Вениамин Гассуль - ТСЖ. Организация и эффективное управление

В этой связи необходимо напомнить, что уточненная (откорректированная) локальная смета в рассматриваемом случае не может считаться легитимным документом. Существует утвержденная заказчиком и согласованная подрядчиком локальная смета, она является основной для определения цены работы по подрядному договору и неотъемлемой его частью, договор не изменился и не расторгался, т. е. отсутствуют какие-либо юридические основания для пересмотра сметы.

При расчете за фактически выполненные работы составляется подписанный заказчиком и подрядчиком акт их приемки с расшифровкой в соответствии со сметой. В этом же акте могут указываться отдельным разделом выполненные в пределах двухпроцентного сметного лимита дополнительные работы с расшифровкой в соответствии со сметой на эти работы, подписанной заказчиками и подрядчиками. В конце акта приводится итоговая сумма стоимости выполненных работ, которая не должна превышать общую стоимость работ по утвержденной смете, т. е. цену работы по подрядному договору.

Позиция подрядчика в указанных выше случаях вполне объяснима – это стремление использовать в своих интересах весь предусмотренный сметой двухпроцентный резерв и попытка получить за счет ТСЖ дополнительные денежные средства, превышающие договорную цену. В этой связи изложенный материал, обосновывающий порядок оформления и использования резерва сметы, позволит ТСЖ выстраивать свои отношения с подрядчиком на правовой основе. Однако это отнюдь не исключает принятия компромиссных решений по отдельным техническим, правовым и финансовым вопросам, возникающим в процессе капитального ремонта.

Капитальный ремонт является самым дорогостоящим видом работ, исчисляемым, как правило, миллионами рублей. От качественного выполнения капитального ремонта зависит дальнейшая эксплуатационная устойчивость многоквартирного дома, а следовательно, и величина затрат на его содержание и комфортность проживания в доме. Именно эти показатели характеризуют, в первую очередь, эффективность функционирования ТСЖ.

Ремонт, выполняемый в квартирах по заявкам жильцов и за их счет, относится к одному из видов разрешенной хозяйственной деятельности ТСЖ.

Этот ремонт производится в домах, находящихся в управлении ТСЖ, силами наемных работников или эксплуатирующей организации. Как правило, это небольшие ремонтные работы, доход от которых не оказывает существенного влияния на экономические результаты работы ТСЖ. Однако организация в доме силами ТСЖ оперативного выполнения необходимых ремонтных работ в квартирах обеспечивает комплексный подход к содержанию и ремонту многоквартирного дома, создает жильцам дополнительные удобства и способствует их более тесной связи с правлением и инженерными службами, т. е. в определенной степени повышает эффективность работы ТСЖ.

В заключение следует подчеркнуть, что надлежащее содержание и ремонт жилищного фонда – это основная задача ТСЖ, качество выполнения которой и затраченные при этом финансовые и материальные ресурсы в значительной степени характеризуют эффективность функционирования товарищества.

Предлагаемая читателям книга основана не на пустом месте и не является плодом теоретических рассуждений автора. В книге обобщен результат пятилетнего наблюдения за функционированием одного из успешных ТСЖ Санкт-Петербурга: за его созданием; подготовкой и проведением общих собраний; составлением планов и отчетов по их выполнению; взаимоотношениями с жильцами и администрацией города; претензионной работой; распределением обязанностей между членами правления; подготовкой и проведением ремонтных работ; ошибками и полезными инициативами; решением неожиданно возникающих вопросов; ростом профессионального мастерства руководства ТСЖ и инженерно-технологических работников – словом, за повседневной жизнью организации нового типа, каковой является ТСЖ.

Отмечая ошибки, которые допускались и могли быть допущены в процессе функционирования ТСЖ, автор хотел не только предостеречь от их возможного появления, но и показать значение критики как одного из эффективных инструментов профессионального управления.

В то же время следует упомянуть о некоторых полезных моментах, которые могут быть использованы в каждом ТСЖ: это и организация библиотеки из переданных жильцами книг; регулярный выпуск «боевого листка» с полезной информацией и доставкой в каждую квартиру; безупречно вежливое обращение председателя правления со всеми жильцами; внимательное отношение бухгалтера к обращениям жильцов; оперативная реакция службы главного инженера на устранение неисправностей в квартирах и инженерных сетях – т. е. все, что создает определенную комфортную атмосферу в товариществе собственников жилья.

Рассматривая в деталях деятельность ТСЖ и принимая непосредственное участие в решении многих теоретических и практических вопросов, автор сделал представленные в книге обобщения, знакомство с которыми будет полезно руководителям ТСЖ.

Предложения по совершенствованию управления и рациональному решению некоторых экономических и технологических вопросов были в определенной мере апробированы в упомянутом ТСЖ, которое в настоящее время может служить примером конкурентоспособной некоммерческой организации, вставшей на путь профессионального управления многоквартирным домом.

Настоящие Правила разработаны на основании п. 10 ст. 145, п. 148 и п. 2 ст. 149 ЖК РФ и в соответствии с разделом VIII Трудового кодекса РФ

РI. Общие положения

Трудовой распорядок определяется правилами внутреннего трудового распорядка (Правилами).

Правила — локальный нормативный акт, регламентирующий порядок приема и увольнения работников, основные права, обязанности и ответственность сторон трудового договора, режим работы, время отдыха, меры поощрения и взыскания.

Правила выносятся председателем правления ТСЖ на утверждение общего собрания членов ТСЖ.

PII. Порядок приема и увольнения работников

Наем и увольнение работников, установление и изменение их окладов осуществляются правлением следующим образом:

• правление по представлению своего председателя выносит решение о приеме на работу представленного лица с определением его должности и оклада;

• на основании принятого правлением решения председатель правления заключает трудовой договор и издает соответствующий приказ.