Эксперт Эксперт - Эксперт № 22 (2014)

«Вопрос дня» сегодня может звучать так: связано ли нынешнее кардинальное падение спроса только с тем, что за три месяца ажиотажа была «съедена» часть спроса будущих периодов, или мы имеем дело с началом долгосрочного тренда? Как долго удастся держать цены, если спрос будет по-прежнему низким? Пока девелоперы, «сняв пенки» с ажиотажного спроса, сохраняют оптимизм.

В новой ситуации на первый план будет выходить вопрос финансовой устойчивости застройщиков. Преимущество получат компании, имеющие доступ к банковскому финансированию и не делающие ставку исключительно на финансирование стройки за счет покупателей. Из разговоров с первыми лицами девелоперских компаний можно сделать вывод, что специальных стратегий на случай кризиса на рынке у них пока нет. Главным антикризисным инструментом девелоперы считают снижение цены за счет своей маржи. До этого пока не дошло, хотя некоторые эксперты уже говорят о готовящейся волне скидок и специальных условий.

Третий фактор, определяющий будущее рынка, — это ипотека. Банки пока продолжают кредитование покупки новостроек, однако проблема в том, что зависимость от ипотеки стала слишком велика. В некоторых проектах уже по 70% ипотечных сделок. Это означает большой риск для девелоперов, ведь, если банки по каким-то причинам будут вынуждены сократить объем кредитов или ужесточить условия, это вызовет радикальное уменьшение спроса.

Другой риск связан с ухудшением качества заемщиков. В середине 2000-х перед ипотечным кризисом в Америке требования к заемщикам были очень либеральны. Тогда в США шутили, что типичный получатель ипотеки — это престарелый, только что вышедший из тюрьмы безработный черный американец. В России, конечно, до этого не дошло, но тенденция в последние полгода очевидна. «Родные продали квартиру в регионе, и у меня появились деньги на первый взнос по ипотеке. Держать средства в наличных я боялась из-за инфляции и банкротства банков. В то же время был страх, что недвижимость подорожает. В итоге я купила квартиру в новостройке в 30 километрах от Москвы. Это мой последний шанс — или сейчас, или никогда. Как буду выплачивать ипотеку? Что-нибудь придумаю», — рассказывает знакомая, взявшая ссуду на покупку квартиры в конце февраля. К слову, выплата процентов уже на второй месяц была связана с немалыми проблемами.

Двадцать дополнительных этажей в порядке исключения

Французские эксперты конкурса «Большая Москва» год назад были шокированы, когда увидели в 10 километрах от МКАД поля, массово застраиваемые одинаковыми 25-этажными домами. В Европе так не строят уже полвека. Вопрос об излишней высоте подмосковной застройки стоит на повестке дня уже много лет. И хотя новый губернатор Андрей Воробьевговорил даже о моратории на такое строительство, пока высотки продолжают строиться. Новые «достижения» в этой сфере таковы: недавно в Красногорске, и так страдающем от пробок, был достроен жилой комплекс Art, состоящий из четырех башен, каждая в 44 этажа. Уже в мае был презентован новый жилой комплекс «Маяк», где в самой высокой башне будет 41 этаж.

За МКАД продолжается строительство небоскребов. 41-этажная жилая башня «Маяк» в Химках — очередная веха в высотном строительстве Подмосковья

Предоставлено ОАО «Маяк»

Очередная попытка ограничить этажность связана с новыми нормативами градостроительного проектирования. Завершилось общественное обсуждение, и теперь в течение нескольких месяцев они должны быть доработаны и приняты правительством области. В этих нормативах прописано, что максимальная высотность жилых зданий в наиболее крупных городах Подмосковья не должна превышать 17 этажей. Главный архитектор Московской области Алексей Воронцовна конференции медиахолдинга «Эксперт» «Городская среда. Перезагрузка» сообщил, что в большинстве городов области новые дома будут еще ниже — не более девяти этажей. Например, в Сергиевом Посаде максимальная этажность будет девять этажей, а в Зарайске — пять.

История с подмосковными региональными нормами напоминает детектив. В течение последних пяти лет они постоянно согласовываются, утверждаются, снова меняются. Предельная высотность также постоянно претерпевала изменения. Строительному лобби все это время удавалось блокировать принятие жестких нормативов, оставляя градостроительную сферу неопределенной.

Впрочем, даже если жесткие нормативы градостроительного проектирования примут, это не будет автоматически означать запрет на высотную застройку. В документе есть положение, позволяющее в порядке исключения строить с «отступлением от нормативов». Причем границы этих «исключений» не описаны. В результате в последние десять лет в порядке исключения застройщикам разрешают нарушать нормы градпроектирования в обмен на что-то. Причем этот обмен обычно крайне невыгоден для городов: например, за несколько квартир, выделенных для муниципалитета, девелоперу позволяют построить лишние 100 тыс. кв м. То есть от превышения городу достается всего 1–2%. Так что даже новые нормативы будут содержать лазейки для продолжения высотного строительства.

Апартаменты по-прежнему прибывают

Самым бурно развивающимся и противоречивым сегментом рынка недвижимости Москвы остаются апартаменты. В законодательстве тут явная дырка: такой вид недвижимости описан крайне неопределенно, чем и пользуются девелоперы. Кроме Москвы и Санкт-Петербурга, нигде в России апартаменты больше не строят.

История появления этого сегмента такова: десять лет назад столичные власти, чтобы спасти давно буксовавший проект «Москва-Сити», разрешили переделать часть офисов в небоскребах в апартаменты. Затем компания KR Properties запустила проект «Даниловская мануфактура»: на территории бывшего завода один из административных корпусов переделывался в апартаменты. Апартаменты по документам проходили как нежилые помещения, в которых разрешено временное пребывание, но по факту делались как обычные квартиры. Покупатели достаточно благосклонно восприняли такое квазижилье, а власти предпочли проект не заметить. После этого начался бум: девелоперы стали массово переделывать невостребованные офисные проекты в апартаменты.

Жилой комплекс «Сердце столицы» (застройщик — «Донстрой») — один из крупнейших в Москве проектов с апартаментами. Его общая площадь — более 635 тыс. кв. метров

Предоставлено пресс-службой компании «Донстрой»

Сегмент стал быстро расширяться и в 2012 году вырос до 2000 апартаментов общей площадью 250 тыс. кв. м. В 2013-м в Москве объемы удвоились: по данным компании «Метриум групп», строилось уже 53 комплекса с 5100 апартаментами. В 2014 году по количеству новых проектов апартаменты практически сравнялись с жильем.