Вениамин Гассуль - Управление многоквартирным домом в системе ЖКХ

Тут можно читать онлайн Вениамин Гассуль - Управление многоквартирным домом в системе ЖКХ - бесплатно ознакомительный отрывок. Жанр: industries, издательство Array Издательство «Питер», год 2015. Здесь Вы можете читать ознакомительный отрывок из книги онлайн без регистрации и SMS на сайте лучшей интернет библиотеки ЛибКинг или прочесть краткое содержание (суть), предисловие и аннотацию. Так же сможете купить и скачать торрент в электронном формате fb2, найти и слушать аудиокнигу на русском языке или узнать сколько частей в серии и всего страниц в публикации. Читателям доступно смотреть обложку, картинки, описание и отзывы (комментарии) о произведении.
  • Название:
    Управление многоквартирным домом в системе ЖКХ
  • Автор:
  • Жанр:
  • Издательство:
    Array Издательство «Питер»
  • Год:
    2015
  • Город:
    СПб.
  • ISBN:
    978-5-496-01524-0
  • Рейтинг:
    3/5. Голосов: 11
  • Избранное:
    Добавить в избранное
  • Отзывы:
  • Ваша оценка:
    • 60
    • 1
    • 2
    • 3
    • 4
    • 5

Вениамин Гассуль - Управление многоквартирным домом в системе ЖКХ краткое содержание

Управление многоквартирным домом в системе ЖКХ - описание и краткое содержание, автор Вениамин Гассуль, читайте бесплатно онлайн на сайте электронной библиотеки LibKing.Ru
В книге рассматривается широкий круг вопросов, способствующих переходу управляющих организации к профессиональному управлению многоквартирным домом.
Профессионализм оценивается не только как фактор, обеспечивающий надлежащее содержание всего комплекса многоквартирного дома, но и как гарант устойчивого экономического благополучия управляющей организации.
Особый акцент сделан на вопросы, не нашедшие достаточного отражения в нормативной и справочной литературе. К их числу относятся: капитальный ремонт в свете внесенных в Жилищный кодекс РФ изменений, техническое освидетельствование и сертификация материалов, использование полимерных труб, уход от переплаты за тепло, выбор подрядной организации, минимальный перечень работ для содержания и ремонта общего имущества, управление многоквартирным домом на основе привязанных типовых стандартов управления и другие вопросы.
Книга предназначена для работников управляющих компаний, ТСЖ и ЖСК, а также для собственников помещений в многоквартирном доме.
Она может быть использована в учебном процессе средних и высших учебных заведений и курсов повышения квалификации.
Материал книги будет полезен работникам жилищных агентств и районных администраций, а главы 4, 5 и б – региональным операторам по капитальному ремонту.

Управление многоквартирным домом в системе ЖКХ - читать онлайн бесплатно ознакомительный отрывок

Управление многоквартирным домом в системе ЖКХ - читать книгу онлайн бесплатно (ознакомительный отрывок), автор Вениамин Гассуль
Тёмная тема
Сбросить

Интервал:

Закладка:

Сделать

После такой неудачи инициативная группа проделала титаническую организационную и разъяснительную работу и зарегистрировала ТСЖ. А это уже первый успех!

Подводные камни давали о себе знать с момента подготовки к регистрации ТСЖ. Необходимо было оформить пакет документов, отпечатать его, размножить, согласовать, утвердить и т. д. Эта работа требовала значительных трудовых и материальных затрат.

Для нормальной работы ТСЖ нужно было заключить договоры со всеми обслуживающими организациями, а это опять же затраты, и в большем объеме. И это при фактическом отсутствии у еще не созданного ТСЖ каких-либо финансовых средств! Проблема требует заранее продуманного способа ее решения в рамках действующего законодательства. В рассматриваемом ТСЖ ее решили главным образом за счет вхождения в состав правления лиц с юридическим образованием и опытом работы, которые готовили все необходимые документы. Финансовые проблемы решались за счет личных средств в расчете на будущее вознаграждение.

Первым положительным эффектом работы правления упомянутого ТСЖ после его регистрации стал разумный подход к выбору обслуживающих организаций, юридически грамотное и экономически оправданное заключение с ними договоров и составление на их основе сметы доходов и расходов, реализация которой позволила не только улучшить обслуживание домов, но и получить экономию. Вряд ли при каком-либо другом методе управления можно было бы в первый год получить экономию и создать финансовый резерв.

Практика показала, что правление должно выступать единой командой, ведущая роль в которой отводится председателю. При этом у каждого члена правления должна быть собственная сфера ответственности, подкрепленная правами и соответствующая его профессиональным возможностям. В противном случае могут возникнуть конфликтные ситуации. Гармония не всегда достигается сразу, и перераспределение обязанностей не следует рассматривать как негативное явление, особенно в начальный период деятельности ТСЖ, когда на практике проявляются деловые качества и потенциальные возможности каждого члена правления.

Так, в одном из ТСЖ председателем был избран человек с производственным опытом, и ему отводилась роль контролера за текущим состоянием дома, в то время как все финансовые и экономические вопросы фактически решали другие люди. Налицо явное несоответствие между правами и обязанностями. Проще говоря, председатель в первую очередь отвечает за все и ему подчиняются все, он не должен замыкаться на оперативной работе.

Ситуация подсказала лучший выход из создавшегося положения: председателя переизбрали, а для выполнения текущей работы по содержанию домов наняли главного инженера. Но это был только первый шаг к профессиональному управлению. Различные вопросы жизнедеятельности ТСЖ (а их много, начиная от составления финансового плана, обеспечения сбора платы с жильцов, расчета с обслуживающими организациями и заканчивая организацией капитального ремонта, общего собрания и т. д.) также следует решать на профессиональной основе. Для этого надо либо нанять управляющего со стороны, либо принять на работу в этом качестве избранного председателя правления, совместив в одном лице штатную оплачиваемую должность с избранной неоплачиваемой. При этом у председателя появляется возможность сосредоточиться на экономических вопросах, играющих решающую роль в перспективном развитии ТСЖ: анализе результатов деятельности, экономическом обосновании предлагаемых организационно-технических решений, грамотном составлении финансового плана и выявлении причин перерасхода по отдельным его разделам и т. п. Таким образом, к председателю не только предъявляются повышенные требования, но и создаются условия для их реализации в качестве оплачиваемого должностного лица с широкими полномочиями и большой ответственностью.

В этом случае председатель правления, пользуясь правами, предоставленными ему Жилищным кодексом и уставом общества, единолично выполняет решения правления и руководит текущей деятельностью общества.

Практика упомянутого выше ТСЖ подтвердила правильность последовательного перехода к управлению ТСЖ на профессиональной основе.

Однако изменения, внесенные в Жилищный кодекс РФ Федеральным законом от 04.06.2011 № 123-ФЗ, потребовали обосновать условия, позволяющие одному лицу совмещать обязанности председателя правления и управляющего (пример такого обоснования представлен в главе 2, п.2.4).

В дальнейшем могут быть предприняты шаги по осуществлению определенных функций, например текущего ремонта, силами наемных работников ТСЖ. Но эти шаги требуют соответствующего экономического обоснования.

Важным мероприятием при организации и функционировании ТСЖ является подготовка к проведению общего собрания членов ТСЖ. Общее собрание может быть проведено очно или в форме заочного голосования, то есть путем голосования посредством опроса в письменной форме. Первый способ с позиций теории и практики управления предпочтителен: он более демократичен, предполагает возможность обсуждения каждого вопроса и принятия компромиссных решений, допускает взаимную критику членов ТСЖ и правления, которая может быть использована в позитивных целях. Однако этот способ не находит повсеместного применения из-за трудности в обеспечении кворума и места для проведения собрания.

При втором способе для его успешной реализации председателю и членам правления просто необходимо проводить своеобразные мини-собрания жильцов по подъездам (парадным), разъяснять предлагаемые решения и отвечать на вопросы. Именно такую практику можно рекомендовать всем ТСЖ как наиболее эффективную.

А вот в формировании повестки дня общего собрания и формулировке вопросов, вынесенных на голосование, в ТСЖ были допущены, на наш взгляд, явные ошибки, от которых следует предостеречь.

Сначала необходимо посмотреть на количество вопросов, вносимых в повестку дня. Оно не ограничено юридически, но должно соотноситься со здравым смыслом. Так, по итогам 2006 года на обсуждение вынесли 20 вопросов. На очном собрании для их обсуждения понадобился бы не один день. В то же время значительная часть вопросов входила в компетенцию правления и могла быть им разрешена, например перечень услуг ТСЖ по ремонту внутриквартирного имущества и т. п. Несколько вопросов не были подтверждены даже минимальным экономическим расчетом, например, вопрос о присоединении к ТСЖ еще трех домов, и в таком виде их не следовало включать в повестку дня.

Формулировка очень многих вопросов либо не соответствует вложенному в них смыслу, либо нет документов для ознакомления, раскрывающих этот смысл. Так, голосованием за порядок вознаграждения членов правления утверждается не порядок, а сумма вознаграждения; голосование за образование специальных фондов не дает понимания, какие именно фонды образуются и из каких источников. При голосовании за различные порядки и правила одобряется или не одобряется абстрактная идея, а не четкий порядок ее воплощения, ибо в представленных материалах для ознакомления эти документы отсутствуют, например правила внутреннего распорядка наемных работников и положение об оплате их труда.

Читать дальше
Тёмная тема
Сбросить

Интервал:

Закладка:

Сделать


Вениамин Гассуль читать все книги автора по порядку

Вениамин Гассуль - все книги автора в одном месте читать по порядку полные версии на сайте онлайн библиотеки LibKing.




Управление многоквартирным домом в системе ЖКХ отзывы


Отзывы читателей о книге Управление многоквартирным домом в системе ЖКХ, автор: Вениамин Гассуль. Читайте комментарии и мнения людей о произведении.


Понравилась книга? Поделитесь впечатлениями - оставьте Ваш отзыв или расскажите друзьям

Напишите свой комментарий
x