Эксперт Эксперт - Эксперт № 13 (2014)

Другое дело, что девелоперы привыкли вести бизнес с рентабельностью от 50 до 100% и лишь в последнее время вынуждены снижать цены. При этом бизнес на малоэтажных домах на условиях правительственной программы предполагает не только низкую норму прибыли. Девелопер в этом случае должен еще создать совершенно новый конкурентоспособный продукт, освоить другие технологии строительства. Понятно, почему желающих до сих пор мало. Те же немногие, кто делает такие попытки, стараются держать цены от 40 тысяч рублей. Для того чтобы опуститься до 30 тысяч, бизнесу нужны дополнительные аргументы в виде давления со стороны рынка и перспектив по части прибыли. История «Кошелев-проекта» как раз про это.

Модель застройки, которую акционеры компании назвали микрорайоном-дискаунтером, решает проблему увеличения прибыли при относительно низкой рентабельности за счет объема и темпа строительства. Не случайно площадь жилья, сданного «Кошелев-проектом», выросла за четыре года в три раза, до 280 тысяч квадратных метров в год. Примерно столько же сдают крупные застройщики многоэтажек в Москве, такие как «Интеко», «Сити — XXI век».

При этом важна еще и скорость ввода конкретных объектов — это снижает накладные расходы. Доля последних в себестоимости многоэтажного строительства, по разным оценкам, составляет от 12 до 23%. Если сравнить темпы ввода жилья в Крутых Ключах со средними показателями у тех же многоэтажников, то получается, что накладные расходы на квадратный метр здесь ниже в десятки раз — фактически нулевые. Но и в рамках малоэтажного формата у «Кошелев-проекта» есть фора по затратам благодаря сдаче каждой очереди квартир раньше срока — через девять месяцев вместо запланированного года.

Единственный архитектурный акцент микрорайона — православный храм, возвышающийся в конце пешеходного бульвара

Фото: Василий Ильинский

Хотя дьявол, как всегда, кроется в деталях. И правильной модели бизнеса для успеха еще недостаточно. Скажем, обеспечить стройку в Крутых Ключах основным строительным материалом, железобетоном, в нужном объеме, нужного качества и строго в срок было невозможно. В регионе нет таких мощностей и такого менеджмента у предприятий-поставщиков. Поэтому в группе компаний «Кошелев-проект» появился завод «Авиакор Железобетон».

Его директор Виталий Шипиллоговорит, что побывавшие однажды в цехе экскурсанты-немцы сказали: «Это не российская фабрика».

— Посмотрите, насколько плотная структура, в этом наше преимущество — в самой технологии.

После того как мы несколько минут наблюдали процесс формования железобетонной плиты, Виталий подвел нас к штабелям готовых изделий.

Если потрогать срез плиты, то кажется, что прикоснулся к мраморной поверхности. Перед этим Виталий объяснил, что финская технология и оборудование — экструдеры, которые здесь используются, — лучше и дороже отечественных и китайских аналогов. Казалось бы, парадокс: для строительства дешевого жилья «Кошелев-проекту» понадобился завод по производству дорогого высококачественного железобетона. Но оказалось, что все дело в правильном подходе к затратам.

Стратегия компании в отношении завода — оснащение его технологиями, способными обеспечить бесперебойные поставки всевозможных бетонных изделий на стройку. Для самого завода это означает практически безостановочную работу — в две смены по 12 часов 360 дней в году. Ни одно оборудование, кроме финского, не выдерживает такого режима. Финское тоже не выдерживает, согласно инструкции, но на заводе знают, как сделать, чтобы выдержало. Во время регулярной переборки экструдера, когда заменяют износившиеся детали — шнеки, чтобы не останавливать производство, запускается дополнительный экструдер, купленный с этой целью. Вроде бы лишние затраты, но простои в цехе еще затратнее. Зато финские запчасти в два раза реже других нуждаются в замене, что дает свою экономию и высвобождает время персонала, которое здесь очень ценят.

Финны — поставщики экструдеров, узнав о самарском опыте, сначала не поверили, а потом вписали в свой рекламный буклет строчку: «минимизация простоев». Но не успели они прийти в себя, а «Авиакор Железобетон» — уже с новой дерзкой идеей: мол, нужна линия по формованию плиты вдвое большей ширины, чем обычно. Такая есть только на одном заводе в мире, в Дании, а теперь будет еще и в Самаре. Расчет простой. Вдвое шире плита — в два раза меньше работы по монтажу перекрытий, чуть ли не самой затратной операции на стройке.

Из рассказа Виталия видно, что на самом деле он только и делает, что думает о сокращении затрат. Но думает системно, не по-бухгалтерски. Ключевое слово при этом — скорость, благодаря ей удается и экономить, и развивать производство, и сохранять гибкость, необходимую стройке. Если бы не возможности тех же финских технологий резать плиту вдоль, поперек и наискосок, «Кошелев-проекту» не удалось бы так разнообразить планировки квартир. Не освой «Авиакор Железобетон» за считаные месяцы производство керамзитобетонных блоков — не видать бы жителям Крутых Ключей качественных перегородок, потому что покупать их дорого.

Владимир Кошелев: «У нас в городе не было нормальных застройщиков, которые соблюдают закон и выполняют взятые на себя обязательства»

Фото: Василий Ильинский

Хотя прямая экономия, если она по делу, тоже приветствуется. Проходя по территории завода, Виталий остановился у небольшого здания.

— Это энергокомплекс, тоже наш маленький секрет: туда заходит газ, а выходят горячая вода, тепловая энергия и электричество.

Стоимость электричества для завода — 2,5 рубля за киловатт-час вместо 4,5 рубля.

В глубине двора заброшенные сооружения. Это бывшие курятники — завод построен на месте птицефабрики. Один из них уже разобран, и из кирпича построен заводской офис. Осталось разобрать еще два:

— Силикатный кирпич 1978 года — зачем его выбрасывать, платить за утилизацию мусора?

Но окончательный вывод Виталия неожиданно традиционен. Эффективность завода, по его словам, не в оборудовании, не в энергокомплексе, а в людях:

— Можно сломать любое оборудование, можно по-разному перебрать экструдер и потом сказать, что так и было, а у него снизится производительность на 20–30 процентов.

Дальше — обычная история. За пьянку и нарушения трудовой дисциплины увольняют сразу. Зато с теми, кто остался, производительность труда у завода выросла в прошлом году на 62%. К концу 2015 года поставлена задача увеличить производительность минимум втрое.

Постройка космического корабля

— На каждой улице мы не можем храм построить, сами понимаете. — Владимир Кошелев, вдохновитель и главный архитектор Крутых Ключей, не сразу понял суть предъявленной ему претензии. Она касалась планировки микрорайона. Просто храм-новостройка, возвышающийся в конце одного из бульваров, навел на мысль, чего не хватает другим улицам — архитектурных акцентов, доминант. Нет площади, сквера или фонтана, а 160 гектаров земли застроены рядами стоящих «в затылок» друг другу одинаковых домов. Недоброжелательные критики называют это «фордизмом» в жилой застройке или, хуже того, сравнивают Крутые Ключи с концлагерем. Кошелев вяло отбивается, ссылаясь на то, что это микрорайон-дискаунтер.