Вениамин Гассуль - Управление многоквартирным домом в системе ЖКХ
- Название:Управление многоквартирным домом в системе ЖКХ
- Автор:
- Жанр:
- Издательство:Array Издательство «Питер»
- Год:2015
- Город:СПб.
- ISBN:978-5-496-01524-0
- Рейтинг:
- Избранное:Добавить в избранное
-
Отзывы:
-
Ваша оценка:
Вениамин Гассуль - Управление многоквартирным домом в системе ЖКХ краткое содержание
Профессионализм оценивается не только как фактор, обеспечивающий надлежащее содержание всего комплекса многоквартирного дома, но и как гарант устойчивого экономического благополучия управляющей организации.
Особый акцент сделан на вопросы, не нашедшие достаточного отражения в нормативной и справочной литературе. К их числу относятся: капитальный ремонт в свете внесенных в Жилищный кодекс РФ изменений, техническое освидетельствование и сертификация материалов, использование полимерных труб, уход от переплаты за тепло, выбор подрядной организации, минимальный перечень работ для содержания и ремонта общего имущества, управление многоквартирным домом на основе привязанных типовых стандартов управления и другие вопросы.
Книга предназначена для работников управляющих компаний, ТСЖ и ЖСК, а также для собственников помещений в многоквартирном доме.
Она может быть использована в учебном процессе средних и высших учебных заведений и курсов повышения квалификации.
Материал книги будет полезен работникам жилищных агентств и районных администраций, а главы 4, 5 и б – региональным операторам по капитальному ремонту.
Управление многоквартирным домом в системе ЖКХ - читать онлайн бесплатно ознакомительный отрывок
Интервал:
Закладка:
Возвращаясь к основной цели управляющей компании, заключающейся в максимальном извлечении прибыли, следует напомнить, что полученная прибыль уменьшается на соответствующий налог, в то время как при управлении ТСЖ превышение доходов над расходами остается полностью в распоряжении ТСЖ. Однако отмеченные положительные качества управляющей компании создают реальные предпосылки для получения прибыли в объеме, достаточном для успешного функционирования и развития компании. Прибыль может использоваться для приобретения высокопроизводительной техники и инструментов, новых материалов и оборудования, что, в свою очередь, приведет к росту производительности труда, повышению эффективности работы компании и качества обслуживания МКД.
При выборе управляющей компании очень часто предпочтение отдается той, которая обещает внести наибольший финансовый вклад в содержание и ремонт МКД. Однако относиться к таким организациям следует очень внимательно и осторожно. Во-первых , обещания могут не всегда и не в полной мере выполняться. Во-вторых , управляющая компания станет стремиться в течение срока действия договора на управление МКД, обычно до одного года (теперь от года до пяти лет), вернуть вложенные в содержание и ремонт финансовые ресурсы. Это обстоятельство не будет способствовать качественному содержанию МКД.
В этой связи следует обратить внимание на управляющие компании с достаточным количеством основных фондов (разнообразной уборочной техники, станков и механизмов для производства сварочных, заготовительных и монтажных работ), оборотных средств для своевременного приобретения необходимых для ремонта материалов и оплаты выполненных работ, производственно-складской базы, арендованных или собственных офисных помещений, квалифицированного персонала. Такие компании более надежны, они способны развиваться, наращивая техническую оснащенность и повышая качество эксплуатации МКД.
К сожалению, в настоящее время, в период становления управляющих компаний, далеко не все они полностью соответствуют своему профессиональному назначению. Однако предпочтение должно отдаваться не тем из них, которые обещают вложить в управление МКД большее количество финансовых ресурсов, а тем, которые все-таки обладают минимальной материально-технической базой и специалистами, способными поднять потенциал организации до профессионального уровня.
Подводя итоги и рассматривая вопрос с точки зрения профессионализма в управлении многоквартирным домом, можно сделать вывод о том, что решить этот вопрос могут только управляющая компания или ТСЖ, ибо превратить всех собственников помещений в многоквартирном доме в профессиональных управленцев даже теоретически не представляется возможным. Обе указанные управляющие организации конкурентоспособны, и каждая из них может при определенных условиях стать профессиональным управляющим МКД.
Деятельность ЖСК и других кооперативов в вопросе управления МКД во многом аналогична деятельности ТСЖ и отдельно не рассматривается.
Условия, выполнение которых способно привести управляющую организацию к профессиональному управлению МКД, изложены в последующих главах.
1.2. Организация управляющих компаний и ТСЖ
Профессионализм управляющих компаний и ТСЖ во многом зависит от их организации, структуры, образования работников, мотивации к работе и других факторов.
Управляющие компании образуются как коммерческие организации на основании Гражданского кодекса РФ и никак не связаны с собственниками помещений в многоквартирном доме, который может быть передан им в управление этими собственниками.
Организация ТСЖ осуществляется собственниками помещений, поэтому необходимо рассмотреть условия, при которых возможно и целесообразно создание ТСЖ как управляющей организации, способной профессионально управлять комплексом многоквартирного дома.
Ранее отмечалось, что выбор способа управления ТСЖ возможен только в случае присутствия в многоквартирном доме в качестве собственников помещений людей, имеющих определенную подготовку и производственный опыт. Однако приходится признать, что специалистов в области управления многоквартирными домами никто в стране не готовил, да и сами ТСЖ появились не так давно. В то же время мы имеем квалифицированных специалистов в смежных областях, способных к обучению и работе в новых условиях. Это, например, руководители строительных подразделений, у которых есть опыт не только строительства жилых домов, но и их временной эксплуатации, а также передачи в постоянную. Да и многие специалисты в промышленности и других отраслях, молодые демобилизованные офицеры, имеющие опыт организационной работы, – все они могут в той или иной роли войти в состав управляющих органов ТСЖ и даже стать профессиональными управленцами.
Главное заключается в другом – в мотивации, по которой человек выдвигает свою кандидатуру в управляющие органы ТСЖ, и в реальности его оценки собственных возможностей для такой работы. Кандидаты утверждают, что хотят принести пользу своему дому и бескорыстно для этого работать. Однако их, к сожалению, единицы, и это, как правило, пенсионеры, которые хотят участвовать в обсуждении проблем ТСЖ. Встречаются и карьеристы, и просто нечистоплотные люди. В большинстве своем все кандидаты действительно хотят улучшить обслуживание своих домов, готовы потратить на это силы и время и, естественно, ожидают в случае успеха материальное поощрение. Однако они должны иметь хотя бы минимальные знания и подготовку к такой работе, а также быть способными к изучению технических, экономических, юридических и управленческих аспектов проблем ТСЖ. Только в этом случае их может ждать успех.
Несмотря на то что основные правовые аспекты организации ТСЖ прописаны в Жилищном кодексе РФ и этот процесс выглядит на бумаге привлекательным и простым, на практике он имеет достаточно подводных камней. Прежде всего, надо собрать инициативную группу, команду, которая взялась бы за подготовку общего собрания по созданию ТСЖ, обеспечила бы избрание членов этой группы в состав правления и зарегистрировала бы ТСЖ.
Например, организацией одного из петербургских ТСЖ занималась инициативная группа из пяти человек, которую впоследствии избрали в состав правления. Первое организационное собрание по созданию ТСЖ было практически сорвано, так как подготовка и проведение его осуществлялись непрофессионально. К тому же была проигнорирована помощь (бесплатная) города в теоретической и практической организации ТСЖ. Это стало первым уроком непрофессионализма и завышенной самооценки членов инициативной группы.
Читать дальшеИнтервал:
Закладка: