Эксперт Эксперт - Эксперт № 13 (2014)

У предложенной стратегии было два серьезных риска. Прежде всего — коллапс рынка дольщиков. Самара — чемпион России по количеству обманутых дольщиков: в 2009 году их насчитывалось около 40 тысяч, и это в городе с 1200 тысяч жителей. И хотя «Авиакор» не был замешан в подобных конфликтах, на фоне общего недоверия покупателей к застройщикам это значило мало. Второй риск был связан с самим новым продуктом: никто не знал, как он должен выглядеть.

Кухни в «Кошелев-проекте» увеличены по сравнению с советским стандартом — это делает небольшие квартиры удобнее и респектабельнее

Фото: Василий Ильинский

Стереотип заключался в том, что современное жилье непременно должно иметь большую площадь. Но оказалось, что 95% жителей Самары — учителя, врачи, медсестры, инженеры, технологи, рабочие, менеджеры по продажам, то есть простые люди, — не мечтают о больших хоромах. Их мечты, конечно, обусловлены их кошельком (средняя зарплата в городе 25 тысяч рублей), но это не меняет дела. И дешевого «метра» мало: бюджет всей покупки не должен выходить за известную границу. В то же время у советских квартир были очевидные планировочные изъяны. Да и строительные технологии ушли с тех пор вперед, так что в рамках малого формата сегодня можно строить лучше и разнообразнее.

В итоге нарисовался образ так называемого первого жилья — небольшой, но удобной квартиры, которую работающий человек или семья покупает сразу, вместо того чтобы годами жить с родителями и копить деньги или арендовать ту же хрущевку. Цена — от 900 тысяч рублей за «однушку» до 2,2 миллиона за «трешку» — позволяет массово задействовать ипотеку: в рамках программы Сбербанка под 10% годовых на десять лет ежемесячный взнос получается 8–12 тысяч. Кстати, эта ценовая планка, как оказалось, отвечает и мировому уровню коэффициента доступности жилья*. Растопить лед недоверия дольщиков можно было, ускорив строительство, и для этого решили вместо многоэтажных домов строить трехэтажные, что к тому же дешевле.

Первые 500 квартир в Крутых Ключах, оставшиеся от подряда Минобороны и выставленные на продажу в апреле 2010 года на стадии котлована, раскупались в драку, пришлось даже прибегнуть к силам правопорядка. И те из покупателей, кому посчастливилось пробиться к кассе, в ноябре того же года получили ключи.

— Смотрите, какая красотища. — Ирина открывает дверь в 45-метровую «двушку»-шоурум, то есть полностью отремонтированную и меблированную квартиру. Впечатление от увиденного точнее всего выражает модное словосочетание «культурный шок».

Обстановка, выполненная по заказу «Кошелев-проекта» дизайнерами «Икеа» (ее магазин, кстати, находится рядом с Крутыми Ключами) — с мебелью, шторами, светильниками, бытовой техникой и посудой, — дает понять, что весь семейный скарб здесь помещается и при этом выглядит стильно. По тому, как загорелись глаза у нашего фотокорреспондента — молодого человека брачного возраста, было ясно, что попадание в целевую аудиторию стопроцентное.

Если же абстрагироваться от маркетинга, то в сухом остатке — отсутствие ощущения тесноты благодаря тому, что увеличены по сравнению с советским стандартом прихожая и кухня — естественно, за счет комнат. Но последнее не столь уж важно, если учесть, что образовавшаяся полноценная общественная зона сделала небольшую квартиру заметно удобнее и респектабельнее.

Вообще-то площадь и планировка квартир в «Кошелев-проекте» — понятие растяжимое. С каждой новой очередью строительства появляются новые варианты, метраж потихоньку растет, отвечая на минимальную готовность покупателей улучшить качество своего жилья. Так произошло с санузлами, которые поначалу были только совмещенными, потом появились раздельные в «трешках», а сегодня можно купить и «однушку» с ванной и уборной. Кстати, эта самая «однушка» площадью 38 квадратных метров благодаря планировке в виде распашонки выглядит роскошной.

— Миллион двести эта квартира стоит, — сообщила Ирина и приоткрыла шкаф-купе, стоящий в семиметровом холле. — Можно велосипед поставить.

Планировок «однушек» и «двушек» десятки, так как они пользуются наибольшим спросом. Зашли в самую маленькую, 29-метровую, квартирку, где ну никак не уйти от прихожей-пенала: там все-таки спроектирована небольшая ниша для верхней одежды.

— Потрогайте температуру. — Ирина подвела нас к батарее. Хотя и так понятно, что в доме тепло. — В каждой квартире система индивидуального газового отопления — кто любит пожарче, может добавить. А вообще, это дает большую экономию коммунальных платежей.

В целях энергосбережения утеплен и фасад с внешней стороны, что сейчас очень популярно. Говорят, что достигаемый уровень теплоизоляции эквивалентен кирпичной кладке толщиной 2,5 метра. А вот утолщенные перекрытия, решающие проблему слышимости между этажами, проклятого советского наследия можно считать эксклюзивом «Кошелев-проекта». Так же как сооружение внутренних стен из керамзитобетонных блоков — лучшего на сегодняшний день перегородочного материала. Обычно для этого используют гипсобетонные плиты, и Крутые Ключи тоже поначалу не были исключением, но народ зароптал на недостаточную шумоизоляцию, и ему пошли навстречу.

Напоследок мы обратили внимание на потолки: неужели натяжные, до того они ровные и гладкие? Но это обман зрения, который, оказывается, случается почти со всеми. А все дело в качестве плит перекрытий и их монтажа.

Три составляющие формулы успеха «Кошелев-проекта»: малоэтажность застройки, темпы и объем строительства

Фото: Василий Ильинский

Уравнение с двумя неизвестными

Квартиру в «Кошелев-проекте» по желанию можно купить с чистовой отделкой и мебелью — все икеевские ценники в шоуруме предусмотрительно оставлены. Но таких сделок единицы. Доплатить полмиллиона за «двушку», которая стоит полтора, и ни о чем не горевать — кажется, отличное предложение. Для Москвы. А в Самаре люди не готовы отдать и триста тысяч за ремонт, который сделает подрядная организация, они говорят: мы сделаем так же, но своими силами. Это лишний раз говорит о том, что рынок очень чувствителен к цене, и ценовое предложение «Кошелев-проекта» остается его стратегическим преимуществом. Так за счет чего они достигли заветного рубежа в 30 тысяч?

Формула успеха имеет три составляющие: малоэтажность застройки, темп и объем строительства, где малоэтажность гарантирует минимальную рентабельность проекта, а темп и объем позволяют наращивать прибыль до желаемого уровня.

Рассуждая о невозможности достичь ценовой планки, заданной правительственной программой, девелоперы оперируют данными о затратах на многоэтажное строительство. Действительно, по данным Ассоциации строителей России (АСР) и Союза инженеров-сметчиков, себестоимость квадратного метра в монолитном или панельном многоэтажном доме в среднем составляет 37 тысяч рублей. Что касается малоэтажных домов, то этот рынок еще не сложился, но есть устойчивое мнение, что строить малоэтажки дешевле. По некоторым оценкам, себестоимость метра в двух-трехэтажной высокоплотной, так называемой ковровой, застройке — около 24 тысяч рублей.