Вениамин Гассуль - ТСЖ. Организация и эффективное управление

5. Технический надзор.

6. Модернизация жилых зданий при их капитальном ремонте.

Модернизация здания заключается в обновлении используемых материалов и инженерного оборудования в соответствии с требованиями, предъявляемыми действующими нормами. Сущность модернизации жилищного фонда состоит в улучшении его потребительских качеств путем повышения уровня благоустройства, а также приведения зданий в соответствие с функциональными требованиями путем применения современных строительных конструкций и материалов.

Изложенные понятия, связанные с капитальным ремонтом, позволяют в практической деятельности подразделить капитальный ремонт на комплексный и выборочный, о чем говорилось в главе 5.

Комплексный капитальный ремонт – это ремонт с заменой конструктивных элементов и инженерного оборудования с их модернизацией. Он включает работы по всему зданию или его отдельным секциям, при этом возмещается физический и функциональный износ.

Выборочный капитальный ремонт – это ремонт с полной или частичной заменой отдельных конструктивных элементов здания для возмещения их полного физического и частично морального износа.

При этом физический износ означает ухудшение технических и эксплуатационных показателей здания, а моральный (функциональный) – постепенное отклонение эксплуатационных показателей от современного уровня технических требований по эксплуатации зданий.

В настоящее время ТСЖ имеют дело только с выборочным капитальным ремонтом, именно так его классифицирует Фонд содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства.

Выборочный капитальный ремонт домов, находящихся в управлении ТСЖ, производится без расселения.

ТСЖ может выполнять капитальный ремонт находящихся в его управлении домов за счет трех источников финансирования:

• использование предоставляемых субсидий;

• собственные средства ТСЖ за счет специальных сборов по решению общего собрания;

• финансирование из бюджета региона.

В первых двух случаях денежные средства для оплаты работ находятся на расчетном счете ТСЖ.

В третьем случае оплату работ может производить администрация, но только после подписания ТСЖ акта о выполнении работ.

Таким образом, во всех случаях ТСЖ имеет в своем распоряжении действенный стимул для обеспечения качества и сроков выполнения работ по капитальному ремонту. Однако не все ТСЖ умело используют это обстоятельство.

Для руководителей ТСЖ планирование и проведение капитального ремонта является серьезным испытанием на профессионализм. Строительные работы – это особая отрасль, требующая не только знаний технологии их производства, но и специфики организации и взаимоотношений между производителями отдельных видов работ, между ними и заказчиками (в данном случае ТСЖ).

ТСЖ должно готовиться к капитальному ремонту заранее, по всей видимости, не менее чем за год. Изложенный материал дает общее представление об этом виде ремонта.

Начинать следует с обследования дома, составления дефектной ведомости и определения необходимых объемов работ. При выполнении этой работы следует руководствоваться следующими действующими нормативными актами:

• «Правилами оценки физического износа жилых зданий» ВСН 53–86 (р);

• «Положением по техническому обслуживанию жилых зданий» ВСН 57–88 (р);

• «Положением об организации и проведении реконструкции объектов коммунального и социально-культурного назначения» ВСН 58–88 (р).

В указанных документах приведены сроки продолжительности эксплуатации различных элементов жилых зданий до капитального ремонта. Например, в системах отопления срок службы чугунных и стальных радиаторов в открытых системах составляет 30 лет, в закрытых 40 лет, а трубопроводов из стальных труб в открытых системах – 15 лет, закрытых – 30 лет.

В случае, когда срок службы отдельных элементов дома менее нормативного срока службы, планировать их капитальный ремонт при нормальных условиях эксплуатации не имеет смысла.

Определение необходимых объемов работ по капитальному ремонту дома целесообразно проводить с привлечением специалистов по ремонтно-строительным работам.

На основании выявленных объемов работ составляется смета на их производство. Составление сметы необходимо поручить специализированной организации или опытным специалистам-сметчикам.

Для оплаты работ по проведению капитального ремонта и составления сметы должны быть определены финансовые ресурсы в смете доходов и расходов ТСЖ на планируемый год. При проведении капитального ремонта с использованием субсидий эти затраты должны войти в сводную смету, что предопределяет их возврат ТСЖ в той или иной форме. Об этом надо напомнить составителям сметы, которые должны стоимость ее разработки включить в смету. При проведении капитального ремонта за счет бюджета субъекта РФ следует поступать таким же образом. Однако регионы часто не оплачивают стоимость проектно-сметных работ. При проведении капитального ремонта за счет собственных средств ТСЖ затраты на разработку сметы оплачиваются также за счет этих средств.

Наличие сметы – необходимое условие для включения дома в план по капитальному ремонту, составляемый в регионе за счет централизованных источников. Смета нужна и для составления договора с подрядчиком при проведении капитального ремонта за счет средств ТСЖ, и для оценки собственных финансовых ресурсов ТСЖ в определенный период времени.

Руководители ТСЖ часто проявляют недальновидность и не планируют затраты на разработку сметы до окончательного решения о включении дома в план по капитальному ремонту за счет централизованных источников. В результате дом или не попадает в этот план, или председатель правления ТСЖ срочно нанимает специалиста, который за короткий срок и повышенную плату разрабатывает смету, но она не включается в сводный расчет. В таких случаях недооценка председателем ТСЖ фактора своевременности составления сметы по капитальному ремонту дома нанесет ТСЖ определенный ущерб.

Еще одним важным фактором, влияющим на эффективность работы ТСЖ при проведении капитального ремонта, является грамотное заключение договора с подрядчиком. Обычно используются типовые, проверенные юристами тексты договора. Ошибки, как правило, могут быть не в тексте, а в установлении срока окончания работ и графике их производства.

В практике встречаются случаи, когда точный срок окончания работ фактически не обозначен. Например, указанно, что подрядчик должен закончить работы в течение шести месяцев с момента перечисления заказчиком, т. е. ТСЖ, денежных средств на аккредитив для оплаты работ, но не позднее 1 ноября. Заказчик перечисляет деньги на аккредитив 1 июня, т. е. для выполнения работ к намеченному сроку осталось всего пять месяцев. В этом случае подрядчик считает, что шестимесячный срок для производства работ истекает 1 декабря, а заказчик ссылается на оговорку «не позднее 1 ноября». Подобные казусы не свидетельствуют в пользу председателя правления ТСЖ, подписавшего подрядный договор.