Эксперт Эксперт - Эксперт № 13 (2014)

На самом деле Крутые Ключи не соответствуют таким жестким определениям. Например, по показателю плотности застройки* они не достигают предельной величины: 47% при норме 55%. При этом реальность такова, что в европейских городах традиционная плотность застройки доходит и до 90%. В России же она, наоборот, намного ниже норматива, а приближение к нему выглядит как покушение на привычный комфорт. То есть «Кошелев-проект» если и дискаунтер, то мягкий. Это проявилось и в архитектуре домов: не панельные коробки, а балкончики. Так что дело в не «классовой принадлежности» микрорайона, а, возможно, в недоработке планировщиков.

— Мы стремились в первую очередь к тому, чтобы это было удобно для жизни. — На плане микрорайона Владимир нашел тот самый бульвар со спортивными и игровыми площадками. Это не просто улица, а пешеходная зона, спроектированная фактически по просьбе жителей. Параллельно ей, по другую сторону домов, — проезжая часть с остановками общественного транспорта и магазинами. Все объекты при этом в шаговой доступности, а играющие дети собраны в одном месте и не кричат во дворах, под окнами.

— Над архитектурой мы тоже работаем. Если вы летом приедете, то увидите совсем другую картину. — Кошелев вытаскивает из вороха чертежей эскиз. Кварталы с домами а-ля хрущевки! Только трехэтажные. Цветные мозаики на торцах зданий — парафраз советских Черемушек. По его словам, некоторым этот стиль нравится больше, чем «с балкончиками». При этом надо спешить. В разработке уже следующая серия жилья экономкласса — небольшие индивидуальные коттеджи с приусадебными участками.

Первый детский сад в Крутых Ключах был построен без госзаказа — только через два года город выкупил его по себестоимости

Фото: Василий Ильинский

Истина, очевидно, в том, что обсуждаемые недостатки и достоинства проекта для самого Владимира — его личные риски. И он с ними работает. Есть дефицит проектировщиков. У «Кошелев-проекта», кстати, свой проектный институт — 50 человек. Но дело даже не в количестве: нет школы в архитектуре, градостроении, сочетающей творческий подход с пониманием рынка, ведь все это должно быть продано.

Есть проблема государственно-частного партнерства. Коллеги Кошелева рассказали в связи с этим поучительную историю. В строительство первого детского сада в Крутых Ключах Кошелев, не имея никакого заказа от государства, вложил 250 миллионов рублей. Садик, кстати, совсем не дискаунтер — с теплыми полами, лифтами для подъема горячей пищи в группы — и вообще первый за двадцать лет и крупнейший в Самаре. Со стороны бизнесмена это был поступок камикадзе.

— Это на уровне чутья: я почувствовал, что у меня этот детский сад купят, — объяснил он.

Так и случилось: через два года власти согласились выкупить детсад. Важный нюанс: по себестоимости. Это, между прочим, не понравилось коллегам Кошелева по отрасли, считавшим, что он испортил рыночную конъюнктуру. Но он уверен, что прав:

— Я не хочу зарабатывать на социалке. Я зарабатываю на том, что у меня тысячами берут квартиры. А это пример государственно-частного партнерства: бизнес вложился, построил и отдал по себестоимости.

Потом город принял участие в строительстве еще двух садиков в Крутых Ключах, школы и поликлиники, пустил туда автобус (до микрорайона 14 километров), а в будущем обещает добавить скоростной трамвай, построить автовокзал и новую транспортную развязку на въезде в Самару. То есть итоговый баланс ГЧП оказался скорее в пользу бизнеса.

Не самый короткий путь, но, по мнению Владимира, единственно возможный, потому что государство до сих пор имело основания не доверять строителям.

— У нас в городе не было нормальных застройщиков, которые соблюдают закон и выполняют взятые на себя обязательства, — напомнил он недавний опыт Самары. — Город был в том же положении, что и обычный дольщик, которому говорили, что деньги дай, а жилья нет — извини, не получилось.

И вот теперь бизнес вынужден брать на себя риск первым. Например, тянуть к стройке магистральные сети. В Крутых Ключах так и вышло, хотя вместе с высокой ценой земли это ухудшило параметры инвестпроекта. Отсюда, кстати, и относительно плотная застройка микрорайона. Зато в Калуге два года назад земля досталась «Кошелев-проекту» на лучших условиях — уже сказалось доверие калужской власти к тому, кто построил Крутые Ключи.

— В Калуге у нас другая конфигурация домов, и они будут стоять подальше друг от друга, — пообещал Владимир.

Партнерству с государством мешают и размеры строительного бизнеса, во всяком случае в регионах. Распыленный на сотни микроскопических компаний, он не в состоянии вести адекватный диалог с властями. В то же время появление игроков-тяжеловесов может быть делом всего нескольких лет, как показал опыт «Кошелев-проекта». И для этого необязательно наращивать такими темпами собственные мощности.

На вопрос, кто в «Кошелев-проекте» руководит стройкой, Владимир не задумываясь ответил: «Я».

— А вы кто по специальности, что заканчивали?

— Управленец.

Его ноу-хау — управление подрядчиками, теми самыми мелкими строительными фирмами, у которых, как он считает, в будущем нет шансов остаться на рынке, кроме как встроившись в бизнес-процесс большой корпорации и имея твердый заказ. Управлять ими приходится плотно, опекая от начала до конца их собственный бизнес. Так, на старте «Кошелев-проект» помогает младшим партнерам с кредитованием, для чего приобрел банк. А на финише…

— Были там и воровство, и некомпетентность, — признался Владимир. — Они могли, например, не заплатить своим рабочим или партнерам. Мы ему заплатили, он свою работу выполнил, а никому не заплатил.

Пытаясь удерживать товарищей по бизнесу от рокового шага, Кошелев оповещал всю цепочку подрядчиков и субподрядчиков о дне перечисления денег. Постепенно отсеивались неблагонадежные.

— Те, кто остался, — это надежные организации, которые, я думаю, будут с нами работать десятилетиями, — уверен он.

Впрочем, у «Кошелев-проекта» и своих рабочих на стройке трудится до полутора тысяч человек. Гастарбайтеров приглашают только на неквалифицированную работу — замесить раствор, подать. А вот каменщики, монтажники — из местных, обученных в корпоративном учебном центре. Это тоже делает структуру надежной. Получают они по 50–60 тысяч рублей.

Через два года «Кошелев-проект» обещает выйти на объем ввода жилья до миллиона квадратных метров, то есть попасть на самые верхние позиции российского строительного рейтинга. Но неизвестно, что больше вдохновляет Владимира Кошелева: эта перспектива или драйв полководца, наблюдающего за ходом битвы. Возведение микрорайона он без ложной скромности сравнивает со строительством БАМа или с созданием космического корабля: