Борис Бирюков - Полный юридический справочник владельца квартиры, агента по недвижимости, покупателя жилья

В случае сомнения в отношении того, является ли сумма, уплаченная в счет причитающихся со стороны по договору платежей, задатком, эта сумма считается уплаченной в качестве аванса (ст. 380 ГК РФ).

При прекращении обязательства до начала его исполнения по соглашению сторон либо вследствие невозможности исполнения (ст. 416) задаток должен быть возвращен.

Если за неисполнение договора ответственна сторона, давшая задаток, он остается у другой стороны. Если за неисполнение договора ответственна сторона, получившая задаток, она обязана уплатить другой стороне двойную сумму задатка. Сверх того, сторона, ответственная за неисполнение договора, обязана возместить другой стороне убытки с зачетом суммы задатка, если в договоре не предусмотрено иное (ст. 381 ГК РФ).

Законодательство разрешает оформлять передачу денег в качестве аванса не только через нотариальную контору, но и в простой письменной форме.

При передаче денег важно убедиться, что вы имеете дело с реальным владельцем квартиры, что паспортные данные продавца или его доверенного лица реально идентифицируют его с владельцем квартиры или человеком, имеющим право совершать указанные сделки.

Необходимо оформить передачу задатка распиской (а лучше соглашением), в которой были бы указаны паспортные данные продавца, место его постоянной регистрации, согласованная стоимость продаваемой квартиры и сумма залога. Если продавец действует по доверенности, то в расписке нужно указать, кем и когда она выдана, каким нотариусом заверена.

Не верьте отговоркам продавца вроде: «сдал паспорт на регистрацию (на оформление, на переоформление и т. д.)». Дело в том, что с выплаты покупателем залога начинается его «хождение по тонкому льду», то есть он вступает в полосу рискованных отношений, чреватых потерей значительных денежных сумм, разочарованиями в людях, а порой и в жизни.

Часто продавцы (это особенно характерно для мошенников) начинают пугать покупателей конкуренцией, ростом цен, стараются создать нервозную обстановку, настаивая на срочности сделки. Здесь могут приводиться самые разные аргументы (неожиданная командировка за границу, внезапная смерть родственников в другом городе и т. п.). Мошенники порой разыгрывают целые представления с появлением конкурирующих сторон.

Не идите у них на поводу, проявите выдержку, спокойствие и настойчивость в отстаивании своей позиции, не спешите расстаться с деньгами – их потом не вернешь. Отдавайте деньги в проверенные руки.

Закон говорит, что внести аванс или задаток (от вашего или своего лица) может любой человек, но принять его может только собственник, включая детей, имеющих паспорт. Доверенное лицо может принять задаток или аванс только через нотариуса. Передать задаток через нотариуса было бы в любом случае лучшим вариантом.

Форму соглашения об уплате задатка можно найти в Интернете или составить в произвольной форме.

Составление договора купли-продажи

Договор купли-продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (п. 2 ст. 434 ГК РФ). Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность. Нотариальное заверение договора не требуется.

В договоре продажи недвижимости должны быть указаны все существенные моменты и условия сделки: данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества, цена этого имущества. При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

Если иное не предусмотрено законом или договором продажи недвижимости, установленная в нем цена здания, сооружения или другого недвижимого имущества, находящегося на земельном участке, включает цену передаваемой с этим недвижимым имуществом соответствующей части земельного участка или права на нее.

В случаях, когда цена недвижимости в договоре продажи недвижимости установлена на единицу ее площади или иного показателя ее размера, общая цена такого недвижимого имущества, подлежащая уплате, определяется исходя из фактического размера переданного покупателю недвижимого имущества (ст. 549–550 ГК РФ).

Обычно договор включает в себя такие разделы, как: предмет договора, цена и порядок и расчетов, порядок передачи имущества, права, обязанности и ответственность сторон, порядок разрешения споров, прочие условия, адреса и паспортные данные сторон.

К договору могут прилагаться дополнения, включающие существенные моменты. Например, приложение 1 «Список имущества, находящегося в квартире и передаваемого по договору купли-продажи». Договор может включать в себя выполнение других условий сделки: условий и сроков освобождения жилплощади, прописки на передаваемой площади других лиц, сроков передачи денег и др. Можно предусмотреть штрафные санкции за нарушение сроков выполнения отдельных этапов договора как с одной, так и с другой стороны.

Существенным условием договора продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры, в которых проживают лица, сохраняющие в соответствии с законом право пользования этим жилым помещением после его приобретения покупателем, является перечень этих лиц с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением (ст. 558 ГК РФ).

Права на земельный участок, который занят продаваемой недвижимостью, регламентируют ст. 552, 271–274 ГК РФ [28] .

Договор купли-продажи может быть составлен без участия нотариуса, в простой письменной форме и подписан только его участниками – покупателем и продавцом. Это допускается законом.

Договор может быть составлен нотариусом, естественно, за отдельную плату. Если договор готовит нотариус, то все необходимые документы доставляются нотариусу заранее, и к приезду участников сделки у него уже готов проект договора. Если ни у кого не возникает возражений, его остается только подписать. Может потребоваться уточнение некоторых деталей, тогда составляется новая редакция документа. К задачам нотариуса относятся подготовка и удостоверение составленного договора, а также удостоверение дееспособности клиентов.

Риелторы для оформления договора рекомендуют обращаться к нотариусу. С другой стороны, участие нотариуса не гарантирует того, что сделка в дальнейшем не может быть признана недействительной, поскольку нотариус не исследует все возможные риски (такая задача перед ним не ставится), а также ввиду отсутствия у него необходимой информации.