Евгений Симонов - Балкон и лоджия

Техническое заключение подтверждает, что стены, предназначенные для демонтажа, на самом деле не являются несущими. В данном документе должны содержаться информация об инженерных обследованиях и выводы о возможности перепланировки. Такие заключения выдает проектная организация, имеющая лицензию на их выдачу.

Когда нужно узаконить уже осуществленную перепланировку, проектная организация определяет соответствие выполненных работ строительным, санитарным и пожарным нормам, состояние перекрытий при новых нагрузках и т. п.

При затрагивании несущих стен и конструкций необходимо также согласование с автором проекта дома (проект дома является объектом защиты авторского права) – им, как правило, выступает проектный НИИ городского или областного значения.

Разрешение на перепланировку выдает Жилищная инспекция округа. Сроки и стоимость согласования зависят от многих факторов: характера перепланировки, площади переустраиваемого помещения, этажа, на котором расположена квартира, и др.

♦ Обычно согласование перепланировки по эскизу занимает 1–2 месяца.

♦ На согласование перепланировки по проекту, не затрагивающей несущие конструкции, потребуется 3–4 месяца.

♦ Согласование перепланировки по проекту, затрагивающей несущие конструкции, длится 4–6 месяцев.

Необходимо собрать полный пакет документов, в который входят:

1. заявление о готовящейся перепланировке квартиры или отдельных помещений со списком мероприятий, описанием режима и указанием срока выполнения работ;

2. нотариально заверенная копия документов, устанавливающих права на помещение (свидетельство о собственности, аренды, договор купли-продажи и т. п.);

3. нотариально заверенное согласие всех собственников помещения;

4. проект перепланировки, копия лицензии организации, подтверждающая законность проектировочных работ;

5. техническое заключение, копия лицензии организации, подтверждающая право выдачи заключения;

6. документация из БТИ: действующий поэтажный план и экспликация к поэтажному плану (форма № 22); форма 1a (последнее обследование должно быть произведено не более 10 лет назад, а получить его нужно не позднее чем за один год до начала работ). При несоответствии площади в документах БТИ и свидетельстве на право собственности (договоре аренды) дополнительно заказывают справку о причинах изменения площади. Несовпадение в указанных документах адреса требует также заказа справки об идентификации адреса объекта. Если уже выполненная перепланировка отражена в поэтажном плане БТИ (красные линии), то заказывается поэтажный план до перепланировки (черные линии);

7) согласование проекта перепланировки с уполномоченными организациями: архитектурно-планировочным управлением (АПУ), Госсанэпиднадзором, Госпожнадзором (ГО и ЧС), эксплуатирующей организацией (ДЕЗ, ТСЖ и т. п.), Госэкспертизой (в зависимости от сложности работ), авторами проекта дома (при затрагивании несущих конструкций), газовой технической инспекцией (если дом газифицирован);

ПРИМЕЧАНИЕ

Когда речь идет о застеклении балкона или лоджии, в АПУ уточняется, существует ли проект остекления для всего дома в целом. При его наличии остекление должно проводиться в общем стиле. Если такого проекта нет, АПУ требует разработать единый проект остекления.

8. договор на авторский надзор с проектной организацией;

9. страховка третьих лиц на время проведения строительно– монтажных работ;

10. дополнительно могут понадобиться договор на вывоз мусора, договор на технадзор с балансодержателем, акт-обязательство, справки из РЭУ. Если перепланировка предполагает изменения в инженерном оснащении (замена, установка теплового, газового, электротехнического оборудования), проект следует согласовать с соответствующими организациями;

11. выписка из домовой книги;

12. выписка из финансово-лицевого счета об отсутствии задолженности за коммунальные платежи (выписки рекомендуется брать в последнюю очередь, так как срок их действия составляет всего один месяц).

При согласовании по проекту таких мероприятий, как остекление балкона (лоджии), указанный список документов дополняется расчетами по шумам, теплотехнике и др.

Полный пакет документов сдают в Единое окно Жилищной инспекции. Рассмотрение дела занимает от 20 до 45 рабочих дней. По истечении этого срока вы должны получить либо разрешение на переустройство жилья, либо аргументированный письменный отказ. Разрешение выдается на официальном бланке с указанием сроков и порядка проведения работ, с перечнем всех видов работ, которые разрешены в соответствии с согласованными документами.

Когда ремонт закончен, необходимо провести комиссионную приемку выполненных работ и зарегистрировать перепланировку. Комиссия принимает работы, только если выполнен ряд условий.

♦ Работы произведены в строгом соответствии с проектными материалами.

♦ Разработчики проекта осуществляли авторский надзор за работами.

♦ В процессе работ должностные лица имели доступ к объекту для контроля, проверки жалоб и т. д.

♦ Соблюдались ограничения на выполнение работ в жилых домах.

♦ При изменениях в проектной документации разрешительные бумаги переоформлялись в соответствующих инстанциях.

Подписание акта комиссии является основанием для снятия перепланировки с контроля и внесения изменений в поэтажный план БТИ. Последняя стадия – заказ в БТИ нового поэтажного плана с отражением новой планировки квартиры.

Если во время перепланировки общая площадь квартиры поменялась, то необходимо обратиться в Федеральную регистрационную службу за новым свидетельством о собственности, в котором будет указана реальная площадь квартиры после переделки, соответствующая документам из БТИ. Такие ситуации возникают при объединении квартир, присоединении тамбуров, балконов и лоджий.

Спектр будущих работ, объем и наименования материалов определяются исходя из целевого назначения балкона или лоджии (мини-кафе, гардеробная, кабинет, детская, зимний сад, тренажерный зал). Понятно, что столетия назад люди придумали балкон, чтобы жить в теплом помещении и одновременно все-таки иметь доступ к свежему воздуху. Однако сегодня, когда мы говорим о реконструкции балкона, в первую очередь имеем в виду остекление. Все остальное – вторично и зависит от пожеланий и финансовых возможностей хозяина квартиры. Более того, зачастую ремонт балкона или лоджии исчерпывается остеклением. В связи с этим в новых домах, особенно тех, что возводятся в крупных городах, остекление лоджий и балконов изначально закладывается в проекты жилищного строительства.