Эксперт Эксперт - Эксперт № 06 (2014)

На рынке новостроек введено обязательное страхование ответственности застройщиков перед дольщиками. Ключевым элементом системы станет новообразованное Общество взаимного страхования застройщиков

section class="box-today"

Сюжеты

Новое законодательство:

Первый клик комом

Что думают в интернете об эксперименте с обязательным участием нотариусов в сделках с недвижимостью

Посылкам включат зеленый свет

/section section class="tags"

Теги

Новое законодательство

Страхование

Строительная отрасль

Недвижимость

Бизнес и власть

/section

Вступившие в силу с 1 января поправки к 214-ФЗ «О долевом строительстве» ужесточили требования к застройщикам жилья. Теперь Росреестру запрещено регистрировать договоры долевого участия в стройках, начатых в 2014 году, без полиса страхования ответственности застройщиков перед дольщиками. Данная инициатива призвана снизить риски для дольщиков и в перспективе вытеснить с рынка недобросовестных застройщиков.

Страховщиков новшество не воодушевило

В соответствии с принятыми поправками у девелопера, который продает новостройки в розницу, есть три варианта действий: купить коммерческую страховку, получить банковскую гарантию или вступить в недавно созданное Общество взаимного страхования застройщиков. Перед классическими страховщиками, казалось бы, открываются новые горизонты в бизнесе, но они без энтузиазма восприняли появление нового для себя рынка.

«Настроение крупных игроков страхового рынка сегодня таково: они не хотят заниматься страхованием ответственности застройщиков перед дольщиками в нынешнем формате, — отмечает первый заместитель председателя правления страховой компании СОГАЗ Николай Галушин. — Застройщик может потратить полученные от дольщика деньги на строительство другого объекта. Могут резко подорожать строительные материалы, и собранных денег не хватит. В кризисной ситуации банки могут прекратить кредитование застройщика и перестать выдавать ипотеку, и тогда встанет стройка, продажи прекратятся. Рисков слишком много, и их невозможно адекватно оценить».

figure class="banner-right"

figcaption class="cutline" Реклама /figcaption /figure

Если учесть, что в острой фазе кризиса львиная доля девелоперов замораживает строительство, то ставки страхования ответственности застройщиков должны быть двузначными. Однако это настолько увеличит себестоимость проектов, что экономического смысла в таком страховании нет.

Крупные банки тоже не горят желанием выдавать поручительства застройщикам, играя роль страховщиков. Причина та же: риски слишком велики и нестандартны. Можно предположить, что банки пойдут на выдачу поручительств в двух случаях: когда банк является собственником девелопера или же кредитует его.

Значит ли это, что страховщики и банкиры вообще отказываются от страхования ответственности застройщиков? Нет. На рынке есть множество страховых компаний, которые зарабатывают тем, что берут на себя любые риски. Понятно, что такие компании сами находятся в зоне риска и выплата страховых возмещений не входит в их планы. Есть и банки, готовые за деньги выдавать поручительства по такой же схеме. Девелоперы уже имеют массу предложений по таким схемам. Однако вряд ли «мусорные» страховки это и есть цель реформы.

Девелоперы у общего котла

Изменения в законе о долевом строительстве породили принципиально нового игрока — Общество взаимного страхования застройщиков (ОВСЗ). Оно было зарегистрировано в Минюсте в октябре 2013 года, а в конце декабря получило лицензию от Службы по финансовым рынкам Центрального банка. Членами ОВСЗ уже стали 47 компаний из 17 регионов России. Председателем правления общества выбран Александр Ручьев— глава компании «Мортон», одного из крупнейших застройщиков столичного региона.

На первый взгляд ОВСЗ похоже на Агентство по страхованию вкладов (АСВ) — только вместо банковских депозитов физических лиц предметом страхования служат договоры долевого участия в стройке. Однако отличия весьма существенны. АСВ — структура, созданная и управляемая государством, а ОВСЗ — некоммерческая организация, которую учредили сами застройщики. Государство в лице службы по финансовым рынкам ЦБ только надзирает за ОВСЗ. В случае нехватки средств АСВ будет докапитализировано из госказны. ОВСЗ в случае исчерпания резервного фонда не получит денег от государства, а будет собирать их с членов общества.

Есть важный нюанс и в выплате страховок. При отзыве у банка лицензии АСВ практически немедленно начинает процедуру выплаты страховок владельцам депозитов. Остановка стройки или задержка со сдачей дома не предполагает быстрого возврата денег дольщику. Страховым случаем для ОВСЗ является вступление в силу решения суда либо о банкротстве девелопера, либо о наложении взыскания на предмет залога. Беда в том, что суды могут тянуться годами. К тому же банкротства девелоперов — весьма редкая вещь, а с замораживанием стройки и срывом сроков сдачи объекта мы сталкиваемся очень часто.

Механизм действия ОВСЗ будет следующим. На первом этапе застройщик должен будет вступить в ОВСЗ, заплатив взнос в размере 500 тыс. рублей. Общество оставляет за собой право отказать в принятии новому члену. Причины отказа могут быть различными: недостаточный опыт девелопера или его плохое финансовое состояние, связь с криминалом или судебные иски, поданные против застройщика. Став членом ОВСЗ, девелопер просит рассчитать страховой тариф для своего проекта. Если тариф его устраивает, то после заключения договора долевого участия с покупателем квартиры застройщик перечисляет страховую премию в ОВСЗ и получает полис. Затем он сдает в Регистрационную палату договор долевого участия с конкретным покупателем вместе со страховым полисом. При наступлении страхового случая ОВСЗ обязано в течение месяца выплатить дольщику страховую сумму. После этого, получив по регрессии права на застрахованную стройку, ОВСЗ будет искать возможность завершить строительство объекта.

Ключевой для рынка вопрос связан с тарифами на страхование ответственности. Два года назад в Госдуме всерьез обсуждались ставки в 5–10%, но такие тарифы сильно ударили бы по региональным девелоперам. В ноябре 2013 года на собрании членов ОВСЗ регионалы пытались отстоять идею предельно низкого тарифа — 0,05%, но в итоге победила концепция столичной фракции («Мортон», ПИК, МИЦ). Она предполагает базовый тариф 1,2% и поправочные коэффициенты от 0,1 до 10. Поправочный коэффициент будет рассчитываться по утвержденной методике исходя из характеристик проекта, а также финансовых и правовых показателей застройщика. Применение коэффициента 10 будет означать запретительный тариф 12%. Однако, по словам директора НО «ОВС застройщиков» Сергея Пахомова, ставки не будут очень высокими — средний тариф по уже рассмотренным проектам составляет порядка 1%.