Борис Бирюков - Полный юридический справочник владельца квартиры, агента по недвижимости, покупателя жилья

Деньги можно получить в банке под залог недвижимости. Такие кредиты называются ипотечными. Ипотека (залог недвижимости) может быть обеспечением не только по кредитному договору но и при займе, аренде, купле-продаже, подряде, обязательствах, вытекающих из причинения вреда, и пр. (ст. 2 Закона от 16 июля 1998 г. № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)»).

Сторонами по договору ипотеки являются:

♦ залогодатель – физическое или юридическое лицо, передающее имущество в залог;

♦ залогодержатель – банк или другая организация, принимающая недвижимость в залог.

Предметом ипотеки являются земли, предприятия, здания, сооружения, жилые дома, квартиры и прочее недвижимое имущество. Можно передать в залог и недостроенный объект (ст. 76 Закона № 102-ФЗ). Передача в залог здания или сооружения влечет за собой одновременную ипотеку земельного участка, на котором они находятся (п. 3 ст. 340 ГК РФ). Заложить по ипотеке можно лишь то имущество, права на которое зарегистрированы в надлежащем порядке.

Договор ипотеки подлежит обязательной государственной регистрации (ст. 10 Закона № 102-ФЗ), без которой он считается недействительным. Предмет ипотеки на все время договора остается в распоряжении должника (п. 1 ст. 338 ГК РФ). Должник владеет имуществом, может им пользоваться, но не вправе продать, обменять или передать другой организации, если на то не имеется согласия кредитора.

Порядок выдачи ипотечных кредитов регулируется ГК РФ, Федеральным законом от 16 июля 1998 г. № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», другими федеральными законами.

Все ипотечные кредиты принято делить на две группы:

♦ потребительские ипотечные кредиты;

♦ целевые ипотечные кредиты.

Целевое использование потребительских ипотечных кредитов не оговаривается, их можно потратить на что угодно: купить яхту, машину, гараж, бриллианты и т. д. Можно инвестировать в свое образование или поехать на Канары. Банк не волнует, на что вы потратите его деньги, потому что в залог он оставил вашу квартиру. При этом вы остаетесь собственником квартиры и продолжаете в ней жить со всеми членами семьи.

Целевые ипотечные кредиты выдают на покупку конкретного объекта: квартиры, жилого дома, земельного участка. Причем дом можно купить как вместе с земельным участком, так и без него.

Среди основных преимуществ ипотеки выделяют следующие:

♦ возможность прописаться и проживать в собственной квартире, заплатив за нее лишь часть стоимости;

♦ невысокий первоначальный взнос – от 5 до 30 %;

♦ возможность погашения долга в течение 5-30 лет.

Кроме того, ежемесячные выплаты по ипотечному кредиту сопоставимы с платой за аренду квартиры, но арендованная квартира не станет вашей собственностью.

Получение кредита под залог недвижимости

Получение кредита под залог недвижимости в коммерческом банке – наиболее распространенный и надежный способ приобретения жилья.

Количество финансовых учреждений, предлагающих услуги по ипотечному кредитованию, исчисляется десятками и постоянно растет. Соответственно увеличивается число предлагаемых ими программ кредитования.

Преимущество банковской ипотеки состоит в том, что недвижимость, которая приобретается на кредитные средства, оформляется в собственность с момента сделки и по закону можно сразу же зарегистрироваться в своей квартире.

Второй важный момент при выборе ипотечной программы – уточнение тех категорий граждан, которых банк согласен видеть в качестве своих заемщиков. Деление на категории производится в первую очередь в соответствии с доходом и возрастом заемщика. Кроме того, учитываются гражданство, состояние здоровья и возможность привлечь заемщиков и поручителей.

Основное правило: размер ежемесячных платежей по погашению кредита не должен превышать 40 % доходов после налогообложения. При этом доходы должны быть подтверждены документально.

По обычному правилу кредит вправе получить гражданин старше 18 лет, который к моменту его возврата не достигнет пенсионного возраста.

Например, руководителям предприятий, владельцам собственного бизнеса, лицам творческих профессий банк может оформить кредит и после достижения пенсионного возраста, но отчисления на страхование в этом случае увеличатся.

Третий значимый вопрос при выборе наиболее подходящих вариантов кредитования – особые условия, которые существуют у каждого банка и определяют различие ипотечных программ.

Основные характеристики (размер процентных ставок и их вид, отношение кредита к залогу и доходу, возраст заемщика, суммы страховых выплат, сроки рассмотрения заявок о выдаче кредита) весьма схожи во многих банках.

Особые условия банков обычно выражаются в следующих параметрах.

Подтверждение источников доходов заемщика– это требование банка о предоставлении принимаемых к рассмотрению документов, подтверждающих доход. В каждом банке следует уточнять, какие документы для этого необходимы – справка по форме 2НДФЛ (ее отправляют работодатели в налоговую инспекцию) или какие-либо другие.

Минимальные размеры кредитовсильно различаются в зависимости от банка, поэтому, если нужна небольшая сумма, например, для доплаты при обмене квартир, можно поискать банк, который выдает именно такие кредиты.

Возможность досрочного погашения кредитовпозволяет сэкономить на выплате процентов и сокращает общую сумму возврата. Банки также могут устанавливать мораторий на досрочное погашение кредита на определенный срок, установить минимальный размер досрочно возвращаемой суммы и штрафы за полное или частичное досрочное погашение. Как правило, мораторий составляет 3–6 месяцев, а штрафы – 1–3 % от досрочно вносимой суммы.

Поручителейв обязательном порядке предъявляют в Сбербанке. В других банках – только при невозможности документально подтвердить доход.

Особые требованияк заемщику могут заключаться в наличии информации о минимальном трудовом стаже и месте нахождения работы (например, только в регионе, где выдан кредит). Минимальный трудовой стаж должен быть, как правило, не менее шести месяцев. В некоторых банках кредитуют только москвичей, в других – всех желающих, независимо от гражданства.

Комиссия банка за выдачу кредита и стоимость андеррайтинга(оценки вашей платежеспособности) может представлять собой фиксированную сумму либо процент от размера кредита. Соответственно, нужно рассчитывать, какой вариант лучше для вас.

Факторы, положительно влияющие на решение банков о выдаче кредита:

♦ высокая официальная зарплата;

♦ наличие семьи;