Вениамин Гассуль - ТСЖ. Организация и эффективное управление

При управлении ТСЖ наиболее проблемным, по нашему мнению, является вопрос технического осмотра жилого здания. Нельзя утверждать, что осмотры вообще не проводятся, но с большой долей вероятности можно говорить об отсутствии у большинства ТСЖ необходимой документации: журналов осмотра, оформленных актов, паспорта готовности объекта.

Следует указать, что плановые общие осмотры должны проводиться два раза в год (весной и осенью). В процессе этой работы осуществляется осмотр здания в целом, включая конструкции, инженерное оборудование и благоустройство.

Плановые частичные осмотры предусматривают осмотр отдельных элементов здания и проводятся по графику.

Внеочередные (внеплановые) осмотры производятся после явлений стихийного характера, например в Санкт-Петербурге после обильного и длительного снегопада зимой 2009–2010 гг. возникла необходимость внеочередного осмотра кровли.

Заключая раздел о содержании жилищного фонда, необходимо подчеркнуть, что все затраты по содержанию этого фонда входят в состав платы за содержание и текущий ремонт жилого помещения, производимой собственниками и нанимателями квартир в МКД.

Совершенно очевидно, что от организации содержания МКД и рационального использования финансовых ресурсов, поступивших от жильцов для покрытия соответствующих затрат, будет в значительной степени зависеть эффективность функционирования ТСЖ, которое управляет МКД.

Текущий ремонт общего имущества дома – это комплекс строительных и организационно-технических мероприятий, направляемых на устранение неисправностей и восстановление работоспособности элементов здания и поддержания нормального уровня эксплуатационных показателей.

К текущему ремонту относятся следующие основные виды работ:

• по фундаментам — устранение местных деформаций, усиление и восстановление поврежденных участков фундаментов, отмостки, входов в подвалы;

• по стенам и фасадам — герметизация стыков, ремонт и окраска фасадов, заделка и восстановление архитектурных элементов;

• по перекрытиям — смена отдельных элементов, заделка швов и трещин;

• по крышам — усиление стропил, антисептирование и антиперирование, замена водостоков, ремонт гидроизоляции и утепления;

• по оконным и дверным заполнениям — смена и восстановление отдельных элементов;

• по лестницам, балконам, козырькам — восстановление или замена отдельных участков;

• по полам — замена и восстановление отдельных участков;

• по внутренней отделке — восстановление отдельных участков в подъездах, технических помещениях;

• по центральному отоплению — восстановление работоспособности отдельных участков системы отопления путем их замены;

• по водопроводу, канализации и горячему водоснабжению — замена и восстановление работоспособности отдельных участков той или иной системы;

• по электроснабжению — замена и восстановление работоспособности электроснабжения здания, включая электроплиты, до внутриквартирных устройств;

• по вентиляции — восстановление работоспособности системы, включая вентиляторы;

• по мусоропроводам — восстановление работоспособности всех устройств системы;

• по внешнему благоустройству — ремонт и восстановление участков тротуаров, проездов, отмостки, площадок, навесов для мусоросборников;

• по специальным общедомовым техническим устройствам — восстановление элементов и частей технических устройств по регламентам заводов-изготовителей. Работы выполняются специализированной организацией по договору с ТСЖ, которое управляет домом. К числу технических устройств относятся лифты, ПЗУ, антенны и т. п.

Более подробный перечень работ, относящихся к текущему ремонту, приведен в МКД 2-04-2004.

Руководители ТСЖ при проведении текущего ремонта должны следовать определенным правилам.

Во-первых, текущий ремонт должен выполняться без прекращения обслуживания здания, в том числе всеми видами энергоресурсов. Отключаться могут только отдельные участки энергосистем, на которых производятся восстановительные работы.

Во-вторых, основанием для определения потребности в текущем ремонте и его объемах должны служить результаты плановых общих технических осмотров.

В-третьих, текущий ремонт должен производиться в плановом порядке, затраты на него должны отражаться в смете доходов и расходов, а в финансовом плане следует указать в укрупненном виде конкретные виды работ, планируемые к выполнению.

К сожалению, приходится отметить, что в большинстве ТСЖ указанные правила не выполняются. Это объясняется не только недостаточным профессионализмом руководителей ТСЖ, но и их стремлением во многих случаях к бесконтрольному использованию денежных средств, предназначенных для проведения текущего ремонта, так как отчет в этом случае производится только за расходование финансовых ресурсов, но никак не за выполнение конкретных, запланированных работ.

Такое сложившееся на практике положение дел с планированием, организацией и проведением текущего ремонта значительно снижает эффективность функционирования ТСЖ как управляющей организации.

Капитальный ремонт здания – комплекс строительных и организационно-технических мероприятий, направленных на замену или восстановление отдельных частей или конструкций и инженерно-технического оборудования здания в связи с их физическим износом и разрушением.

Капитальный ремонт не продлевает срок службы здания, так как последний определяется по наиболее долговечным элементам, не заменяемым при капитальном ремонте.

Капитальный ремонт предусматривает замену одной, нескольких или всех систем инженерного оборудования, а также приведение в исправное состояние всех конструктивных элементов дома.

Нормативные документы рекомендуют относить к капитальному ремонту следующие основные работы.

1. Обслуживание жилых зданий и составление проектно-сметной документации.

2. Ремонтно-строительные работы по смене, восстановлению или замене элементов жилых зданий.

3. Утепление зданий.

4. Установка приборов учета тепловой энергии и расхода холодной воды на здание.