Эксперт Эксперт - Эксперт № 12 (2013)

А вот специальный ипотечный агент государства Агентство по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК) достаточно пессимистично смотрит на развитие рынка. Несколько месяцев назад минимальная ставка по ипотеке от АИЖК увеличилась — с 8,2 до 9,3%. Агентство объяснило это повышением стоимости денег в финансовой системе в целом. Но АИЖК не работает с кредитуемыми напрямую, кредит выдает банк — партнер агентства. Такая схема вкупе с жесткими внутренними правилами агентства отягощает процедуру большим количеством дополнительных бумаг, так что далеко не все покупатели жилья решаются взять ипотеку в АИЖК. Вообще же, об ипотеке за 5–6% годовых (такая ставка, по поручению президента Владимира Путина, должна быть обеспечена через несколько лет) в ближайшем будущем можно не вспоминать.

Нестандартные кредиты

Совместно с девелоперами банки постоянно разрабатывают интересные ипотечные продукты. К примеру, застройщик «Мортон» и Росевробанк запустили программу ипотечного кредитования без первоначального взноса. Теперь купить жилье в строящихся объектах девелопера можно, взяв в кредит до 40 млн рублей (без первого взноса) сроком до 20 лет. На первый взгляд очень привлекательное предложение — покупаешь жилье в кредит, не имея на руках ничего. Но за эту опцию придется заплатить дополнительно: годовая ставка по программе — 16,5%, то есть на 1,5% выше максимальной рыночной.

Программа «Мортона» и банка «Возрождение» предлагает ставку 8,5% годовых. Но стоит внимательно изучить условия программы: 8,5% — это ставка только на первое время, до оформления прав собственности. После оформления прав ставка поднимается до среднерыночных 13,5%. К тому же первоначальный взнос должен быть не меньше 20%.

На этом фоне более выгодно выглядела предновогодняя акция компании Est-a-Tet и Росевробанка для проекта «Южный парк» в Подольске: в первый год кредитования предоставлялась ставка 1%, а со второго она поднималась до 12,5%. Первоначальный взнос — те же 20%, правда, потолок кредита — 7 млн рублей, а заемщик должен иметь «белый» заработок.

Своя специфика у ипотеки на загородном рынке. Малоэтажное строительство обычно дороже городского многоэтажного. Ставки здесь от 10 до 16% годовых в зависимости от условий, минимальный первоначальный взнос — 20%. При этом ипотечных программ намного меньше. В сегменте многоэтажных новостроек практически по каждому адресу аккредитовано несколько предоставляющих ипотеку банков. За городом картина иная: один проект — один ипотечный банк. Только банк — партнер проекта, финансирующий строительство, дает ипотеку для отдельных домов или таунхасов.

Банки со стороны в загородные проекты с ипотекой обычно не входят — там для них выше риски. На «загородке» не работает Федеральный закон № 214 «О долевом строительстве». Загородные коттеджи труднее оценить и классифицировать, чем городские новостройки, — каждый дом индивидуален. Типовая американская застройка одинаковыми коттеджами как раз появилась из-за требований банкиров к унификации продукта. К тому же обычно на этапе строительства банку нечего взять в залог под предоставляемый кредит: дом еще не построен, а земля внутри поселка часто не размежевана до конца проекта.

Семилетняя рассрочка от финнов

У ипотеки есть альтернатива — рассрочка. Большинство застройщиков многоэтажных новостроек предлагает рассрочку платежей всего на 3–6 месяцев. На «загородке» рассрочка длиннее — чаще всего до года. Как правило, минимальный взнос при рассрочке — от 50 до 70% стоимости приобретаемого жилья. «Стандартные программы рассрочки в сегменте многоэтажек обычно рассчитаны на несколько месяцев. Этого хватает для того, чтобы покупатель собрал необходимую сумму. Беспроцентные рассрочки бывают сроком до года. Если срок больше, то найти беспроцентное предложение очень трудно», — говорит Ирина Доброхотова, председатель совета директоров компании «Бест-Новострой».

Поэтому крайне необычно для российского рынка выглядит предложение семилетней рассрочки от компании «ЮИТ Санкт-Петербург». Первоначальный взнос — 35% стоимости квартиры. На первый этап пользования кредитом устанавливается пониженная процентная ставка — 4% годовых на остаток, затем ставка поднимается до 8%. Платежи могут быть ежемесячными или ежеквартальными (по выбору клиента).

Семилетняя рассрочка — это уже прямой конкурент ипотеки. В России большинство ипотечных кредитов гасятся задолго до окончания срока действия, так что семи лет для значительной доли покупателей более чем достаточно. Вызывает удивление ставка 4–8% — это намного ниже ипотечных ставок в России. Впрочем, многое становится понятно, если вспомнить, что «ЮИТ Санкт-Петербург» — это «дочка» крупного финского строительного концерна YIT. Его акции котируются на биржах, он имеет доступ к дешевым европейским кредитам.

Однако дешевую и длинную рассрочку девелопер может «компенсировать» более высокой ценой квадратного метра. Впрочем, «финские» квартиры и так имеют премию к рынку благодаря высокому качеству и репутации компании. Другое объяснение: на конкурентном питерском рынке новостроек за счет новой программы рассрочки финский застройщик хочет быстро распродать большие объемы, к примеру, ожидая второй волны мирового кризиса. Программа семилетней рассрочки была заявлена в те же дни, когда появилась первая информация о банковском кризисе на Кипре. Возможно, это не случайно.

Другой яркий пример использования рассрочки — новый небоскреб ОКО от Capital Group в «Москве-Сити». При покупке апартаментов здесь предлагается беспроцентная рассрочка на два года. Благодаря этой схеме реализации за пять месяцев девелопер распродал 25% апартаментов комплекса.

В случае ОКО есть два нюанса. Во-первых, это элитный проект. Подобное жилье обычно покупают предприниматели, не желающие единовременно вынимать большие суммы из основного бизнеса. И длинная рассрочка как раз для них — на элитном рынке она всегда была более развита, чем в экономсегменте. Во-вторых, Capital Group продает не квартиры, а апартаменты. Эти объекты не входят в жилой фонд, поэтому найти банк, который выдаст ипотеку на покупку апартаментов, непросто. «Сегодня ипотечные линии для апартаментов есть у Росбанка и банка “Балтика”, а Сбер и “Возрождение” только разрабатывают такие программы», — говорит Кайдо Карма, генеральный директор компании Est-a-Tet. Однако в целом банкиры только осваивают сегмент ипотеки для апартаментов, и потому длинная рассрочка Capital Group объяснима.

Плюсы и минусы рассрочки. Немного статистики

Риэлтеры относятся к рассрочке достаточно критически. «Не надо питать иллюзий, — говорит директор агентства элитной недвижимости Finch Алена Бригаднова. — В случае предоставления беспроцентной рассрочки цена денег во времени уже заложена в цену квартиры». С ней согласна Мария Литинецкая из «Метриум Групп»: «Беспроцентная рассрочка чаще всего маркетинговый ход. На самом деле 8–12 процентов годовых уже включены в стоимость квартиры, которая стоила бы дешевле в случае оплаты ее полной стоимости».