Анна Прийдак - Как обустроиться в Европе. Практическое пособие для проживающих и отъезжающих

♦ Какова процентная ставка и на какой срок она будет зафиксирована?

♦ Как и сколько времени будет проверяться ваша кредитоспособность? Какие вы должны будете предоставить документы?

♦ Можно ли погасить кредит раньше времени и какие за это берутся штрафы?

♦ Какова форма ипотеки? Каким образом происходят накопления? Если ваши взносы будут вкладываться в биржевые акции, существует риск, что в определенный момент накопленный капитал будет меньше, чем вы предполагали.

♦ Часто ипотека предлагается вместе со страхованием жизни или потери работоспособности. Четко выясните условия этой страховки, а именно: сколько денег вы получите при разнообразных ситуациях. В Голландии, например, многие люди пострадали, приобретя так называемые woekerpolissen, то есть страховые полисы, подразумевающие высокие административные расходы, доходящие до 40 % выплаченных премий. Если муж и жена взяли совместную ипотеку и каждый из них застраховал свою жизнь на половину взятой в кредит суммы, то в нормальной ситуации, если один из супругов умирает, второй получает 50 % суммы кредита по страховке и продолжает выплачивать только свою долю ипотеки. Тот, кто стал владельцем woekerpolis после смерти супруга(и), получает только 60 % от половины суммы кредита, то есть далеко не то, на что рассчитывал.

♦ Что произойдет, если вы не сможете выплатить ипотеку? Возможна ли такая ситуация: купленное в кредит жилье стоит 300 000 евро, но при конфискации банк оценит его в 150 000. Вы останетесь должны 150 000 минус то, что вы уже успели выплатить банку. Существует ли страховка на такой случай? Существуют ли в стране какие-то правила? Например, в Испании в 2011 году правительство приняло решение: банк не может оценивать недвижимость должника ниже, чем в 60 % от первоначальной стоимости.

♦ Будете ли вы получать налоговые льготы в связи с наличием ипотеки?

♦ Если вы решили брать ипотечный кредит, но будете вынуждены отказаться от сделки, если вам его не предоставят, подумайте об этом заранее. Настаивайте на том, чтобы во все предварительные соглашения с продавцом был внесен пункт о том, что отказ банка выдать кредит не является виной покупателя и задаток ему возвращается.

Испанские специалисты по недвижимости советуют обойти местные банки, которые продают недвижимость задолжавших им кредиторов иногда по цене, в несколько раз ниже той, которая была стандартной до кризиса. Сейчас испанские банки имеют много недвижимости и мало активов, которые позволяли бы им выплачивать проценты по вкладам и кредитовать бизнес. Такую же прогулку можно совершить в Германии, но цены не будут так сильно отличаться от обычных, как в Испании. Ассимилировавшиеся покупатели (особенно если в процессе ассимиляции вы получили местное юридическое образование) могут попробовать посетить аукционы в Испании. Это можно сделать и в Италии, но здесь итальянские риелторы справедливо замечают, что выгадать ничего существенного нам, иностранцам, не удастся, как бы мы ни старались. Первыми сведения о недвижимости, предлагаемой по очень низким ценам, получают риелторы, а также их родственники, друзья и местные бизнесмены. Когда вы будете читать эту книгу, в Голландии уже, скорее всего, будет действовать интернет-аукцион недвижимости, доступный для широкой публики. Эта форма предложения недвижимости скоро станет в Европе такой же популярной, как в США и Австралии.

В каждой стране существуют свои особенности, о которых мы можем даже не подозревать. Например, в Голландии всегда нужно выяснять, находится земля в собственности или в аренде. На сколько лет оформлена аренда и сколько она будет стоить? Даже если вы покупаете не дом, а квартиру, нельзя забывать, что здание стоит на чьей-то земле, а значит, кто-то должен за это платить. Если земля находится в долевой собственности владельцев квартир, то проблем у вас не будет. Если же она находится в долгосрочной аренде, то лучше, во избежание сюрпризов, выяснить, на какой срок заключен договор и на каких условиях. В Амстердаме однажды муниципалитет сильно поднял арендную плату, и те, кто платил по 500 евро в год, вынуждены были начать выкраивать из своего бюджета сумму в десять раз выше.

Если вы покупаете шикарный пентхаус в доме, который вам кажется элитным, выясните, если для вас это важно, не будет ли часть квартир отдана под дешевое социальное жилье, которое сдается малоимущим семьям. В Нидерландах есть правило, обязывающее всех застройщиков отдавать 30 % площади под социальное жилье.

Даже если в радиусе десяти километров все дома частные, у их хозяев могут быть свои особенности, о которых не расскажет даже риелтор. Представьте себе, что вы покупаете старинный красивый дом с большим участком и оливковыми плантациями в Италии. Вы еще не успели обнести свой участок забором, и в один прекрасный день слышите выстрелы под окном. Оказывается, многие жители, например Тосканы, из поколения в поколение зарабатывают себе на жизнь охотой и сельским хозяйством и будут использовать для этого любое не изолированное от них пространство. Официально охота разрешена совсем не всегда и не везде, но вызванные полицейские могут оказаться друзьями охотников или самими охотниками.

Иногда квартира стоит подозрительно дешево. В этом случае нужно особенно тщательно выяснить, на каких условиях она продается и какие ежемесячные взносы придется платить. Например, в городе Зволле (Нидерланды) обычная двухкомнатная квартира площадью 70 м2 стоит около 140 000 евро. Вы видите объявление о продаже точно такой же квартиры за 70 000 евро, причем при осмотре выясняется, что это не связано с ее состоянием, так как никакого особенно дорогого ремонта не требуется. В чем дело? Вы расспрашиваете маклера о дополнительных расходах и выясняете, что вам придется платить по 500 евро в месяц (обычно взнос в товарищество собственников и оплата коммунальных услуг за квартиру такого размера составляет не более 200 евро), даже если там никто не будет жить. В эти деньги входит оплата прачечной, консьержа, зала для проведения мероприятий, возможности заказать еду прямо в квартиру, пригласить уборщицу и получить медицинскую помощь. За сами услуги (прачечную, медпомощь, уборку и т. д.) и еду нужно платить дополнительно. В таких домах селятся обычно пожилые люди. Они хотят пользоваться подобными услугами, и их привлекают возможности общения, так как там часто проводятся концерты, занятия спортом и даже предлагается, как я прочитала в одном таком доме на доске объявлений, «регулярный аперитив». Некоторую часть услуг и медицинской помощи оплачивает медицинская страховка. Если у вас есть намерение поселиться в таком доме, но нет гражданства этой страны, то сначала лучше выяснить, имеете ли вы право на какую-то компенсацию своих расходов. Раньше в Голландии в подобном доме мог поселиться только человек старше 55 лет, но теперь в большинстве случаев жить там может любой. В Германии тоже строят такие дома, но там ежемесячная плата зависит обычно от реального объема полученных услуг.