут).

Отделы аренды есть сегодня в большинстве агентств недвижимости. В базах – десятки тысяч вариантов, накопленных за годы работы. Пополнение баз происходит за счет новостроек – до 30 % квартир в новых домах сдаются в аренду (чтобы отбить покупку, процент по кредиту и т. д.).

Скорость поиска квартиры зависит от опыта агента: как правило, свести арендатора с арендодателем удается за 1–3 дня. Но если потенциальный арендатор выдвигает особые требования (например, если нужна престижная квартира в спальном районе) или арендодатель завышает цену, может уйти месяц и больше.

Самый большой спрос на типовые, недорогие квартиры, но их с каждым годом становится все меньше. Владельцы, получая дополнительный доход от сдачи внаем, начинают вкладывать средства в улучшение качества жилья – в ремонт, новую мебель и технику. В результате стоимость аренды такой квартиры возрастает.

Основные потребители арендной «услуги» – студенты, молодые семейные пары и приезжие, не случайно самый горячий месяц на рынке аренды – август, когда город наполняется абитуриентами. Кроме того, растет количество приезжих. Поэтому, несмотря на увеличение предложений, в августе – сентябре спрос удовлетворить, как правило, не удается.