Татьяна Веденская - Квартирный вопрос, или Байки черного маклера

Все это подталкивало людей вперед. Недоставало только ответа на их извечный вопрос: где взять квартиру? Он было прост и известен всему миру, и имя ему было – ИПОТЕКА. Как у нас, у риелторов, говорят, двадцать лет с конфискацией – это не статья Уголовного кодекса, это условия ипотечного кредитования. Конечно, в нашем, российском варианте, ипотека больше напоминала (да и сейчас напоминает) западню. Но где-то года после две тысячи первого многие решились сигануть в эту пропасть, как в Клязьму, с обрыва. Так квартиры начали продаваться снова, так начали расти цены, так начался рынок покупателя. Хотя поначалу ипотека действительно была ответом на молитвы многих.

Я помню это чудесное время. Квартиры стоили примерно как сейчас дорогие машины. Однушка в Москве могла быть куплена за сорок тысяч долларов. Банки хотели, чтобы первоначальный взнос составлял процентов тридцать-сорок, кредит давался на двадцать-тридцать лет. Под процентов двадцать годовых. В других странах это бы шокировало население, Россию такой мелочью не испугать. Тем более что в итоге ежемесячные выплаты за упомянутую однушку составляли долларов триста-четыреста, максимум пятьсот при минимальном первоначальном взносе. И, соответственно, получалось, что снимать квартиру даже дороже, чем покупать ее в собственность по ипотеке. Естественно, это привлекало толпы желающих.

Бурные реки заемщиков еще не превращались в поток только потому, что в первые годы банки предъявляли высокие требования как к приобретаемым квартирам, так и к личностям заемщиков. К примеру, нельзя было купить по ипотеке квартиру, если она оформлялась по заниженной цене. Или если белая зарплата будущего должника была маленькой. Или если документы на квартиру были не совсем идеальными. Или – и это самый, пожалуй, важный пункт – нельзя, вообще никак нельзя было купить по ипотеке новостройку. А это, как ни крути, самый дешевый и привлекательный для покупателей сегмент. О том, чем чреват этот сегмент, я уже немного говорила. В главе «Кэш» были упомянуты разнообразные схемы оформления новостроек, за которыми стоят самые разнообразные риски. А чуть позже я еще буду упоминать об этом в главе «Попадалово», не пропустите. Особенно если вам взбредала в голову идея купить новостройку. Но пока мы продолжим об ипотеке. Процесс шел взаимообразно. Люди бежали к банкам, банкиры шли навстречу клиентам. Цены, соответственно, полезли вверх.

Сейчас часто спорят о том, кто же был тогда виноват в истерическом подорожании московских квартир – риелторы, правительство или банки – и что надо было делать. Любимый русский спор, и я не поленюсь добавить в него свое веское слово. На мой взгляд, в вечном московском ценовом сумраке были виноваты сами люди. И я лично видела, как это происходило.

Представьте, продаете вы квартиру. Вашу любимую, от дедушки унаследованную, на которую у вас большие планы. И чем больше вы за нее выручите, тем больше планов сбудется, тем ярче станет сказка. Для начала вы выставляете квартиру за пятьдесят тысяч долларов. И к вам начинают ходить люди. Одним не нравятся низкие потолки, другим вид на помойку (вам и самому он не нравился никогда, но за дедушку-то обидно!). Третьи хотят купить ее за сорок пять. И так проходит неделя, другая… Вы уже подумываете и действительно отдать ее за сорок пять, хоть эта мысль вам и не нравится. А потом к вам приходит он, ИПОТЕЧНИК. Глаза у него больные, ему уже отказали в паре мест, у него сроки – банк выдает разрешение на покупку на месяц, ему надо быстрее. Ему плевать на потолки, в окна он вообще не смотрит. Он сразу соглашается на пятьдесят, просит только документы для банка – целую тонну – и терпения, пока он все это согласует. Вы, в принципе, не возражаете, но тут к вам возвращается условно «нормальный» покупатель, с «живыми» деньгами, и соглашается (так уж и быть) взять квартиру. Тоже за пятьдесят, раз уж вы такой жадный. Естественно, вы принимаете решение работать с «живыми» денежками. Звоните ипотечнику, а он рыдает в трубку и дает вам сразу, не глядя, пятьдесят пять. Или даже шестьдесят! Вот тут-то вы, не-ожиданно для себя, начинаете его все больше и больше любить.

На моей памяти самым большим «подъемом» при первом же просмотре было тридцать тысяч долларов. Ипотечники были «проблемными» клиентами, и за эти проблемы они были готовы платить. А поскольку платили они не собственными деньгами, а будущими своими долгами, с деньгами они расставались легче и веселей. В итоге работать с ипотечниками стремились все: и продавцы, и риелторы. Потому что риелторам тоже перепадало. Ипотечники, чтобы «застолбить» квартиру, давали риелторам крупные бонусы, иными словами, подкупали их.

Спрос рождает предложение. А спрос на ипотечный кредит рос с каждым месяцем. И все больше и больше банков стремились осчастливить простого человека. Причем человек этот становился все проще и проще, а требования к нему становились все ниже и ниже. Не можешь сделать первый взнос в пятьдесят процентов, сделай в двадцать. Нет белой зарплаты? Покажи черную. Нет и черной? Заплати процент повыше – и черт с тобой, дадим кредит все равно.

С другой стороны, снижались требования к квартирам. Если крупные банки еще держали планку, стремились проверить юридическую чистоту квартир, которые оказывались у них в залоге, избегали спорных юридических ситуаций, то банки поменьше и пошустрее начали забивать и на это. Первый переломный момент произошел, когда появились банки, согласовывавшие квартиры по миллиону. Поясню, что это такое. Для тех, кто не знает, потому что, уверена, многие знают. Это – квартиры по миллиону – настоящее московское чудо света. Ну, не восьмое, конечно, не сады Семирамиды. А все ж настоящее волшебство.

Если так случится, что вам попадут в руки архивы всех московских сделок за долгие годы и вы станете анализировать их, то поймете, что москвичи вовсе не такие жадные, как кажется. Многие и вовсе альтруисты и просто не хотят брать дорого за свои квартиры. Ну, вот просто не позволяет им совесть брать с людей больше, чем один миллион рублей. Точнее, девятьсот девяносто девять тысяч рублей ноль-ноль копеек.

Люди эти (возможно, секта) ищут покупателей и продают им квартиры во всех частях Москвы, квартиры всех размеров и всех типов домов. Большие и маленькие, трехкомнатные и однокомнатные, кирпичные и панельные – все по миллиону рублей. Что это такое, задумаетесь вы. Может, это такая специальная круглогодичная московская распродажа? А что, почему нет? Ведь стоят же у метро ларьки с книгами «Все по десять рублей». Может, и квартиры тоже уценяют до миллиона?

Если так, задумаетесь вы, то как бы попасть на эту распродажу! Я бы взял сразу десяточек, раз уж москвичи оказались настолько щедрыми людьми! Даже стометровые апартаменты на Кутузовском проспекте продают за эту смехотворную цену. Просто альтруисты! Если вы покопаетесь в договорах получше, можно за миллион рублей прикупить даже что-нибудь вблизи Красной площади. Что ж это? Такой жилищный секонд-хенд, где квартиры развешивают по живому весу, на килограмм строительного материала?