Эксперт Эксперт - Эксперт № 22 (2014)

Для девелоперов апартаментные проекты крайне выгодны. Можно не соблюдать нормы по инсоляции жилых помещений и не строить социальную инфраструктуру — школы и детские сады. Такое строительство можно вести в коммунальных зонах, где нельзя возводить жилье. Разрешенная плотность застройки апартаментами намного выше, чем в случае комплексов с квартирами. Владельцы апартаментов не могут в них получить регистрацию, не имеют прав на социальное обслуживание по месту нахождения апартаментов и вынуждены платить повышенный налог и более высокие коммунальные платежи по сравнению с квартирами. Однако для них эти неудобства компенсируются тем, что апартаменты на 10–15% дешевле квартир.

Интересно отношение столичных властей к рынку апартаментов. Пару лет его как будто не замечали. Лишь в 2013-м чиновники стали говорить, что со статусом апартаментов необходимо разобраться. В декабре прошлого года Москомстройинвест разместил на своем сайте памятку «Покупающий апартаменты должен знать», где описал основные особенности этого вида недвижимости. Сделано это было в связи с многочисленными обращениями покупателей, которые не могли понять разницу между апартаментами и жильем. В этой памятке было отмечено, в частности, что покупатели апартаментов не подпадают под действие Закона о долевом строительстве. В том же месяце на градостроительно-земельной комиссии Москвы было заявлено, что город будет обязывать девелоперов апартаментных комплексов строить социальную инфраструктуру. Однако, несмотря на все разговоры о том, что по поводу апартаментов надо внести полную ясность, их статус остается неопределенным, а разрешения на их строительство по-прежнему выдаются.

Недвижимость как резервная валюта

На цену недвижимости сильно влияют, кроме привычных спроса и предложения, ожидания покупателей. Как только на рынке формируется ощущение, что квартиры будут дорожать, это толкает инвесторов перекладывать деньги, к примеру, из акций в недвижимость. В период экономической и политической турбулентности роль ожиданий и представлений покупателей многократно возрастает. Когда событий много и они происходят очень быстро — за несколько месяцев только на Украине случилось столько всего, что хватило бы на десятилетие, — проанализировать постоянно меняющуюся ситуацию крайне сложно, и решения часто принимаются эмоционально, под влиянием «общего мнения».

Вопрос, где хранить деньги — в недвижимости, в валюте или в других активах, — существовал всегда. Но сейчас у него появились особые оттенки: многие инвесторы хотят не столько заработать, сколько сберечь накопления. И основная дилемма инвестора выглядит сегодня так: «недвижимость или деньги» — «бетон или бумага». Общая нестабильность заставляет пристальнее приглядываться к недвижимости как к реальному, физическому активу, который приносит арендный доход и не подвержен рискам денежного рынка (курсовые колебания, деноминация, ограничения хождения валют). В России по сравнению с европейскими странами в этом вопросе есть своя специфика: неуверенность в деньгах в целом. За последние 60 лет в стране были и деноминации, и переход на новые деньги, и замораживание вкладов в госбанках, и обвалы национальной валюты. Не случайно, по данным ВЦИОМ, самым надежным способом вложения денег более половины (51%) россиян по-прежнему считают приобретение недвижимости.

Жилой комплекс «Акварели» в Балашихе. Архитектурному бюро «Остоженка» удалось найти несколько остроумных приемов, чтобы получить высокую плотность застройки, не возводя небоскребов

Предоставлено архитектурным бюро "Остоженка"

Однако здесь есть два нюанса. Во-первых, сделав выбор в пользу надежной недвижимости, покупатели при этом часто вкладываются в строящиеся дома. То есть хочется одновременно и надежности, и прибыли. Очевидно, что риски вложений в новостройки большинство покупателей недооценивают. Между тем в 2011 году в России насчитывалось более 100 тыс. обманутых дольщиков более чем в 1000 проектах. После трех лет работы властей количество дольщиков удалось снизить лишь на четверть — до 72 тыс. В Подмосковье сегодня пострадавших от строек более 11 тыс. человек.

Впрочем, в информационной сфере проблемы девелоперов редко обсуждаются. Специфика строительного рынка в том, что отдельные застройщики могут годами не выполнять обязательства, власть мало что может сделать — и особого резонанса вокруг таких проектов нет. А например, о проблемах банков пишут и говорят очень много. Связано это с нынешней политикой государства, нацеленной на санацию недобросовестных и слабых фининститутов.

Второй нюанс в том, что власти в последнее время активно создают нестабильность и вокруг недвижимости. Глава министерства строительства и ЖКХ Михаил Меньобнародовал идею: чтобы избежать проблемы обманутых дольщиков, государство может полностью запретить нынешнюю схему долевого строительства. Стройку должны будут финансировать банки. Эта схема может заработать уже через несколько лет. Есть проект обложения высоким налогом покупателей вторых квартир в новостройках. Наконец, уже в течение многих лет государство планирует ввести налог на недвижимость. Новый срок его введения — 2015 год. Налоговая нагрузка на владельцев некоторых типов квартир вырастет в десятки раз. Все это в целом создает ситуацию неопределенности и вокруг недвижимости.

В начале года маятник предпочтений инвесторов заметно качнулся в сторону недвижимости. К этому подтолкнули широко обсуждаемая санация банков и валютная нестабильность. В марте–апреле маятник двинулся в другую сторону: спрос на недвижимость упал. Можно предположить, что в ближайшие несколько лет мы еще не раз увидим подобные волны «увлечения недвижимостью». Однако предсказать их последствия в эпоху турбулентности не представляется возможным.

На рынке коммерческой недвижимости ожидается рекордный ввод площадей. Однако спрос в некоторых его сегментах заметно отстает от предложения. Участники рынка ожидают коррекции цен и ставок аренды

section class="box-today"

Сюжеты

Недвижимость:

Бетон против бумаги

Прорыв на южном направлении

/section section class="tags"

Теги

Экономика

Недвижимость

Русский бизнес

Недвижимость в цене

Строительная отрасль

Долгосрочные прогнозы

/section

Рынок коммерческой недвижимости выходит из штопора, вызванного шквалом негативных политических новостей и последовавшего за ними ужесточения условий получения западных кредитов. По словам участников, крупные инвестиционные сделки практически не совершались в течение последних двух-трех месяцев. Правда, девелоперы работают в обычном режиме: несмотря на финансово-политические бури, речи о замораживании объектов не идет, а объемы ввода коммерческой недвижимости за 2014 год снова обещают рекорды. Торговых площадей обещают сдать в полтора раза больше, чем в 2013-м, а предложение офисной недвижимости впервые значительно превысит миллион квадратных метров. Однако если на объекты торговой недвижимости спрос остается устойчивым, то в офисном сегменте уже разворачивается острая конкурентная борьба за арендатора.