Дмитрий Обердерфер - 365 советов как сколотить капитал в России и достичь финансового благополучия

Недвижимость в большинстве городов России в дефиците. Спрос опережает предложение, и в соответствии с законами рынка цены ползут вверх. Ипотека также является положительным фактором, поднимающим цены на жилье. Люди, которые могли бы накопить деньги на квартиру лет через 5–10, покупают квартиры сейчас.

Времена, когда на недвижимости можно было мгновенно разбогатеть, скорее всего, прошли, в данный момент недвижимость в России можно рассматривать как инструмент сохранения денег, поскольку недвижимость – один из самых надежных инструментов инвестирования.

Что касается приумножения капитала, то единственным вариантом остается долевое участие в новостройках. Поскольку для реализации Личного Финансового Плана необходимо не только сохранить деньги, но и заставить их работать, недвижимость мы будем использовать для приумножения капитала, то есть будем инвестировать деньги в новостройки.

Для покупки квартиры в новостройке недостаточно найти привлекательный объект недвижимости. Надо внимательно изучить все юридические аспекты заключения сделки и при необходимости обратиться к профессионалам, которые смогут провести надежную юридическую экспертизу документов на квартиру, проверить деловую репутацию компании-застройщика.

Первоначальный анализ можно провести самостоятельно, обратив внимание на следующие моменты.

1. Стоит убедиться в наличии у компании-продавца необходимого пакета правоустанавливающих документов. Это:

– постановление Правительства Москвы или Московской области (в других городах – постановления местного правительства) или другой распорядительный документ, на основании которого осуществляется строительство жилого дома;

– разрешение на строительство;

– договор о праве собственности или аренды данного земельного участка;

– инвестиционный контракт, регулирующий порядок взаимоотношений органов городской администрации и инвестора.

2. Должен быть определен сам предмет договора – квартира, ее строительный адрес, секция или подъезд, месторасположение на этаже, ее площадь, количество комнат, наличие балкона или лоджии. Это нужно для того, чтобы однозначно идентифицировать квартиру.

3. Должна быть зафиксирована стоимость квартиры, исходя из количества квадратных метров. Единственным исключением при изменении стоимости может стать лишь возможная доплата при увеличении метража квартиры после обмеров БТИ, но и то – по цене, установленной в момент заключения договора.

4. Должны быть четко оговорены условия расторжения договора, порядок расчетов при этом, условия применения штрафных санкций.

Покупатель должен обратить внимание и на уровень компетенции специалистов по продажам, то есть профессионализм риэлтеров. Для осуществления своих функций риэлтер первичного рынка должен обладать обширными юридическими знаниями, например, в вопросах налогообложения, ответы на которые очень часто желают знать клиенты. Он также обязан хорошо разбираться в вопросах функционирования вторичного рынка, учитывая, что покупка новостройки часто сопровождается продажей уже существующего жилья.

Сегодня риэлтер «первички» должен быть профессионалом и в вопросах ипотеки, к которым относятся условия кредитования, кредитные программы, специфика того или иного банка и т. д. Разъяснить клиенту работу товарищества собственников жилья в новостройке – это тоже компетенция риэлтера первичного рынка.

Не менее важны знания риэлтера о самом объекте: планировочных решениях квартир или дома, технологическом оснащении, инфраструктуре района, в котором находится объект, транспортной доступности, особенностях строительства и т. д.

После принятия клиентом решения о покупке новостройки перед риэлтером встает задача осуществить весь цикл оформления сделки по покупке жилья и контроля графика рассрочки и внесения платежей. Эта работа включает в себя проверку прав на недвижимость, заключение и проведение сделки, оформление прав на недвижимость, предоставление информации о ходе строительства объекта и выдачу клиенту правоустанавливающих документов на квартиру.

Клиенту необходимо получить сведения и о репутации компании на рынке. Для этого надо навести справки о ней, выяснить:

? сколько лет компания работает на рынке;

? сколько объектов инвестировала и (или) построила;

? какие у нее отношения с органами местной власти;

? имеет ли компания аккредитацию при Департаменте инвестиционных программ строительства г. Москвы (или соответствующем органе вашего города).

При соблюдении этих условий и получении максимально полной информации о продавце риски будут сведены к минимуму.

Еще один вариант инвестирования в недвижимость – это покупка недвижимости за рубежом, например, в Италии и на Кипре: стоимость на престижное жилье в этих странах 5–6 тысяч долларов за м2. Цены там устоявшиеся, растут медленно. В качестве перспективных инвестиций предстает Болгария. Побережье там застраивается с невероятной скоростью. Лакомым кусочком становится и Черногория, где рост цен сравним с ростом цен в Москве.

Отдельного упоминания заслуживают фонды недвижимости . Эта разновидность паевых фондов только начинает развиваться в России. Мировой опыт свидетельствует о том, что фонды недвижимости способны дать инвесторам стабильный доход.

В данный момент практически все фонды недвижимости – закрытые. Кроме этого, они имеют большой порог входа и не рассчитаны на всех желающих. Существует несколько фондов, которые создали возможность входа с небольшим капиталом. Такие фонды вкладывают деньги в недвижимость разных застройщиков на начальном этапе строительства недвижимости. Используя такие фонды, вы участвуете в рыночном росте недвижимости, а также в повышении стоимости самой недвижимости при возведении объектов.

Очень интересными являются зарубежные фонды фондов недвижимости. Эти фонды инвестируют ваши средства в фонды недвижимости, созданные в соответствии с определенной экономической концепцией. Опираясь на данную концепцию, эти фонды организуют доходность порядка 20–30% годовых. Важным является то, что фонд фондов вкладывает деньги в фонды, находящиеся не только в разных странах, но и на разных материках, то есть использует мировую диверсификацию.

Прежде чем инвестировать в недвижимость, нужно как следует разобраться с этим вопросом. Если вы этого еще не сделали, можете использовать фонды недвижимости или фонды фондов недвижимости, что существенно снизит ваши риски по сравнению с самостоятельным инвестированием.