Константин Исаков - Отель в Австрии: Как купить, построить, управлять

Фиолетовыйцвет свидетельствует о необходимости сохранения земель в их природном состоянии. Например, это относится к заливным лугам, т. е. областям естественного разлива рек.

Коричневымотмечают горные лавиноопасные участки, зоны камнепадов, схода селей и лавин. Несмотря на строгие правила кадастра, в таких зонах в альпийских областях Австрии и по сей день находятся тысячи жилых построек. Это относится преимущественно к недвижимости, построенной до 1975 г. – времени, когда законодательно были приняты строгие правила ограничения на использование земельных участков.

Желтыммаркируют участки, где существует теоретическая возможность причинения ущерба жилым постройкам, но практически это маловероятно. Например, в результате возможного разлива рек. Строительство жилья в таких местах тем не менее разрешено, но требует возведения соответствующих защитных инженерных сооружений (дамб, насыпей и т. д.).

Наконец, высшим уровнем угрозы является красныйцвет. В местах, отмеченных таким цветом, нельзя не только строить, но и подолгу находиться. Обычно к таким зонам относятся участки непрогнозируемого схода снежных лавин, селей и камнепадов, представляющих большую угрозу как для жилых построек, так и для транспортной инфраструктуры.

Летом 2012 г. в Верхней Штирии в результате ливней и лавин было смыто несколько горных деревень. Эта природная катастрофа выявила следующую статистику: в Австрии в «красной зоне» находится 70 000 строений, в «желтой» – 160 000. Еще 200 000 построек расположены в зонах возможного наводнения. Правда, все эти постройки относятся к старому жилому фонду, они были возведены задолго до появления строгой маркировки опасных территорий.

Изменить маркировку участка земли теоретически и практически невозможно. И только на землях, отмеченных белымцветом, а по сути, не имеющих разноцветной маркировки, строить можно.

Земельный вопрос для Австрии всегда остается актуальным, а в ряде случаев и болезненным. Большие территории страны заняты горными массивами, лесами, национальными и природными парками, заповедниками, сельскохозяйственными или охотничьими угодьями. Все эти земли не предназначены для массового строительства. Любые земляные или строительные работы там строго регламентируются, а возведение коммерческих объектов или многоэтажного жилья практически запрещено.

Например, в одной штирийской долине километрах в двадцати от известного горнолыжного курорта Шладминга и места проведения чемпионата мира по горным лыжам ограничено любое жилищное строительство. Оказывается, именно эту долину облюбовала крайне редкая птица – вахтель фогель (Wachtel Vogel), самая маленькая из многочисленных видов перепелок: длина ее едва достигает 10–15 см, а вес не превышает 100 г. Птица не только маленькая, но и совершенно безобидная. Она занесена в Красную книгу, а долина, благодаря пичуге, объявлена… зоной, свободной от всякого строительства.

Вырубить лес в природоохранной зоне и построить там элитный коттеджный поселок невозможно ни за какие деньги. Никто не разрешит застраивать пастбища, пашни и сельскохозяйственные угодья. В ряде случаев запрещено любое строительство вблизи рек и озер, если на то нет разрешения местного магистрата.

Даже если найдется свободный участок на первой линии водоема (что большая редкость в Австрии) и на нем можно будет вести коммерческое строительство, далеко не факт, что местная община поддержит такое начинание. Есть немало примеров, когда на расположенные в суперпопулярных местах на берегах озер кемпинги претендовали серьезные покупатели с очень большими деньгами. Они предлагали райские кущи региону, общине и местным жителям в обмен на разрешение построить на таком участке отель, элитные многоквартирные дома или торговый центр. Но совет граждан обычно глух к таким просьбам.

Существует категория так называемых бескомпромиссных инвесторов, которые не готовы менять собственные грандиозные планы или корректировать их под чужие идеи и здания. Для тех, кто предпочитает строить отель «с нуля», открываются большие перспективы. Тем более что своеобразным ответом на мировой экономический кризис 2008–2012 гг. стала возникшая на австрийском рынке тенденция строительства недорогих городских гостиниц. Еще их называют Budget-Design-Hotel, Design Hotel, или Low Budget Hotel. Разные названия проектов объединяет общая философия: минимизация накладных расходов, сокращение невостребованных или дорогостоящих услуг. При этом здания отелей даже в сегменте экономкласса не противоречат основным принципам современной архитектуры, их интерьеры отличаются продуманностью и рациональным дизайном.

Работа над новым проектом начинается с поиска земельного участка, подготовки технического задания и эскиза объекта. Именно таков был принцип проектирования и строительства знаменитой 5-звездной сети Four Seasons, когда управляющая компания совместно с инвесторами, архитекторами и застройщиками сообща разрабатывали детали будущей концепции и планировки очередного отеля. Вот как писал об этом в книге «Философия гостеприимства Four Seasons» [4] Шарп И. Философия гостеприимства Four Seasons. Качество, сервис, культура и бренд. – М.: Альпина Паблишер, 2012. основатель гостиничной сети Изадор Шарп: «Мы тратили немало времени на составление технического задания, которое определяло размеры здания, число, размеры и расположение номеров, обеденных залов, ресторанов, кухонь, баров, банкетного зала, бассейна и фитнес-центра, – в нем учитывалось все, вплоть до ширины тротуара перед отелем».

Прежде чем стать известным бизнесменом, Изадор Шарп работал в компании своего отца, которая строила одноэтажные дома в канадских городках. Хорошо разбираясь в строительных процессах, много лет спустя Шарп уделял первостепенное внимание именно качеству строительства. Вот еще одна цитата: «Строительство – тяжелая работа, которая требует пристального внимания к деталям: если не проверить каждую мелочь, впоследствии можно столкнуться с серьезными проблемами. Прочность конструкций и надежность электропроводки важны не меньше качественной отделки».

С одной стороны, стройка не может начаться без выбора оптимального участка. С другой стороны, выбор участка зависит от концепции будущего предприятия. Имея заранее подготовленную концепцию, проще выбрать участок под строительство. А если нет ни того, ни другого? Тогда инвестору предстоит прежде всего найти ответ на вопрос, с чего именно он начнет строительство? Что для него будет самым важным в проекте? Где строить или что строить?