Анна Прийдак - Как обустроиться в Европе. Практическое пособие для проживающих и отъезжающих

Помимо ликвидности, место, естественно, определяет уровень комфорта или, наоборот, объем предстоящих трудностей. В курортных районах покупателей обычно привлекает близость жилья к морю. Этим часто пользуются не совсем честные бизнесмены, поэтому при покупке дома или земли на побережье нужно особенно тщательно знакомиться с местными правилами. Например, протяженность побережья в Италии составляет 7600 км, но не верьте никому, кто предложит вам новый дом в ста метрах от моря. По закону никто не имеет права строить ближе, чем в ста пятидесяти метрах от берега. Это означает, что, если вы хотите дом в первой линии, вы должны купить пару гектаров земли и строить в самой удаленной от моря части участка. В Сардинии это же правило распространяется на триста метров.

Так как итальянцы и испанцы ездят на пляж на машине, если расстояние от дома до моря превышает пятьсот метров, то каждые дополнительные сто метров между домом и морем существенно влияют на цену. Поэтому в объявлении о продаже вполне может быть указано расстояние, измеренное линейкой на карте. Но вы не ворона, чтобы лететь напрямую. Поэтому лучше самостоятельно пройти или доехать до моря и перепроверить расстояния. Три километра до моря могут на деле означать двадцать по горной дороге.

Цены в одной и той же деревеньке могут также колебаться в зависимости от вида. Если с балкона видно море, даже если оно далеко, цена будет выше, чем если вы сможете наблюдать за тяжелым трудом рабочих на цементном заводе. Именно для того, чтобы не оказаться соседом цементного завода, купив виллу с видом на море, нужно не полениться и изучить план развития населенного пункта.

Что касается соседей, тут все по-разному. Населению Рублевки, живущему за пятиметровыми заборами, может быть не совсем понятно, как можно радоваться общему балкону на несколько квартир. А вот, например, итальянцы, в отличие от нас и от англичан, очень ценят соседей, потому что надеются на их бдительность в случае появления незваных гостей и прочую помощь. Кроме того, итальянцы, а также испанцы знают, что если рядом с домом совсем нет соседей, это может означать, что к нему не подведены вода, газ и электричество. Эти коммуникации не окажутся в вашем распоряжении по мановению волшебной палочки. Те читатели, которые столкнулись с подобными проблемами в Подмосковье, могут добавить к своим мучениям проблемы с языком и получить полную картину реальности.

Для принятия решения о привлечении специалистов к приобретению недвижимости достаточно ответить на три вопроса.

1 Есть ли у вас время для самостоятельного и трудоемкого поиска нужного вам объекта и сбора всей информации о нем?

2 Насколько доступна и прозрачна информация о недвижимости в интересующей вас стране?

3 Можно ли доверять маклеру продающей стороны и нотариусу (не в смысле, что они украдут ваши деньги; вопрос в том, насколько тщательно они проверят легальность всех аспектов сделки и смогут ли дать необходимые вам разъяснения)? При этом без нотариуса вы не обойдетесь нигде, так как он должен зарегистрировать сделку.

Мой опыт показывает, что чем севернее вы отправитесь, тем большую самостоятельность можете проявить (при условии знания языка). Например, в Голландии и Германии нотариусу можно доверять на сто процентов, и вы легко сможете получить все нужные вам сведения об объекте от риелтора продавца и/или в интернете. В странах Средиземноморья ответы на второй и третий вопросы не столь однозначны, поэтому лучше рассчитывать не только на себя, но и на специалистов.

Хотя каждая европейская страна по-своему регулирует риелторский бизнес, в целом можно сказать, что государственное лицензирование риелторской деятельности или отсутствует, или сходит на нет. Это связано с решением Евросоюза о свободе предпринимательской деятельности. Обычно вопросы регулирования, которые раньше были в ведении государства, берут на себя профессиональные ассоциации. Они принимают экзамены, разрабатывают стандарты практики и механизмы контроля над риелторской деятельностью, которые бывают самыми разными. Например, в Голландии без членства в профессиональной ассоциации практически невозможно получить страховку, покрывающую ущерб, вызванный неверными действиями риелтора. Кроме этого, вся выставленная на продажу недвижимость, предлагаемая риелторами самой крупной и надежной профессиональной ассоциации NVM, представлена на одном сайте www.funda.nl Агенты выставляют все объекты эксклюзивно (то есть владелец недвижимости может заключить договор только с одним риелтором) и отвечают за качество и актуальность информации. Самое страшное наказание для голландского риелтора – лишиться права пользоваться этой системой, потому что тогда он потеряет доступ к покупателям. Довольно много информации о каждом объекте выложено на этом сайте, а остальное сообщит риелтор продавца. Конечно, нужно знать, что спрашивать, и не слушать его, когда он рассказывает о прекрасном виде из окна, игнорируя бензозаправку в тридцати метрах от дома. Он может говорить не всю правду или быть, как говорят англичане, «economical with truth», но врать не будет, страшась изгнания из ассоциации. В Германии механизмы контроля другие: раньше все маклеры сдавали в торговой палате специальный экзамен и без сертификата об успешной сдаче не могли заниматься сделками купли-продажи. Экзамен существует и сейчас, но Германия не нарушает решение Евросоюза, так как в принципе любой житель страны действительно может снять офис и назваться консультантом по недвижимости, зарегистрировав фирму в торговой палате. Единственное условие – отсутствие судимостей. Однако клиент всегда может попросить предъявить документ о сдаче государственного экзамена. Учитывая большую конкуренцию среди риелторов, многие из них решают все же пройти обучение и сдать экзамен. Дополнительный механизм контроля – законы о защите прав потребителей.

Кроме этого, и в Германии, и в Голландии риелторы и продавцы несут ответственность за сообщение ложных сведений. Продавец, обращаясь к маклеру, обязан заполнить вопросник на нескольких листах, вранье в котором может привести к последующей отмене сделки и возмещению ущерба покупателю. Кроме этого документа, потенциальный покупатель получает всю информацию о товариществе собственников жилья (ТСЖ), выписку из кадастра и др. Массу официальной и точной информации можно найти в интернете на официальных государственных сайтах. Если вы покупаете уж совсем старый дом с возможными скрытыми дефектами, вы можете пригласить инженера-строителя, который примерно за 300 евро проведет техническую экспертизу.