Эксперт Эксперт - Эксперт № 39 (2014)

В августе продажи чуть ожили, но груз негативных ожиданий давит все сильнее. Рецессия в экономике рано или поздно даст о себе знать снижением спроса на жилье. Все сильнее ощущается кризис ликвидности: на строительном рынке нарастают неплатежи. Даже компании с деньгами с расчетами тянут сколько возможно. Но главная проблема — это удорожание ипотеки, являющейся основным драйвером рынка. На некоторых объектах до 70% сделок — это ипотечники. В России ипотека и так дорога: 12% годовых против, например, финских 2–3%. Однако из-за санкций и удорожания кредитов она подорожала еще на 0,5–1,5%. Генеральный директор компании «Метриум групп» Мария Литинецкаяне исключает, что через какое-то время мы увидим ипотеку и под 16% годовых.

В связи с этим возникают три вопроса. Первый: какая ипотечная ставка является фактически запретительной для покупателей квартир? Будут ли люди брать кредит под 15–16%? Второй: какова финансовая устойчивость ведущих девелоперов? Все ли застройщики доживут до следующего покупательского ажиотажа? Достаточен ли у них капитал, чтобы пережить три-пять месяцев слабого спроса? И третье: кризис 2008 года на рынке строительства был во многом купирован государством. Сомнительные активы и девелоперские компании перешли госбанкам. Хватит ли у государства ресурса, чтобы справиться с новым кризисом? Кстати, с прошлого кризиса по всей стране осталось 811 проблемных строек и 78 тыс. обманутых дольщиков.

Семь правил покупки новостройки в кризис

Сегодняшняя ситуация резко повышает риск банкротств девелоперов и, соответственно, риски покупателей. Глава компании Strategy & Development Дмитрий Земсковсчитает, что при падении средних цен на 15% может разориться 20–25% компаний. Сразу оговоримся: сказать, какие компании наиболее подвержены риску банкротства, не представляется возможным. За банками весьма пристально наблюдают надзорные органы, однако каждый раз при отзыве лицензии обнаруживаются неожиданные дыры в балансе. С девелоперами все намного сложнее: они еще менее прозрачны и понятны. Их внутреннюю кухню, включая степень закредитованности и условия кредитов, иногда знает только пара человек в руководстве. Тем не менее попробуем дать несколько советов, как не попасть в число обманутых дольщиков.

Первое: желательно покупать квартиры в зданиях, уже построенных или находящихся на заключительной стадии строительства. Да, сделка на ранней стадии может принести прибыль в 10–20%, но в предкризисной ситуации иногда лучше идти по пути снижения рисков. Выбор жилья в готовых домах сегодня весьма широк: это каждая третья квартира на рынке.

Второе: покупать нужно только квартиры, строящиеся по 214-му закону «О долевом строительстве». Обо всех «хитрых» вариантах — векселях, жилищно-строительных кооперативах и т. д. — стоит забыть. Если «вексельно-кооперативные» стройки попадут в беду, государство с чистой совестью может не помогать ни застройщику, ни покупателям.

Третье: нужно покупать квартиры в проектах, где инженерные коммуникации уже подведены или их прокладка завершается. Домов без коммуникаций следует категорически избегать: девелопер может искренне хотеть их подвести, но кризис способен помешать это сделать. То же с дорогами: обещаниям в кризис лучше не верить.

Четвертое: желательно избегать масштабных «монолитных» проектов. Приоритет на стороне небольших проектов или крупных, но четко фазированных и состоящих из отдельных домов. То есть лучше квартира в трехэтажном домике, чем в 40-этажном здании. Чем дом меньше, тем более вероятно, что у девелопера хватит денег его достроить.

Пятое: желательно, чтобы в проекте участвовал крупный госбанк — Сбер или ВТБ. Такой банк уже на этапе выдачи кредита девелоперу проводит анализ юридической и финансовой стороны проекта. В случае банкротства девелопера высока вероятность, что госбанк станет достраивать объект сам или будет способствовать его достройке государством, поскольку, допусти банк хронический недострой, пятно ляжет на его собственную репутацию.

Шестое: надо внимательно проверить через интернет наличие рекламаций по поводу деятельности девелопера. В частности, наличие скандальных объектов, незавершенных строек, объектов с сорванными датами сдачи в эксплуатацию, судебных дел и т. д. В интернете, конечно, ведется грязная война компроматов, но и за ней, потратив некоторое количество времени, можно разглядеть элементы правды. Для проверки части информации можно обратиться в офис девелопера или в госорганы. Если компания имела «бурное прошлое», то с ней лучше не вступать в финансовые отношения. Седьмое: наличие собственных производственных мощностей говорит о серьезности компании. Следование этим простым советам не гарантирует беспроблемной сделки, но может позволить радикально снизить риски при приобретении квартиры в новостройке.

Капитализация АФК «Система» рухнула на 40%

Переписывание исторических минимумов по рублюстановится обыденным делом. На прошлой неделе отечественная валюта в моменте опускалась до 38,93 рубля за доллар и 44,08 рубля за бивалютную корзину. За обозреваемый период (15–18 сентября) котировки доллара (по инструменту tomorrow) выросли на 69 копеек, до 38,48 рубля, или на 1,8%. Стоимость синтетического инструмента ЦБ за тот же период увеличилась на 70 копеек, до 43,51 рубля, или на 1,6%.

Отставание рубля от наиболее стойких валют развивающихся стран на минувшей неделе увеличилось еще на 0,5–2%. Отечественная денежная единица прочно осела в стане аутсайдеров валютного рынка. В этом году хуже рубля торгуются только валюты Аргентины, Ганы, Украины и Казахстана. Так, с начала текущего года рубль потерял по отношению к доллару 17,2%. Для сравнения: большинство других валют развивающихся стран, если и снижались, то не так резко. Например, бразильский реал, мексиканский песо, турецкая лира и южноафриканский ранд с начала года потеряли по отношению к доллару 0,1; 1,5; 4,8 и 5,6% соответственно, а индонезийская рупия и вовсе подорожала на 1,9%.

figure class="banner-right"

var rnd = Math.floor((Math.random() * 2) + 1); if (rnd == 1) { (adsbygoogle = window.adsbygoogle []).push({}); document.getElementById("google_ads").style.display="block"; } else { }

figcaption class="cutline" Реклама /figcaption /figure

Основная причина слабости рубля — негативное воздействие международных санкций на российскую экономику. Санкции ускоряют отток капитала из страны, а наиболее востребованные в международной торговле иностранные валюты становятся все более дефицитным товаром на отечественном рынке. По расчетам международного рейтингового агентства Moody’s, если санкции продолжат действовать в течение длительного периода времени, то уровень золотовалютных резервов Банка России, вероятно, упадет ниже минимума в 383 млрд долларов, который был зафиксирован на пике финансового кризиса в мае 2009-го.