Вениамин Гассуль - Управление многоквартирным домом в системе ЖКХ

Отсутствие прозрачности и конкретности в документах, представленных для голосования и ознакомления, порождает различные кривотолки и негативно сказывается на авторитете правления. Было бы гораздо разумнее определить размер вознаграждения каждого члена правления; в правилах внутреннего распорядка указать перечень работников с приложением должностных инструкций; в положении об оплате труда указать должностные оклады работников.

Недопустимо выносить на голосование завуалированные вопросы, например предлагать использование общего имущества для размещения камер видеонаблюдения, а иметь в виду использование финансовых ресурсов для их приобретения и установки. И это при том, что решение об устройстве видеонаблюдения вообще не принималось, обоснование целесообразности этой работы не предъявлялось, стоимость и источник финансирования не определялись!

Не следует предлагать использование образовавшейся экономии обезличенно, просто на капитальный и текущий ремонт общего имущества без указания конкретных объектов этого ремонта. При наличии экономии целесообразно создать резервный фонд и использовать его по утвержденным направлениям, в том числе на выполнение определенных видов работ текущего и капитального характера.

Как последний штрих к документам, представленным для голосования и ознакомления, полезно было бы видеть в них краткую производственно-биографическую справку, возможно с фотографией, каждого кандидата в члены правления и ревизионной комиссии. Эти материалы можно представить для ознакомления вместе с другими документами.

Приведенный критический обзор процесса образования ТСЖ позволяет сделать ряд практических рекомендаций по его рациональному осуществлению.

Во-первых, следует создать инициативную группу из числа собственников квартир, инициирующую образование ТСЖ. В ее состав должны войти люди, которые имеют определенный производственный опыт и мотивацию для работы в управляющих органах ТСЖ, о чем указывалось ранее.

Возглавить группу должен лидер, пользующийся доверием остальных ее членов. Группа должна рассчитывать на избрание всех членов в состав правления ТСЖ.

Во-вторых, инициативная группа должна заранее определить свои возможности по регистрации ТСЖ и организации его работы. Следует рассчитать затраты на оформление и размножение необходимых документов, определить источник покрытия этих затрат и исполнителей всей камеральной и организационной работы. Выше указывалось, что финансирование затрат на организацию ТСЖ в реальных условиях обеспечивают члены инициативной группы за счет собственных средств в расчете на будущее вознаграждение.

В-третьих, принимая заранее решение об управлении ТСЖ собственными силами, следует определить перечень энергоснабжающих и обслуживающих организаций, с которыми необходимо заключить соответствующие договоры. При этом также надо учитывать затраты на оформление договоров и определить исполнителей этой работы.

И, наконец, следует тщательно подготовить проведение общего собрания с целью принятия решения о создании ТСЖ. Практика показывает, и ранее об этом упоминалось, что проведение такого собрания в очной форме без соответствующей подготовки к положительному результату не приведет.

Исходя из опыта, можно рекомендовать предварительное посещение инициативной группой всех квартир с представлением каждого члена группы и разъяснением цели создания ТСЖ и преимуществ выбранного способа управления домом (управления ТСЖ). Целесообразно после такого посещения поочередно провести собрание в каждом подъезде с приглашением одного из руководителей успешно функционирующего ТСЖ для ответа на безусловно возникающие вопросы.

Только после такой кропотливой работы, убедив большинство владельцев квартир в целесообразности создания ТСЖ, следует проводить общее собрание и рассчитывать на его положительное решение и избрание членов инициативной группы в состав правления.

Заключая главу, можно сказать, что Жилищным кодексом РФ предложено два конкурентоспособных способа управления многоквартирным домом: управление управляющей компанией и управление ТСЖ. Оба способа имеют достаточно оснований и возможностей для осуществления управления на профессиональной основе.

Способ непосредственного управления собственниками помещений в МКД, также предусмотренный Жилищным кодексом, с точки зрения профессионального управления менее предпочтителен.

Однако можно надеяться, что изложенная в настоящей книге информация не только станет основой для профессионального управления домами упомянутыми ранее управляющими организациями, но и значительно повысит уровень знаний в этой области собственников помещений в многоквартирных домах.

В соответствии со ст. 144 Жилищного кодекса РФ органами управления ТСЖ являются общее собрание членов общества и правление.

Однако полномочия председателя правления столь велики, что обусловливают целесообразность выделения его в самостоятельный уровень управления.

В этом случае принципиальная схема организационной структуры управления ТСЖ может быть представлена следующим образом.

Организационная структура ТСЖ, представленная на схеме, содержит необходимые органы управления товарищества, предусмотренные Жилищным кодексом РФ. Эта структура может быть дополнена за счет наемных работников, например, управляющего, главного инженера, мастера.

Переход к профессиональному управлению потребует в каждом конкретном случае обоснования четкой организационной структуры.

В Жилищном кодексе РФ определена компетенция каждого указанного в нем органа управления, а также председателя правления. Однако практика указывает на целесообразность детального рассмотрения вопросов, входящих в компетенцию того или иного органа управления, в целях выработки решения этих вопросов на профессиональной основе. В первую очередь это относится к вопросам, входящим в компетенцию общего собрания членов ТСЖ.

Общее собрание членов ТСЖ – это высшая инстанция в иерархии товарищества, и все, что к ней относится, заслуживает самого пристального внимания и изучения. Это необходимо для четкого представления характера и содержания всех вопросов, отнесенных Жилищным кодексом РФ к компетенции общего собрания, для выбора наилучших способов решения этих вопросов, определения оптимального порядка подготовки и проведения самого общего собрания в реальных условиях деятельности ТСЖ.