Эксперт Эксперт - Эксперт № 10 (2013)

Кстати, под действие того же постановления попал Цирк Никулина, арендующий у города помещение на Цветном бульваре: ему ставку подняли в два раза, вместо 40 млн рублей в год почти 90 млн. Дирекция цирка ответила, что такую аренду они оплачивать не смогут, и пригрозила покинуть город, разместившись где-нибудь в другом месте (например, в шапито во Франции, которое принадлежит владельцам цирка). Мэр Москвы лично пошел цирку на уступки, установив предприятию, выплачивающему ежегодно одних налогов под миллион долларов, арендную плату в один рубль за квадратный метр. Остальным предпринимателям такого внимания от мэра добиться не удалось. Очевидно, им придется-таки отдуваться за неэффективное использование городом своей недвижимости.

Фото: ИТАР-ТАСС

Не с того начали

Почему именно с этого шага департамент городского имущества Москвы начал борьбу за эффективность, не очень понятно. Заместитель мэра Москвы Наталья Сергунина, курирующая этот департамент, вопросы «Эксперта» оставила без ответа.

А ведь и без этих площадей в городе есть чем заняться — в собственности Москвы находится 44 млн кв. м нежилой недвижимости, при этом в целях коммерческой аренды сдается лишь 5 млн кв. м. Из них на льготной основе сдается всего 37% (1,8 млн кв. м) всех сдаваемых городом площадей (данные взяты из презентации АНО «ИКЦ “Бизнес-тезаурус”», сделанной для правительства Москвы). Огромное количество площадей, принадлежащих городу, просто пустует. При этом Москва задыхается от нехватки коммерческой недвижимости, высокий спрос формирует рыночные ставки, немыслимые для многих других мегаполисов.

Кроме того, задолженность по аренде только за прошлый год составляет 1 млрд рублей — очевидно, что механизм сбора арендных платежей и недоимок не на высоте.

Одномоментный перевод на рыночную ставку аренды недвижимости, без предоставления переходного периода, приведет к банкротству тысяч предприятий

Предприниматели-льготники готовы усмотреть в атаке на них злой умысел и реализацию очередной схемы приватизации московской недвижимости. «Пустующие помещения чаще всего малоликвидны, расположены в неудачных местах, подвалах, без окон, без дверей. Чтобы реализовать их на рынке, нужно проделать большую работу. Наши же помещения — отремонтированные, с налаженным потребительским трафиком — кому-то, очевидно, показались лакомым куском, — рассуждает Дмитрий Ершов, директор Дома быта на Покровке. — Через два месяца после того, как мы перестанем оплачивать аренду — а мы не сможем платить такие суммы, — согласно договору, нас выставят, и помещение можно снова сдавать. Одновременно в Госдуме проводятся поправки в закон, увеличивающие площадь помещений, на которые арендатор может получить преимущественное право выкупа, с 300 до 1000 квадратных метров. У большинства предпринимателей из малого бизнеса просто нет денег на выкуп московских площадей, и скорее всего, эти помещения скупит сетевая розница или имеющие средства спекулянты недвижимостью».

Косвенным подтверждением наличия такой схемы может служить избранный механизм повышения ставок — задним числом, не дав времени ни на выход из бизнеса, ни на продумывание альтернативных вариантов. Простейший здравый смысл подсказывает, что подобные акции должны предусматривать длительный переходный период, необходимы обоснованные критерии выявления предприятий, льготу которым можно сохранить (чем обоснованны те самые 300 кв. м, например, совершенно непонятно), продуманный дифференцированный подход к разным видам бизнеса и разным категориям помещений с учетом средств, вложенных в ремонт, и так далее.

«Переходный период от льготной ставки к коммерческой, по нашим расчетам, должен составлять не менее трех лет, чтобы предприниматели успели адаптироваться к новым условиям — возможно, сократить площади, перепрофилироваться, перестроить бизнес-процессы и так далее, — комментирует Алексей Милушкин, глава комитета по недвижимости московского отделения “Опоры России”. — Хотя само стремление сократить число льготников по аренде следует признать вполне справедливым — не очень правильно с точки зрения конкуренции, когда разные компании, занимающиеся одним бизнесом, ведут его в разных условиях, к тому же проблему с передачей помещений в субаренду трудно решать с помощью проверок. Но следует все же помнить, что многие предприятия мелкого бизнеса, помимо прочего, несут важную социальную нагрузку, и, конечно, они должны получать особые условия».

С тем, что социальный бизнес следует поддерживать на рынке аренды московской недвижимости, согласны и профессиональные риэлтеры: «Для малого бизнеса и для стартапов нести рыночную арендную нагрузку при столь высокой цене московской недвижимости очень трудно, — говорит Марина Маркова, партнер, ведущий консультант компании “Магазин магазинов”. — Кроме того, существуют виды деятельности, продукты и услуги которых направлены на льготные категории потребителей: аптеки и парикмахерские эконом-уровня, бытовые услуги, центры досуга и развития для детей и так далее. Такие магазины и центры должны быть в каждом районе, и, конечно же, они не смогут существовать без поддержки государства». Алексей Милушкин отмечает, что проблема с коммерческой недвижимостью в Москве вообще стоит очень остро — ее нехватка спровоцировала такие расценки, что в стоимости продукта цена аренды составляет 20–30%, тогда как в крупных городах Европы, например, средняя цифра — 5%. Социальным видам бизнеса развиваться в рыночных условиях будет невозможно. «К вопросу о том, что можно отнести к социальным видам бизнеса, тоже нужно подходить очень внимательно, — говорит г-н Милушкин. — Например, в “Подпрограмме по развитию малого бизнеса в Москве на 2012–2016 годы” туда совершенно справедливо отнесли всю сферу услуг, по которой мы сильно отстаем от развитых стран. Поддержка сферы услуг должна работать на повышение общего уровня качества жизни москвичей. Вообще, вопрос о необходимости социальных объектов в каждом конкретном районе можно отдать органам местного самоуправления, пусть они решают, сколько и каких социальных магазинов, кафе, парикмахерских и прочего им нужно в конкретном районе проживания».

Предприниматели, оказавшиеся в зоне конфликта, сегодня хотят одного — возможности пообщаться с лицами, принимающими решения, и донести до них свои соображения. «Мы не хотим муссировать тему социального протеста против такого поведения властей, мы хотим начать деловой разговор с властями о том, как найти устраивающее всех решение», — говорит Давид Хараджев, руководитель координационного совета, владелец кондитерского цеха. Дмитрий Ершов добавляет, что они будут настаивать на дифференцированном подходе к повышению арендных ставок: «Я около десяти лет назад взял в аренду подвал в отвратительном состоянии, к 2005 году закончил ремонт, потратил на него почти полмиллиона долларов, вмонтировал туда тяжелое оборудование, которое теперь просто не вытащить, к тому же на моем обременении объект гражданской обороны, из-за которого я, кстати, и не уложился в 300 “квадратов”, — почему я теперь должен платить по рыночной ставке, которая для моего объекта серьезно выросла после моего же ремонта?»