Эксперт Эксперт - Эксперт № 12 (2013)

Проблема возникла больше года назад. Как и когда город отреагирует на ситуацию с апартаментами? Запрещать их строительство или создавать под них нормативную базу? На эти вопросы «Эксперта» ни один из чиновников столичного правительства и депутатов Мосгордумы не смог дать внятного ответа. Квинтэссенция комментариев сводится примерно к следующему: вопрос сейчас рассматривается, но никаких конкретных решений пока не принято.

Без экспертизы

Кардинально изменился за последние четыре года рынок загородной недвижимости. Это был крайне консервативный сегмент. Полтора десятка лет Подмосковье застраивалось дорогими коттеджами, экономичное жилье было вынесено в район сотого километра от МКАД. Сейчас загородный рынок стал очень креативным и изменчивым. Девелоперы активно экспериментируют и пытаются найти тот формат недвижимости, который привлечет покупателей, позволив поднять продажи. Практически каждый год возникает новая мода: участки без подряда, квартиры в малоэтажных домах, таунхаусы, так называемые квадра- и квинта-хаусы.

А в последние пару лет в Подмосковье фактически появился новый сегмент жилья — малоэтажные комплексы с квартирами. Бурный рост этого формата стал следствием двух явлений: спрос на коттеджи резко снизился, и вместе с тем появилось множество покупателей с небольшими бюджетами. Девелоперы пошли навстречу спросу, переориентировавшись на строительство трехэтажных домов с небольшими квартирами.

Единичные проекты появлялись в Подмосковье с середины 2000-х годов, однако именно сейчас этот формат сформировался по-настоящему. К концу прошлого года в регионе насчитывалось около 80 комплексов малоэтажного строительства (более 700 корпусов).

Типичный пример малоэтажного проекта — «Марьино-5», входящий в проект «Марьино-град». Поселок в 12 км от Москвы по Киевскому шоссе предусматривает строительство 22 корпусов высотой 3–4 этажа. Квартиры небольшие — от 27,8 кв. метров. Минимальная стоимость составляет 1,95 млн рублей. «В сегменте малоэтажек секрет успеха прост — надо сделать невысокие цены. Если однушка стоит около 2 миллионов рублей, то такой продукт гарантированно будет пользоваться хорошим спросом», — поделился секретом успеха один из девелоперов.

У малоэтажки как бизнеса есть несколько особенностей. Во-первых, согласование проектов малоэтажной застройки ведется по упрощенной схеме. При строительстве домов высотой до трех этажей экспертиза проектов вообще не требуется. Это позволяет застройщикам существенно уменьшить сроки реализации проекта. Продолжительность строительных работ по сравнению с многоэтажкой тоже сокращается: можно уложиться и в полгода. Во-вторых, требуется несоизмеримо меньший объем инвестиций, чем для многоэтажного строительства. Дешевле обходится и согласование проекта, и получение лимитов на подключение к инженерным сетям, и сама стройка. Денег на проекты нужно меньше, а оборачиваются они быстрее — в условиях мирового кризиса скорость и объемы инвестиций приобретают особое значение.

В-третьих, есть возможность сэкономить на лифтах и фундаментах (в домах высотой до пяти этажей лифты необязательны). Впрочем, в последнее время застройщики все чаще стали строить малоэтажку с лифтами — клиент готов переплатить за комфорт.

Интересно, что за счет трехэтажных домов можно получить не такую уж и маленькую плотность застройки: всего в два раза ниже, чем при многоэтажном строительстве.

Сегодня квартиры в малоэтажных домах пользуются хорошим спросом, количество таких проектов постоянно увеличивается. Долгосрочный успех будет зависеть от нескольких факторов. Первое: как быстро покупатель привыкнет к новому формату — пока это все-таки экзотика. Второе: насколько комфортный образ жизни будет создан в малоэтажных поселках и как будет решаться вопрос с социальной инфраструктурой. На картинках все выглядит весьма привлекательно, но только когда первые поселки будут достроены и обжиты, можно будет делать первые выводы. Третье: многое будет решать конкуренция с многоэтажками. Пока рынок на подъеме, и соперничество не очень острое. Но в отдельных точках Подмосковья малоэтажки и многоэтажки уже оказались в непосредственной близости.

Лего-дача: участок — сегодня, дом — через пять лет

Сразу после кризиса единственно живым сегментом загородного рынка оставались земельные участки без подряда. До кризиса большинство владельцев земли старались продать участки вместе с домом, но когда рынок коттеджей встал, стали продавать землю. В 2009–2010 годах участки без подряда были хитом рынка, продажи шли очень бойко. Покупатели охотно вкладывали деньги даже в дешевые участки площадью 6–8 соток без коммуникаций. В последние два года на рынок вышло слишком много поселков с землями без подряда: хозяева захотели распродать свои владения в розницу. Кое-где возникло затоваривание, но все равно участки без подряда остаются важным сегментом рынка Подмосковья эпохи мирового кризиса.

А в последнее время в этом сегменте появился новый подвид — суперэконом. «Суперэконом — это земельные участки с подъездными путями, но без коммуникаций. Их стоимость колеблется от 10 до 25 тыс. рублей за сотку. То есть минимальная цена шестисоточного участка составляет всего 60 тысяч рублей. В этом сегменте покупатель “танцует от денег”, и потому направления и расстояния значения почти не имеют. Доля суперэконома в общем объеме продаж постоянно растет. В мае прошлого года на этот сегмент приходилось 40 процентов продаж, а сегодня наш оборот на 80 процентов состоит из участков суперэкономкласса», — рассказывает коммерческий директор УК «Своя земля» Игорь Богданов.

Стоимость участков в поселках с коммуникациями, естественно, выше. Если есть внутренние дороги, въездная группа, забор вокруг поселка и электричество, стоимость сотки будет колебаться в пределах 25–55 тыс. рублей. При этом за обустройство нужно будет внести дополнительный взнос порядка 200 тыс. рублей. Чем больше предусмотрено коммуникаций в поселке, тем выше стоимость земли и больше дополнительный взнос.

Из-за своей ценовой доступности суперэконом пользуется хорошим спросом. «Такие поселки — как конструктор. В течение трех-семи лет вы по этапам реализуете свою мечту. Сначала покупаете недорого землю, затем подводите коммуникации, далее проектируете и строите дом, параллельно участвуя в формировании общих зон поселка, его инфраструктуры. Для тех, у кого нет накоплений, — это идеальная схема», — рассказывает генеральный директор «Группы ЗЕМЕР» Илья Терентьев.

Участки эконом- и суперэкономкласса интересны двум категориям покупателей. Во-первых, это семьи, которые хотят жить на земле и используют участок как дачу. Они ставят летний домик, вывозят туда на лето детей, выращивают стандартный набор дачника — картошку, клубнику, смородину. Для таких дачников важны низкая цена участка и наличие электричества.