Эксперт Эксперт - Эксперт № 22 (2014)

Деньги подорожали навсегда

«После марта инвестиционный процесс остановился, и сейчас никаких сделок практически нет, — говорит управляющий партнер Cushman & Wakefield Денис Соколов. — Перспективы роста очень слабые, ожидания негативные».

«Наиболее емко ситуацию на рынке инвестиций в коммерческую недвижимость характеризует слово “подготовка”, — говорит директор отдела исследований рынка компании CBRE Валентин Гаврилов. — Инвесторы выбирают потенциально интересные объекты для покупки в случае ухудшения рынка и заботятся о наличии необходимого фондирования. Готовность покупать сейчас присутствует, однако есть ожидания скидок вследствие неопределенности будущего макроэкономического сценария».

figure class="banner-right"

figcaption class="cutline" Реклама /figcaption /figure

В то же время собственники занимаются балансировкой денежных потоков и пока в основном скидки делать не готовы, надеясь на улучшение ситуации во втором полугодии. Банки снижают риск путем уменьшения кредитного плеча, предоставляемого инвесторам и девелоперам. И все ожидают четких сигналов, куда же пойдет российская экономика в ближайшие несколько лет.

«Поэтому первое полугодие 2014 года с точки зрения объемов инвестиций будет достаточно слабым, — прогнозирует Гаврилов, — около 40 процентов от уровня аналогичного периода прошлого года. Чем дольше будет сохраняться неопределенность, тем выше вероятность, что совокупный объем инвестиций в 2014 году не превысит 3–3,5 миллиарда долларов. И наоборот, если что-то решится во втором квартале, это придаст рынку позитивный импульс, и тогда объем может достигнуть и 4–5 миллиардов».

Сегмент торговой недвижимости будет чувствовать себя лучше, чем офисной, согласно утверждают аналитики, поскольку он ближе к потребительскому рынку, к удовлетворению базовых потребностей населения. «Однако это вовсе не означает, что туда пойдет больше инвестиций, так как в силу тех же ценовых ожиданий собственников продажи могут быть более агрессивными, чем в офисном сегменте, — отметил Валентин Гаврилов. — При плохом сценарии в эти сегменты может прийти по 1–1,5 миллиарда долларов (35–40 процентов от уровня 2013 года), при более позитивном — от 1,5–2 миллиарда». Сделок, подобных покупке Morgan Stanley петербургского торгового центра «Галерея» и московского ТРК «Метрополис», в этом году ждать не стоит, согласны участники рынка. Крупные объекты есть, но из-за дороговизны денег спроса на них пока не будет.

«Рекорды вывода объектов на рынок по итогам года будут во всех сегментах, хотя некоторые проекты все-таки заморозят, — считает Денис Соколов. — Связано это с тем, что строительство крупных объектов часто ведется не просто на кредитные деньги, а на западные кредитные деньги. Но знаковые проекты высокой степени готовности, разумеется, будут достроены». В хорошие времена не сдается в срок 40% запланированных объектов, но в этом году показатель достигнет 60%, полагает эксперт.

Ввод торговых площадей вырастет в полтора раза

Сложившаяся экономическая ситуация и изменившаяся политическая обстановка не привели к значительному снижению спроса на торговые помещения со стороны арендаторов, но существенно замедлили процесс согласования договоров аренды. Часть арендаторов решила попытаться добиться снижения арендных ставок. Однако, по информации CBRE, прайм-ставка для арендаторов небольших площадей (100–200 кв. м) в галереях ведущих торговых центров остается стабильной: в среднем 2060 долларов за 1 кв. м в год. Небольшое снижение арендных ставок (порядка 10–15%) наблюдается среди якорных арендаторов — розничные сети инициировали пересмотр арендных ставок в сторону понижения.

Основная схема, уже практически повсеместно используемая в торговой недвижимости, — процент с оборота плюс фиксированная ставка аренды. «Для арендодателя процент, как правило, лишь небольшое приятное дополнение к фиксированной ставке, — отмечает Михаил Рогожин, управляющий директор отдела торговых помещений CBRE. — Но сейчас все понимают: если настаивать на “фиксе”, то можно очень сильно недобрать арендаторов».

В среднем по рынку ставки аренды остаются на прежнем уровне, сообщает Knight Frank, однако в процессе переговоров девелоперы в некоторых случаях предоставляют потенциальным арендаторам дополнительные скидки или оговаривают другие дополнительные условия в договорах аренды. «Возможно, девелоперы будут прописывать в договорах аренды так называемую step rent — дисконт от базовой арендной ставки на первые годы работы с постепенным повышением, — полагает директор отдела аналитики Knight Frank Russia Ольга Ясько. — В менее востребованных объектах вероятно снижение арендных ставок».

Количественных изменений в спросе не произошло, однако изменилась его структура — в пользу магазинов большей площади. «Многие одежные марки вместо ранее традиционных 150–200 квадратных метров рассматривают помещения площадью от 300 метров и более, — пояснила Ольга Ясько. — Некоторые компании выделяют ассортиментные группы, выпуская их на рынок под новым брендом». Например, H&M вслед за крупнейшим испанским ритейлером Inditex представила в 2013 году в ТРЦ «Афимолл» линейку товаров для дома H&M Home, а в ТРЦ «Золотой Вавилон Ростокино» открылся первый магазин аксессуаров Guess Accessories одноименного бренда. Весной на рынок Москвы вышли восемь новых международных брендов: Conguitos, Dirk Bikkembergs, Harman, Lene Bjerre, Max Brenner, MIO, Monki, Sinsay. А еще шесть сетей заявили о предполагаемом выходе на рынок Москвы в течение 2014 года.

Таблица:

Крупнейшие торговые центры, открывающиеся в этом году

Количество вакантных площадей в торговых центрах Москвы сохраняется на уровне 2,6%. Однако, по прогнозу Knight Frank, к 2015 году их доля в столице может достигнуть 7%. Причина тому — рекордный объем ввода торговой недвижимости в 2014-м.

В Москве к вводу заявлено свыше 900 тыс. кв. м качественных торговых площадей. В случае реализации заявленных планов Россия станет абсолютным лидером по объему рынка ТЦ в Европе, обогнав Великобританию и Францию, считают эксперты консалтинговой компании JLL. Впрочем, традиционно не все проекты будут введены в заявленные сроки, а объем нового предложения по итогам 2014 года может составить порядка 600 тыс. кв. м. Но все равно 2014 год с высокой вероятностью может стать рекордным по объемам нового строительства торговых центров начиная с 2009 года, а показатель обеспеченности торговыми площадями может достичь 430 кв. м на 1000 человек, что сопоставимо, например, с Берлином и Веной. Наиболее ожидаемыми объектами 2014 года являются ТРЦ «Авиа Парк», «Вегас Крокус Сити», «Весна», «Мозаика».

В целом объем ввода торговой недвижимости в России в 2014 году должен в полтора раза превысить аналогичный показатель 2013 года. 700 тыс. кв. м, по данным CBRE, планируется сдать в городах-миллионниках. Больше всего — в Екатеринбурге и Самаре, где на стадии строительства находятся такие проекты суперрегионального формата, как «Гагарин Молл», «Глобус» (вторая очередь), «Амбар» и «Аврора» (третья очередь). Во Владивостоке, Сургуте и Новокузнецке на стадии строительства находятся пять торговых центров, в Барнауле четыре и три — в Кемерове.