Эксперт Эксперт - Эксперт № 12 (2013)

Основной спрос сосредоточен сегодня в сегменте новостроек экономкласса, и потому девелоперы стараются снизить общую стоимость жилья. Главный способ — уменьшение квартир в размерах. Однушкой площадью в 26–28 кв. метров сегодня никого не удивишь.

На фоне общей тенденции упрощения проекта для снижения общей цены квартиры весьма обнадеживающим выглядит контртренд на создание качественной среды жизни. Такого направления придерживается уже целый ряд девелоперов — «Урбан груп» (проект «Город набережных» и другие проекты), «Крост» (проект «Эдальго»), RGI («Микрогород в лесу»). Эти компании делают ставку на авторскую архитектуру, стараются реализовывать интересные градостроительные решения. Сегодня рынок готов съесть любой продукт, но с ростом конкуренции проекты этих компаний окажутся в привилегированном положении.

Москва раскручивает стройку

Пока в Подмосковье власти ищут хоть какие-то рычаги, чтобы ограничить стройку, в Москве происходит обратный процесс — раскручивания маховика строительства. Это довольно неожиданно: в течение полутора лет главной идеей правительства Сергея Собянинабыло закручивание гаек в строительстве. Многократно заявлялось, что город отменил сотни инвестконтрактов на 11 млн квадратов, что приоритетом власти будет инфраструктурное строительство. Но сейчас происходит поворот в городской политике.

Главная причина — положение с бюджетом. «Крупные российские корпорации переходят на консолидированную отчетность и начинают платить налоги в регионах. Как Москве компенсировать выпадающие доходы? Только со стройки жилья и коммерческой недвижимости. Городу придется идти по пути Лужкова — раскручивать строительство», — рассказывал в кулуарах выставки MIPIM один из близких к правительству девелоперов. Другая причина изменения политики — во вновь начавшемся периоде инвестиционной активности в Москве. В кризис легко отменять проекты, что и делала администрация Собянина. Сейчас в стройку вновь устремились деньги, и сдерживать их будет с каждым днем все труднее.

Marriott Novy Arbat (Новый Арбат, 32) — новый комплекс, совмещающий отель и апартаменты с гостиничным обслуживанием

В официальных документах поворот к активизации стройки, как и многие другие судьбоносные решения в Москве, не выражен. Однако несколько сигналов прозвучало. Первое: резко изменилась риторика первых столичных лиц. Теперь уже и Сергей Собянин, и Марат Хуснуллинвсе чаще говорят не об ограничениях строительства, а о выданных разрешениях, выпущенных проектах планировок и так далее. На MIPIM Собянин прямо заявил: «Москва будет наращивать объемы строительства жилья и коммерческой недвижимости».

Второе: через городскую градострои-тельно-земельную комиссию (ГЗК) хлынул поток согласований проектов планировок для крупных — сотни тысяч квадратных метров — проектов. Буквально в последние пару месяцев только в районе Большого Сити было согласовано два проекта — на 380 и 900 тыс. квадратов. Активизировались и проекты-миллионники: речь идет о застройке территории ЗИЛа, Очаковской промзоны, территории около Ходынского поля. Всего же инвестиционные контракты были подтверждены на 30 млн метров.

Третье: поменялись вводные планировщикам. «Мы долгое время сокращали технико-экономические показатели проектов. Но полгода назад ситуация изменилась: от руководителей города есть негласное распоряжение — делать метраж побольше. Чтобы инвесторам было интересно», — говорит один из сотрудников городского Института Генплана.

Как этот тихий переворот отразится на рынке? Прежде всего, нетрудно догадаться, что с нарастанием объема строительства в Москве будет снижаться интерес к подмосковным новостройкам. По сути, столичный и подмосковный рынки — сообщающиеся сосуды, и покупатели начнут возвращаться в столицу. К этому будет подталкивать и ухудшающаяся транспортная ситуация.

Другой результат смены градостроительной политики обернется ростом конфликтов девелоперов с местными жителями. Последние общественные слушания показывают: москвичи после лужковской эпохи настроены против любой стройки в городе. При этом администрация Собянина, не желая терять авторитет, практически не поддерживает застройщиков своим ресурсом.

В зоне сумрака

Самый интересный и неоднозначный сегмент городского жилья сегодня — апартаменты. За несколько лет до кризиса городские власти, чтобы спасти проект «Сити», разрешили часть площадей в офисных и гостиничных башнях отдать под квазижилье, назвав это апартаментами. Юридически апартаменты считаются нежилыми помещениями, в которых разрешено временное проживание.

Три года назад проект «Даниловская мануфактура» с перестройкой части административных площадей завода под апартаменты запустил девелопер KR Properties. Новый формат не испугал покупателей юридическим статусом и невозможностью прописки, и застройщик потом запустил еще несколько небольших нишевых проектов.

В 2012 году ситуация вышла на другой уровень: появилось сразу 16 апартаментных проектов. К ноябрю в Москве продавалось уже более 2000 апартаментов общей площадью 250 тыс. метров. В этом году тенденция упрочилась: только девелопер MR Group презентовал два крупных проекта. В одном из них — «Фили Град» — на апартаменты приходится 190 тыс. кв. метров. По данным агентства Blackwood, в ближайшие пару лет этот сегмент может составить четверть всех новостроек.

Рынок апартаментов за короткое время так активно развился, что компания Blackwood даже разработала классификацию. В Москве сейчас есть апартаменты эконом- и комфорткласса, а также элитный сегмент (район Остоженки и т. д.). Отдельная история — апартаменты в составе пяти многофункциональных небоскребов в Москве-Сити.

Обычно апартаменты дешевле аналогичных квартир: например, в экономклассе разбежка может составлять до 25% (правда, в элитном сегменте ценовой разницы почти нет). Одна из причин расхождения в ценах — невозможность прописаться в апартаментах.

Лофт-проект Clerkenwell House на Комсомольском проспекте с двухэтажными апартаментами

Почему сектор вырос так быстро? Он крайне выгоден застройщикам. Разрешения на строительство жилья городская администрация выдает крайне неохотно, офисный рынок весьма вял. Отсюда идея строить и продавать апартаменты как квазижилье на участках, предназначенных для офисов или гостиниц. Дополнительная выгода есть и для девелоперов: можно не соблюдать нормы по инсоляции жилых помещений, не строить социальную инфраструктуру — школы и детские сады.

Здесь в законодательстве явная дырка: такой вид недвижимости очень неопределенно описан, что открывает перед девелоперами широчайшие возможности. Советская система планирования города может считаться чрезмерно зарегулированной, ее принципы постоянно нарушаются, однако массовое строительство апартаментов погрузит систему в хаос. В Москве будет стремительно возводиться много жилья, несмотря на градостроительные ограничения, а, к примеру, школ или детских садов не будет построено вовсе.