Эксперт Эксперт - Эксперт № 02 (2013)

Ценовые аппетиты продавцов сдерживались накопленным предложением на вторичном рынке, а также активным расширением жилищного строительства: прежде всего в пригородах «миллионников». «В прошлом году на долю пригородных проектов на петербургском рынке новостроек приходилось около 15,7 процента совокупного предложения. В этом году пропорция изменилась: почти 23 процента выставленного на продажу жилья расположено в пригородах», — приводит пример руководитель консалтингового центра «Петербургская недвижимость» Ольга Трошева. По аналогичному сценарию развивается ситуация на многих других региональных рынках. Безусловный лидер этого процесса — Подмосковье, на территории которого возводится более 15–17 млн кв. м многоквартирного жилья (в 5–6 раз больше, чем в Москве).

Хитом продаж, как и в предыдущие годы, остается малогабаритное экономичное жилье в высотных домах-муравейниках

По мнению ряда экспертов, децентрализация девелопмента может стать предпосылкой для появления новых концепций жилищного строительства. Например, с акцентом на среднеэтажные и малоэтажные многоквартирные проекты с более низкой плотностью застройки, развитой инфраструктурой. «Люди готовы приобретать квартиры на окраинах города и в пригороде. Это создает предпосылки для развития и распространения новых форматов», — уверен руководитель аналитического центра Уральской палаты недвижимости Михаил Хорьков.

Первые пилотные проекты комплексной среднеэтажной застройки уже реализуются. Однако даже на передовом подмосковном рынке их доля не превышает 10–15%. Хитом продаж, как и в предыдущие два года, остается малогабаритное экономичное жилье в высотных домах-муравейниках — панельных или монолитных. Квартиры небольшого метража активно скупаются как на вторичном рынке, так и в сегменте новостроек. При этом качество и количество инфраструктурных опций в новых микрорайонах массовой застройки оставляет желать лучшего, не говоря уже об оторванности многих проектов от транспортной инфраструктуры и центров занятости.

В довесок к традиционным малогабариткам (с мини-спальнями, мини-кухнями, мини-санузлами, мини-коридорами) активно размножаются гибридные форматы экономичного жилья. Например, апартаменты и лофты, то есть помещения в реконструированных административных зданиях или промзонах, в которых можно жить, но нельзя оформить постоянную прописку. В последнее время комплексы апартаментов (зачастую они напоминают общежития с коридорной системой планировки) появляются не только в центральных районах городов, но и в ближайших пригородах. На рынке загородной недвижимости появились поселки с миниатюрными таунхаусами — сблокированными домами с квартирами площадью 80–90 кв. м и небольшими приусадебными участками.

Как и в прошлом году, драйвером спроса на экономичное жилье остается ипотека. «Если в начале года примерно каждую пятую квартиру в новостройках покупали с ипотекой, то уже в конце года — каждую третью», — говорит гендиректор компании «Домус финанс» Павел Лепиш. И это несмотря на плавный рост ставок по ипотеке, ускорившийся во втором полугодии, и замедление темпов роста ипотечного рынка. По данным АИЖК, в этом году банки выдадут около 1 трлн рублей ипотечных кредитов — на 40% больше, чем годом ранее. В 2013 году рынок вырастет еще на 20% — до 1,2 трлн рублей. Темпы роста замедлятся из-за роста ставок и исчерпания эффекта низкой базы. По прогнозу АИЖК, стоимость ипотечных кредитов в следующем году может вырасти с нынешних 12,5 до 13,5%.

Перспектива дальнейшего роста ставок по кредитам всерьез беспокоит многих участников рынка. «Разумна и оправданна ставка, превышающая инфляцию на 1,5–2 процента. Сегодня инфляция 6,5 процента, а ставка по ипотечным кредитам на первичном рынке — 12–13 процентов годовых. Это ненормально! Покупатели сегодня хорошо информированы и прекрасно это понимают. Ставка, превышающая 12,5 процента годовых, является неким психологическим барьером, при достижении которого спрос резко падает», — замечает президент краснодарской компании «Девелопмент Юг» Сергей Иванов. Не случайно еще в ноябре многие столичные и региональные застройщики стали предлагать покупателям квартир 10–15-процентные скидки в рамках предновогодних акций.

Стоит заметить, что неоправданно дорогая ипотека — один из факторов, сдерживающих качественное развитие рынка недвижимости. Сегодня подавляющее большинство транзакций на нем — это сделки, связанные с покупкой первого жилья молодыми семьями. Главный мотивирующий фактор для них — минимальный бюджет покупки, а не комфорт жилой среды и инфраструктурные опции. «Например, на подмосковном рынке экспонируется несколько объектов с довольно негативным окружением, влияющим и на видовые характеристики, и на экологию района. Тем не менее эти проекты успешно продаются за счет хорошего демпинга к рыночной цене», — замечает генеральный директор компании «Метриум Групп» Мария Литинецкая.

Между тем в крупных российских городах накоплен колоссальный спрос на улучшение жилищных условий, прежде всего со стороны домохозяйств, проживающих в жилом фонде советского образца. И это реальный резерв для расширения оборотов рынка недвижимости. Однако пока у большинства семей не возникает стимулов к продаже старого жилья с одновременной покупкой в кредит новой, более качественной и просторной квартиры — как из-за дорогой ипотеки, так и из-за низкого качества рыночного предложения. Качественные сдвиги в структуре спроса и предложения возможны лишь тогда, когда будут удовлетворены первичные потребности в жилье. Однако пока трудно предугадать, когда рынок войдет в новую фазу развития.

График 1

Темпы роста цен на жилье сопоставимы с инфляцией

График 2

Растущие процентные ставки могут охладить рынок ипотечного кредитования и спрос на жилье

График 3

К концу прошлого года прирост продаж автомобилей в России резко упал

График 4

Темпы роста розничной торговли замедлились

Анастасия Матвеева

В большинстве компаний финансовый менеджмент действует в парадигме 1970-х годов. Это мешает им правильно оценить собственную финансовую состоятельность и потенциал роста

Декан Высшей школы финансов и менеджмента РАНХ и ГС при президенте РФ Елена Лобанова

Фото: Алексей Майшев

Отечественные компании реального сектора существуют в условиях дорогого кредита, что, с общепризнанной точки зрения, сдерживает их рост. Но, может быть, у них все же есть резервы для маневра, например в области финансового менеджмента? Об этом «Эксперт» решил поговорить с деканом Высшей школы финансов и менеджмента РАНХ и ГС при президенте РФ Еленой Лобановой.